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Ratsinformation

ALLRIS - Vorlage

Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/1163/2012

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Beratungsfolge

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Beschlussvorschlag

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:

 

Der Vorentwurf für das Erwin-Piscator-Haus mit einem Kostenvolumen von 22,86 Mio. € netto (27,132 Mio. € brutto) wird genehmigt.

 

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Sachverhalt

- 6 -

Begründung:

 

1. Ausgangssituation

Bisherige Beschlusslage

 

Am 17. Juni 2011 hat die Stadtverordnetenversammlung folgenden Beschluss gefasst:

 

              Das dargestellte Konzept mit einem Kostenvolumen von 16,3 Mio. € netto ist

              Grundlage für den weiteren Planungsprozess. Das Raumprogramm wird genehmigt.

 

 

2. Planungskonzept

Seit dem vorausgegangenen Beschluss, der die Grundlagenermittlung für die Planung abschloss, wurde der Vorentwurf erarbeitet. Das Projektteam wurde um Fachplaner erweitert, um die Planung fortzuführen und zu präzisieren. Exemplarisch seien hier die Planer für die technische Gebäudeausrüstung, Elektro, Bauphysik, Baugrund, Schadstoffe und Küche genannt. Dazu waren teilweise Vergabeverfahren mit europaweiter Ausschreibung erforderlich.

Durch die Erkenntnisse der einzelnen Fachplaner konnten die Detailtiefe erhöht und Anforderungen präzisiert werden. Einzelne Annahmen aus der Grundlagenermittlung wurden bestätigt (Abdichtung unterirdisches Bauvolumen / Erhalt Lüftungsanlagen etc.), andere mussten korrigiert werden (Tragfähigkeit Bestandswände / Umfang Sprinklerung etc.).

Bezüglich Bestandserhalt bestätigte sich, dass der Saal samt Dachtragwerk und Bühne sowie das Untergeschoss erhalten werden können. Das Foyer, sowie weitere dienende Flächen, wären jedoch nur unter unverhältnismäßigem Aufwand für die zusätzlichen Anforderungen hinsichtlich Funktionalität, Brandschutz und Gestalt zu ertüchtigen und sollen daher neu errichtet werden.

Damit wird auch das ambitionierte energetische Gesamtkonzept ermöglicht, demzufolge die Energieeinsparverordnung in der gültigen Fassung um 30 % unterschritten werden soll. Einzelheiten zu Maßnahmen und Zielvorgaben aus dem energetischen Gesamtkonzept sind der Anlage 3 zu entnehmen.

Um die funktionalen Abläufe zu optimieren fand im Rahmen der  Nutzer-AG (bestehend aus Vertretern des Stadthallenveranstaltungsservices, des Hessischen Landestheaters Marburg, des KFZ, der Marburg Tourismus und Marketing GmbH (MTM), der Martin-Luther-Schule sowie weiterer  Fachleute) vierteljährlich, wie auch in Einzelgesprächen, eine intensive Abstimmung mit sämtlichen Nutzern statt. Der vorliegende Planstand spiegelt diesen Abstimmungsprozess wider und bietet die erforderliche Abgrenzung der Nutzungsbereiche, ohne die dem Gesamtkonzept zugrunde liegende Offenheit und Multifunktionalität einzubüßen.

Die Haupteingänge sind trotz der Vielzahl der Nutzer auf einen für das Theater, MTM und Veranstaltungen sowie einen für das KFZ begrenzt. Beide sind zur Biegenstraße ausgerichtet und damit gut auffindbar. Das Foyer im Erdgeschoss ist gemäß dem Konzept „Offenes Haus“ öffentlich zugänglich und dient als Verteiler für den Großen Saal, die Veranstaltungsräume im oberen Foyer, das Ticketing und weitere Tourismusangebote sowie für die Gastronomie. Diese ist markant an der gläsernen Fassade zur Biegenstraße angeordnet und öffnet sich in der warmen Jahreszeit über Türen großzügig zur Freiterrasse. Eine detaillierte Baubeschreibung vom Städtebau bis in die Architektur und die Grundrisse für die einzelnen Geschosse ist in Anlage 1 beigefügt.

Neben den Nutzern wurden auch Gestaltungs- und Denkmalbeirat sowie der Runde Tisch Hochbau in die Planung eingebunden. Die jeweiligen Empfehlungen sollen im weiteren Planungsprozess berücksichtigt werden.

Da die Freiflächen um das Erwin-Piscator-Haus angesichts der Entwicklungen im Nordviertel nicht isoliert betrachtet werden können, wird zurzeit ein Masterplan erarbeitet, der mögliche Strukturen und Gestaltungselemente zwischen Campus Firmanei und dem innerstädtischen Grünband der Lahn thematisiert. Dessen Zielvorgaben sollen entsprechend auch in der Freiflächengestaltung des Erwin-Piscator-Hauses und darüber hinaus berücksichtigt werden. So werden u. a. Bezüge zum Auditoriengebäude hergestellt, um die Aufenthaltsqualität im Bereich der durch die von der Bauflucht zurückspringenden Gebäude bereits vorgegebenen Aufweitung der Biegenstraße zu erhöhen und einen Stadtplatz zu schaffen.

Die Grundlage für das Raumprogramm ist in Anlage 3 dargestellt. Der Club-Raum für das KFZ soll allerdings in der ursprünglichen Größe von 115 m² realisiert werden.

 

 

3. Fläche / Volumen

Gebäudekenndaten - ohne Berücksichtigung des 1. BA

 

BGF (Bruttogrundfläche)              10.450                            Bestand:              7.131 m²

HNF (Hauptnutzfläche)              4.480                            Bestand:              3.968 m²

BRI (Bruttorauminhalt)              57.580                            Bestand:              42.801 m³

 

Hüllfläche, unterirdisch              4.580             

Hüllfläche, oberirdisch              4.300             

Dachfläche              3.370             

Hüllfläche, gesamt              12.250             

 

BGF / HNF              2,33

BRI / HNF              12,85

BRI / BGF              5,51

A / V              0,20

Glasanteil in der Fassade              0,32

Glasfläche / Hüllfläche, oberirdisch              0,19

 

 

4. Rahmentermine

Einreichung Bauantrag:                            07.2012

Entwurfsgenehmigung:                            08.2012

Projektausführungsbeschluss:              10.2012

Europaweite Ausschreibung:                            10.2012

Baubeginn:                                                        06.2013

Fertigstellung / Übergabe                            09.2015

 

 

5. Kosten

Die Aussagen der Fachplaner sowie erweiterte Erkenntnisse über das Bestandsgebäude sind verantwortlich für die Erhöhung der Baukosten, obwohl seit dem letzten Beschluss nahezu kontinuierlich auf dessen Zielvorgabe hingearbeitet und von Kubatur bis Kostenkennwerte sämtliche kostenrelevante Aspekte hinterfragt und die Planung mehrmals kostenoptimiert wurde. Ebenso wurden sämtliche Nutzflächen aus dem Raumprogramm hinterfragt und auf das akzeptable Maß reduziert.

Die Baukosten belaufen sich gemäß qualifizierter Kostenschätzung vom 13.03.2012 auf     22,8 Mio. € netto.

Nicht enthalten sind Kosten für die Gestaltung der Freiflächen; diese sollen im Rahmen des Masterplan Biegenviertel über die Grundstücksgrenzen hinaus gestaltet und die anfallenden Kosten im Budget Tiefbau abgebildet werden. Die Kosten für die Küchenausstattung sind nur insofern im Budget enthalten als es sich um fest installierte Objekte handelt, die im Bauverlauf installiert werden müssen und das Konzept des späteren Gastronomen nicht tangieren.

 

Damit ergibt sich gegenüber der Beschlussvorlage vom 11.04.2011 auf Basis der Grundlagenermittlung / Lph 1 eine deutliche Kostenmehrung, die maßgeblich durch die im Folgenden aufgeführten Parameter zustande gekommen ist.

 

Erkenntnisse von Fachplanern und Experten

-          Brandschutz (nahezu vollständige Sprinklerung des Hauses, Totalerneuerung der Sprühflutanlage)

-          Schallschutz (Einhausung Technikaggregate / Schottungen im Bereich der Anlieferung)

-          Haustechnik (höherer Erneuerungsbedarf bei der technischen Gebäudeausrüstung)

 

Konstruktive Erkenntnisse

-          Geringerer Bestandserhalt möglich als ursprünglich geplant

-          Ungünstige Gründungssituation (tragfähige Schicht erst bei ca. - 4m)

 

Erkenntnisse zum Bauraum

-          Vielzahl vorhandener Sparten und Hindernisse Untergrund

-          Erfordernis eines Baugrubenverbaus

 

Größeres unterirdisches Bauvolumen

-          Gestiegener Raumbedarf für Technik

-          Einhaltung von Festsetzungen aus dem Bebauungsplan

 

Erkenntnisse aus Nutzerabstimmungen, beispielsweise

-          Erhöhter Schallschutz im KFZ (Raum in Raum-Konstruktion)

-          Weitergehende Anforderungen an Veranstaltungstechnik

-          Zusätzlicher Erneuerungsbedarf (Konzertzimmer, Saalbestuhlung, Proszenium)

 

Anspruchsvolles und nachhaltiges Energiekonzept

-          Energetisch optimierte Gebäudehülle mit Passivhausqualitäten (dadurch starke Reduzierung bei Betriebskosten, aber höhere Investitionskosten)

 

Preissteigerungen

-          Preissteigerungsraten insbesondere bei Kupfer und Stahl (Kupfer: +6% zum Vorjahr; Baustahl: +8% zum Vorjahr)

 

Erhöhung der Baunebenkosten

-          Planerhonorare nach HOAI 2009 (Erhöhung Honorare um 10% / Berücksichtigung Umbauzuschlag von 20 % bis 30 %)

 

Zur Einordnung des erheblichen Kostenvolumens ist festzustellen, dass das geplante Raumprogramm für das neue Erwin-Piscator-Haus mit Theater, KFZ, MTM und Veranstaltungsmanagement als Neubau 36,2 Mio. € netto kosten würde.

 

Auf die Nutzer bezogen ergibt sich folgende Verteilung der Baukosten von 22,8 Mio. €:

              9,5 Mio. €              Stadthallenveranstaltungservice

              4,1 Mio. €              Hessisches Landestheater Marburg – HLT

              3,7 Mio. €              Initiative Kommunikations- und Freizeitzentrum e.V - KFZ

              2,3 Mio. €              Marburg Tourismus und Marketing – MTM

              1,6 Mio. €              Martin Luther Schule – MLS

              1,6 Mio. €              Gastronomie

 

Der Verteilung zugrunde gelegt wurden die jeweiligen Hauptnutzflächen incl. Foyer (VF). Multifunktionale Räume, die von mehreren Nutzern genutzt werden können, wurden gem. prognostizierter Belegungsanteile prozentual auf die Nutzer verteilt.

 

Der Kostenbericht des Projektsteuerungsbüros Drees und Sommer (D&S) zum Abschluss der Vorentwurfsplanung vom 16. März 2012 lässt sich wie folgt zusammenfassen:

 

Die Vorentwurfsplanung (HOAI-Leistungsphase 2) für das Projekt Umbau und Erweiterung des Erwin-Piscator-Hauses einschließlich der qualifizierten Kostenschätzung und der zuletzt zu Beginn 2012 erneut durchgeführten Optimierungsrunde wurde zum 13.03.2012 abgeschlossen. Die Kostenschätzung endet für die Kostengruppen 200 bis 700 bei 22,8 Mio. € netto (Preisbasis 01/2012; ohne Unvorhergesehenes). Die Kostenschätzung der Bau- und Ausstattungskosten (KGR 200-600) wurde vom Planungsteam selbstständig gemäß den beauftragten Leistungsbildern ermittelt. D&S hat auf dieser Basis die Baunebenkosten berechnet.  Die Prüfung der Kostenschätzung erfolgte durch D&S in Form einer stichprobenartigen Überprüfung der Massen- und Kostenansätze sowie der Plausiblisierung auf Vollständigkeit.

 

Die übergebenen Unterlagen des Planungsteams entsprechen mit wenigen begründeten Ausnahmen (z. B. Außenanlagenplanung) dem Stand einer Vorplanung. Die Planungsqualität der Objektplanung wird für die aktuelle Planungsphase als sehr gut bewertet.

 

Die Kostenschätzung wird in Summe als knapp kalkuliert eingeschätzt, ist aber weitestgehend plausibel.

 

Auf Grund des Kostendrucks ist der Entwurf (nach vorgenommenen Optimierungen) in seinen Flächenansätzen optimiert. Eine weitere Flächenreduzierung bei gleichbleibender Nutzeranzahl ist nicht mehr möglich, ohne dass die Nutzung stark eingeschränkt würde. Auch die baulichen Standards sind bereits auf ein minimales Niveau gesenkt.

 

D&S empfiehlt, ausreichende Rückstellungen für Unvorhergesehenes zu bilden. Die Erfahrungen aus zahlreichen Vergleichsprojekten zeigen, dass hierfür ein zusätzlicher Budgetbedarf von 10 % bis 15 % erforderlich werden kann.

 

Die Baukosten in Bezug zur Bruttogrundfläche ergeben für die Kostengruppen 300 und 400 (Baukonstruktion und Haustechnik) einen Kostenkennwert in der Höhe von 1.500 € / m² BGF. Der Kennwert für Bauten mit ähnlichem Nutzungsspektrum (Theater- / Kulturbauten) liegt zwischen 1300 und 2500 € / m² BGF. Der Mittelwert eines vergleichbaren Gebäudes analog zum Nutzungsmix der Stadthalle könnte mit 1.800 € / m² BGF angenommen werden. Auf Basis des von HTK-Architekten für einen Neubau an gleicher Stelle genannten Kostenrahmens, ergäbe sich ein Kennwert von über 2.000 € / m² BGF.

Hier nicht berücksichtigt ist die verwertete Bausubstanz, die die Vergleichbarkeit des Bestandsumbaus mit Kennwerten für Neubauten erschwert. Die Gesamtkosten betragen 2.182 €/m2 Bruttogeschossfläche.

 

6. Haushaltssituation

Im Investitionsprogramm 2011 – 2016 Produkt 241030 Kulturelle Förderung, Veranstaltungen und Veranstaltungsdienstleistungen ist folgendes veranschlagt:

 

2012                                          1.730 T€

2013                                          5.000 T€

2014                                          5.000 T€

2015                                          3.700 T€

 

Nach einer Aufstellung des Büros Drees & Sommer (Projektsteuerung), Frankfurt, vom 13.03.2012 wurden bei geänderten Nettobaukosten von 22.790 T€ für die kommenden Haushaltsjahre folgende Beträge geschätzt:

 

Bis 2012              509 T€

2012              1.730 T€

2013              3.926 T€

2014              10.766 T€

2015              5.859 T€

 

 

7. Finanzierung

Insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen energiepolitischen Randbedingungen ist es geboten, für investive Entscheidungen Lebenszyklusbetrachtungen durchzuführen. In eine solche Betrachtung sind nicht nur die Investitionskosten, sondern alle Einnahmen und Ausgaben über den Zeitraum der Lebensdauer eines Gebäudes einzubeziehen. Den Anlagen 8 und 9 sind Prognosen für die zukünftigen Einnahmen sowie ein Vergleich der Bestandssituation mit der zukünftigen Bewirtschaftungssituation für das Erwin-Piscator-Haus zu entnehmen. Der Lebenszyklusbetrachtung sind folgende zentrale Aussagen immanent:

 

-          Vergleicht man die heute anfallenden Energiekosten mit den zukünftig zu erwartenden Energiekosten, so kann bei 7 % Energiepreissteigerung pro Jahr ein Betrag von 6,3 Mio. € über den Betrachtungszeitraum von 40 Jahren eingespart werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der heutige jährliche Verbrauch ohne Restaurant ermittelt wurde. Andererseits ist bei der Ermittlung der zukünftigen Energiekosten das komplette Raumprogramm mit KFZ und MTM, die ja heute in anderen Gebäuden ebenfalls Energiekosten zu finanzieren haben, berücksichtigt worden.

 

-          Durch den hohen Energiestandard können wegen der damit möglichen Inanspruchnahme von günstigen Krediten über einen Zeitraum von 40 Jahren Finanzierungskosten von ca. 1,2 Mio. Euro eingespart werden.

 

-          KFZ und MTM zahlen zusammen eine Jahresmiete von ca. 50.000 €. Die entspricht bei einer angenommenen Gebäudenutzungsdauer von 40 Jahren und einer Mietpreisentwicklung von 2 % pro Jahr einem Investitionsäquivalent von 1,4 Mio. €.

 

-          Die laufenden Gebäudekosten für die künftige Stadthalle werden sich nach heutiger Einschätzung wie folgt entwickeln (vgl. Anlage 9):

Bei Hochrechnung der Bewirtschaftungskosten für die künftige Stadthalle auf Basis der aktuellen IST-Ausgaben ergibt sich trotz des geplanten Flächenzuwachses um ca. 3.400 qm BGF (+ 48%) eine Reduzierung des Gesamtkostenvolumens um ca. 32.000 €/Jahr (brutto). Diese Kostenreduzierung ist durch die erwarteten Einsparungen bei den künftigen Energiekosten in Höhe von ca. 74.000 €/Jahr bedingt. Die Bewirtschaftungskosten (brutto) pro qm BGF sinken in diesem Vergleich von 31,80 €/qm (IST-Zustand) auf 18,48 €/qm (künftig).

Bei den Bauunterhaltungskosten werden aufgrund des künftig größeren Baukörpers Mehrkosten in Höhe von ca. 41.000 €/Jahr (brutto) erwartet.

Die Gebäude-Abschreibung wird den Ergebnishaushalt künftig statt mit ca. 75.000 €/Jahr mit rund 708.000 €/Jahr belasten – bei einer angenommenen Nutzungsdauer der neuen Stadthalle von 40 Jahren.

 

-          Da die Vorsteuer vorfinanziert werden muss, ist das Bruttoinvestitionsvolumen des Bauvorhabens (27.132 T€) zu finanzieren. Bei 100%iger Fremdfinanzierung ist folgendes Finanzierungsmodell denkbar, wobei  eine Laufzeit von 30 Jahren angenommen wird, d.h. der Gesamtkredit soll nach 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein. Die nachfolgend angegebenen Zinssätze, die allerdings nur für die ersten 10 Jahre der Gesamtlaufzeit von 30 Jahren festgeschrieben sind, beruhen auf aktuell gültigen bzw. angenommenen Konditionen. Je nach Zeitpunkt der tatsächlichen Kreditaufnahme, der tatsächlichen Höhe des Kreditbedarfs und der tatsächlichen Kreditzusagen können dann andere Zinssätze gültig sein.

 

 

Geplante Kredithöhe

Geplanter Kreditgeber

aktueller Zinssatz
(für die ersten 10 Jahre)

4.000 T€

Hessischer Investitionsfonds

800.000 € Ansparrate

5.340 T€

KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“

0,50 %

11.566 T€

KfW-Programm „Investitionskredit Kommune“

2,45 %

6.226 T€

Kapitalmarkt

3,30 %

 

 

Bei Umsetzung dieser Finanzierungsvariante entstünden der Stadt während der ersten zehn Jahre Finanzierungskosten von 5.758 T€. Im Vergleich dazu fielen bei Aufnahme des Gesamtkredits über den Kapitalmarkt Finanzierungskosen von rund 7.193 T€ in den ersten zehn Jahren an.

 

 

8. Beteiligung weiterer Fachdienste

Die erforderliche Stellungnahme des Fachdienstes Prüfungsamt ist als Anlage beigefügt.

 

 

 

 

Egon Vaupel                                          Dr. Franz Kahle                            Dr. Kerstin Weinbach

Oberbürgermeister                            Bürgermeister                                          Stadträtin

 

 

Anlagenverzeichnis

Anlage 1              Pläne – HTK Architekten

Anlage 2              Baubeschreibung – HTK Architekten

Anlage 3              Flächenaufstellung – HTK Architekten

Anlage 4              Energetisches Gesamtkonzept – D&S ABT

Anlage 5              Qualifizierte Kostenschätzung – HTK Architekten

Anlage 6              Mittelabflussplanung – D&S

Anlage 7              Stellungnahme Fachdienst Prüfungsamt – FD14

Anlage 8              Prognose zusätzlicher Einnahmen

Anlage 9              Betriebskosten heute und in Zukunft

 

Beteiligung an der Vorlage durch:

FB 6

FD 65

FD 41

 

 

B

B

gez.

B

gez.

 

 

A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme

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