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Ratsinformation

ALLRIS - Vorlage

Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/2160/2013

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Beratungsfolge

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Beschlussvorschlag

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

·         Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 24/4, 9. Änderung „Am Martsacker“ gemäß § 2 Baugesetzbuch (BauGB) wird beschlossen.

Der Bebauungsplan wird als Plan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt.

 

·         Gemäß § 13a in Verbindung mit § 13 BauGB wird die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplanentwurfes „Am Martsacker“ im Stadtteil Marbach beschlossen.

 

 

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Sachverhalt

- 3 -

Begründung:

Der Bebauungsplanbereich befindet sich in der bebauten Ortslage des Stadtteiles Marbach zwischen den Straßen Am Hasenküppel und Haselhecke. Die im Geltungsbereich befindlichen Grundstücke sind bis auf eine größere Fläche mit waldartiger Struktur bereits bebaut. Charakteristisch für das Areal rund um den Hasenküppel sind die extreme topographische Situation und die starke Durchgrünung.

 

Für den gesamten Stadtteil wurde in 1972, damals noch von der selbstständigen Gemeinde Marbach, der Bebauungsplan „Marbach“ mit einer Größe von über 70 ha erarbeitet und in Kraft gesetzt. Dieser Bebauungsplan ist nicht mehr geeignet, die Siedlungsentwicklung im bebauten Bereich zu steuern, da z. B. unerwünschte großflächige Verdichtungen oder die Vernichtung ortsbildprägender, ökologisch hochwertiger Grünbestände nicht verhindert werden können.

 

Ende der 1990er Jahre wurde aufgrund des großen Siedlungsdruckes, der in Marbach auf der Grundlage des o. g. Plans nicht in vertretbare Bahnen gelenkt werden konnte, eine Rahmenplanung für den Stadtteil erstellt. Ziel sollte es sein, handlungsorientierte Entwicklungsziele für den Stadtteil zu erarbeiten und Empfehlungen für nachfolgende Planungsschritte zu erhalten. In der Situationsanalyse der am 24. August 2001 beschlossenen Rahmenplanung wird festgehalten, dass der Stadtteil aufgrund der bereits relativ hohen städtebaulichen Dichte und im Hinblick auf das bestehende Straßen- und Kanalnetz im bebauten Bereich keine nennenswerte Nachverdichtung erfahren sollte. „Gerade die Gebiete rund um den Hasenküppel laufen Gefahr, durch allzu massive bauliche Begehrlichkeiten sich zukünftig in eine nicht mehr verträgliche Siedlungsstruktur zu wandeln.“

Auch die Bedeutung des Schutzes und der Vernetzung vorhandener grünräumlicher Strukturen wird hervorgehoben. „So stellen sich nicht zu verbauende Talauen, wie auch freizuhaltende Höhenzüge bzw. die für Marbach charakteristischen Küppel als landschaftsplanerisches Potenzial dar,…“

Empfohlen wird die Erarbeitung verschiedener kleinerer Bebauungspläne für besonders gefährdete Bereiche.

 

Am 21. Dezember 2001 wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Aufstellungsbeschluss für den „einfachen“ Bebauungsplan Nr. 24/7 gefasst, der -  mit Ausnahme von bereits überplanten Teilflächen - den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Marbach“ umfasst. Ziel war es, nicht nur die in der Rahmenplanung als besonders schützenswert eingestuften Bereiche planerisch zu sichern, sondern ein Instrumentarium zur Sicherung der städtebaulichen und grünordnerischen Situation im gesamten Stadtteil zu entwickeln. „Einfacher Bebauungsplan“ bedeutet, lediglich auf wenige aber entscheidende Bebauungsplan-Festsetzungen zurückzugreifen, die geeignet sind, im bereits bebauten Bereich die Zielsetzungen aus der Rahmenplanung, wie Schutz der Grünbereiche, Zulassung einer maßvollen Nachverdichtung  bei gleichzeitiger Verhinderung großflächiger Bebauung zu regeln.

Im Rahmen des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 24/7 wurde 2004 ein Grünordnungsplan erarbeitet, um die Wertigkeiten der vorhandenen Grünstrukturen für den Naturhaushalt zu ermitteln und damit eine Grundlage für die künftig von Bebauung freizuhaltenden Bereiche zu erhalten. Die Studie belegt, dass gerade um den Hasenküppel herum ökologisch hochwertige, wohngrundstücksübergreifende Baumstrauchgehölze zu finden sind. Als Erhaltungs- und Pflegeziel für diese Biotopstruktur wird im Grünordnungsplan empfohlen, die Gehölzbestände bei Überplanung der Baugrundstücke soweit es geht zu erhalten und weiterzuentwickeln.

Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses für den einfachen Bebauungsplan in Kombination mit der Grünordnungsplanung konnte in der Vergangenheit bei allen beantragten Bauvorhaben im Stadtteil Marbach im Verhandlungsweg zwischen Antragstellern, Ortsbeirat und Stadt ein guter Kompromiss zwischen dem Wunsch zu bauen und dem Schutz der Grünflächen erzielt werden, so dass der Bebauungsplan Nr. 24/7 nicht weiter entwickelt wurde.

 

Ende 2010 wurde eine Bauvoranfrage über einen Wohnhausneubau im Bereich „Am Martsacker“ gestellt, der einen massiven Eingriff in die ökologisch hochwertige Grünfläche zur Folge gehabt hätte. Zur Sicherung der Planungsziele wurde zunächst das beantragte Bauvorhaben gemäß § 15 BauGB für ein Jahr zurückgestellt. Parallel wurden Gespräche mit den Antragstellern geführt, um eine Möglichkeit zu finden, einen Wohnhausneubau bei weitestgehendem Erhalt der Gehölzfläche zu ermöglichen. Die Eigentümer zeigten sich zwar kompromissbereit, letztendlich wurde jedoch auf städtischer Seite der Erhalt der gesamten Grünfläche so hoch bewertet, dass eine weitere Bebauung dieses Bereiches völlig ausgeschlossen werden soll.

Zur Sicherung der Planungsziele wurde am 30. September 2011 von der Stadtverordnetenversammlung eine Veränderungssperre erlassen, die am 28. September 2012 um ein Jahr verlängert wurde. Die Verlängerung trat mit Bekanntmachung in der örtlichen Presse am 03. November 2012 in Kraft.

 

Die Zeit der Zurückstellung und Veränderungssperre wurde genutzt, um einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten. Als Geltungsbereich wurde die Abgrenzung der Veränderungssperre übernommen, die wiederum so gewählt wurde, dass das Grundstück mit dem beantragten Bauvorhaben, und darüber hinaus der gesamte mit dem Grundstück vernetzte ökologisch hochwertige Gehölzstandort in die Planung einbezogen wird.

Aufgrund der Lage und Größe des Plangebietes handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der im beschleunigten Verfahren ohne Erarbeitung einer Umweltprüfung aufgestellt wird. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Am Martsacker“ wird erst mit dem Offenlagebeschluss gefasst. Der Planungsbereich ist bereits durch die angeordnete Veränderungssperre bekannt, in der auch die groben Planungsziele formuliert wurden.

In der Zeit vom 13. bis 27. September 2012 fand die erste Öffentlichkeitsbeteiligung, die sogenannten „Unterrichtung der Öffentlichkeit“ gemäß § 13a BauGB statt. Der Ortsbeirat Marbach hat sich in seinen Sitzungen am 25. September und am 30. Oktober 2012 mit der Planung befasst. In der ersten Sitzung wurden zahlreiche Fragen und Stellungnahmen aus der Bürgerschaft aufgenommen. In der zweiten Sitzung wurde der Planung mit der Einschränkung zugestimmt, dass Änderungen, wie die Flexibilisierung der Baumöglichkeiten und die Lockerung der Festsetzungen für private Grünflächen, zur Offenlage in den Planentwurf aufgenommen werden. Die Ortsbeiratsprotokolle liegen der Vorlage bei.

Von der Anwohnerschaft wurden zahlreiche Stellungnahmen eingereicht, die sich im Wesentlichen mit den geplanten, sehr einschränkenden Baufestsetzungen und dem hohen Schutz der privaten Grünflächen beschäftigen. Es wurden jedoch auch positive Stellungnahmen abgegeben, die das Planungsziel ausdrücklich befürworten.

Bei der Überarbeitung des Bebauungsplanes wurden teilweise die Bauzonen in Richtung des Straßenraumes, aber auch auf die „nicht überbaubaren“ Grundstücksbereiche ausgeweitet, ohne jedoch die als private oder öffentliche Grünflächen eingetragenen Bereiche anzugreifen. Dies soll den Grundstückseigentümern eine größere bauliche Flexibilität bei gleichzeitiger Beibehaltung der Zielsetzungen nach Erhalt und Weiterentwicklung der Grünzonen ermöglichen. Auch wurden die Festsetzungsvorschläge für die privaten Grünflächen so gelockert, dass bei Schutz der Grünflächen weiterhin eine gärtnerische Pflege und Nutzung stattfinden kann. In einem kleinen Teilbereich, der aufgrund der Kuppenlage lediglich eingeschossig bebaut werden soll, wurde die Ausnutzungsmöglichkeit des Grundstückes angehoben, um den Eigentümern variablere Baumöglichkeiten zu geben.

Von Seiten der Anlieger werden nach Überarbeitung des Planentwurfs keine grundsätzlichen Einwendungen gegen die Planung mehr erwartet.

Für das strittige Bauvorhaben in dem im B-Planentwurf als „öffentliche Grünfläche“ festgesetzten Bereich ist zwischenzeitlich eine außergerichtliche Einigung erzielt worden, so dass die vorliegenden Einwände gegen die Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche gegen-standslos sind.

 

Es ist vorgesehen, im Mai/Juni 2013 die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes durchzuführen, so dass der Bebauungsplan nach erfolgtem Satzungsbeschluss im Herbst dieses Jahr Rechtskraft erlangen würde.

 

 

 

 

Dr. Franz Kahle

Bürgermeister

 

 

 

 

 

 

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