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Ratsinformation

Vorlage - VO/3293/2014  

Betreff: Bauleitplanung der Universitätsstadt Marburg
Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 24/4, 9. Änderung ¿Am Martsacker¿ im Stadtteil Marbach
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
Verfasser:Rose MichelsenAktenzeichen:II
Federführend:61 - Stadtplanung und Denkmalschutz Bearbeiter/-in: Fischer, Ellen
Beratungsfolge:
Magistrat Erörterung
07.07.2014    Nichtöffentliche Sitzung des Magistrats      
Ausschuss für Umwelt, Energie und Verkehr Erörterung
15.07.2014 
Öffentliche Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Energie und Verkehr    
Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften Erörterung
17.07.2014 
Öffentliche Sitzung des Bau- und Planungsausschusses, Liegenschaften ungeändert beschlossen   
Stadtverordnetenversammlung Entscheidung
25.07.2014 
Öffentliche Sitzung der Stadtverordnetenversammlung der Universitätsstadt Marburg ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
Stellungnahmen 1. und 2. Offenlage  
Ortsbeiratsprotokoll 2. Offenlage  
Übersichtsplan  
Bebauungsplan  
Begründung zum Bebauungsplan  
Artenschutzrechtl. Fachbeitrag  
Auszug Grünordnungsplan  

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

  • Die während der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB abgegebenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 24/4, 9. Änderung „Am Martsacker“ wurden mit folgendem Ergebnis geprüft:
    • Die unter Nummer 1 aufgeführte Stellungnahme wird berücksichtigt.
    • Die unter den Nummern 2, 3, 4 und 6 aufgeführten Stellungnahmen werden teilweise berücksichtigt.
    • Die unter den Nummern 5 und 7 aufgeführten Stellungnahmen werden nicht berücksichtigt.

 

  • Der Bebauungsplan Nr. 24/4, 9. Änderung „Am Martsacker“ wird gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung beschlossen.

 

  • Die gestalterischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 24/4, 9. Änderung „Am Martsacker“ werden als Gestaltungssatzung gemäß § 81 Hessische Gemeindeordnung beschlossen.

 


- 13 -

Begründung:

Der Bebauungsplanbereich befindet sich in der bebauten Ortslage des Stadtteiles Marbach zwischen den Straßen Am Hasenküppel und Haselhecke. Die im Geltungsbereich befindlichen Grundstücke sind bis auf eine größere Fläche mit waldartiger Struktur bereits bebaut. Charakteristisch für das Areal rund um den Hasenküppel sind die extreme topographische Situation und die starke Durchgrünung.

 

Für den gesamten Stadtteil wurde in 1972, damals noch von der selbstständigen Gemeinde Marbach, der Bebauungsplan „Marbach“ mit einer Größe von über 70 ha erarbeitet und in Kraft gesetzt. Dieser Bebauungsplan ist nicht mehr geeignet, die Siedlungsentwicklung im bebauten Bereich zu steuern, da z. B. unerwünschte, nicht in das Siedlungsbild passende großflächige Verdichtungen oder die Vernichtung ortsbildprägender, ökologisch hochwertiger Grünbestände nicht verhindert werden können.

 

Ende der 1990er Jahre wurde aufgrund des großen Siedlungsdruckes, der in Marbach auf der Grundlage des o.g. Planes nicht in vertretbare Bahnen gelenkt werden konnte, eine Rahmenplanung für den Stadtteil erstellt. Ziel war die Erarbeitung handlungsorientierter Entwicklungsziele für den Stadtteil, um Empfehlungen für nachfolgende Planungsschritte zu formulieren. In der am 24. August 2001 beschlossenen Rahmenplanung wird festgehalten, dass der Stadtteil aufgrund der bereits relativ hohen städtebaulichen Dichte und im Hinblick auf das bestehende Straßen- und Kanalnetz im bebauten Bereich keine nennenswerte Nachverdichtung erfahren sollte.

Empfohlen wird die Erarbeitung verschiedener kleinerer Bebauungspläne für besonders gefährdete Bereiche.

 

Daraufhin wurde am 21. Dezember 2001 von der Stadtverordnetenversammlung der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 24/7 gefasst, der, mit Ausnahme von bereits überplanten Teilflächen, den gesamten Geltungsbereich des B-Planes „Marbach“ umfasst. Ziel war es, die in der Rahmenplanung als besonders schützenswert eingestuften Bereiche planerisch zu stabilisieren und darüber hinaus ein Instrumentarium zur Sicherung der städtebaulichen und grünordnerischen Situation im gesamten Stadtteil zu entwickeln.

Im Rahmen des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 24/7 wurde 2004 ein Grünordnungsplan erarbeitet, um die vorhandenen Grünstrukturen in Flächenausdehnung und Wertigkeit zu ermitteln. Die Studie belegt, dass gerade im Bereich Hasenküppel ökologisch hochwertige, großflächige Baumstrauchgehölze zu finden sind, die erhalten und weiterentwickelt werden sollten.

 

Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses in Kombination mit der Grünordnungsplanung konnte in der Vergangenheit bei allen beantragten Bauvorhaben im Stadtteil Marbach im Verhandlungsweg zwischen Antragstellern, Ortsbeirat und Stadt ein guter Kompromiss zwischen dem Wunsch zu bauen und dem Schutz der Grünflächen erzielt werden, so dass der Bebauungsplan Nr. 24/7 nicht weiter entwickelt wurde, jedoch als Sicherungsinstrumentarium bei strittigen Fällen herangezogen werden könnte.

 

Ende 2010 wurde eine Bauvoranfrage über einen Wohnhausneubau im Bereich „Am Martsacker“ gestellt, der einen massiven Eingriff in eine ökologisch hochwertige Grünfläche zur Folge gehabt hätte. Zur Sicherung der Planungsziele wurde zunächst das beantragte Bauvorhaben gemäß § 15 BauGB für ein Jahr zurückgestellt.

Im Anschluss wurde am 30. September 2011 von der Stadtverordnetenversammlung eine Veränderungssperre erlassen, die am 28. September 2012 um ein Jahr verlängert wurde.

Parallel zur Sicherung der Planung über Zurückstellung und Veränderungssperre wurden, neben der Erarbeitung dieses Bebauungsplanes, Gespräche mit den Antragstellern geführt, die letztendlich zu einer Einigung führten. Die Universitätsstadt Marburg übernahm das fragliche Grundstück und die Fläche soll im vorliegenden B-Plan „Am Martsacker“ als „öffentliche Grünfläche“ ausgewiesen werden, womit das Grundstück dauerhaft einer Bebauung entzogen wird.

 

Aufgrund der Lage und Größe des Bebauungsplangebietes handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der im beschleunigten Verfahren ohne Erarbeitung einer Umweltprüfung gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird.

 

In der Zeit vom 13. bis 27. September 2012 fand die erste Öffentlichkeitsbeteiligung nach BauGB, die sog. „Unterrichtung der Öffentlichkeit“ gemäß § 13a BauGB statt. Der Ortsbeirat Marbach hat sich in seinen Sitzungen am 25. September und am 30. Oktober 2012 mit der Planung befasst. In der ersten Sitzung wurden zahlreiche Fragen und Stellungnahmen aus der Bürgerschaft aufgenommen. In der zweiten Sitzung wurde der Planung mit der Einschränkung zugestimmt, dass Änderungen, wie die Flexibilisierung der Baumöglichkeiten und die Lockerung der Festsetzungen für private Grünflächen, zur Offenlage in den Planentwurf aufgenommen werden sollten.

Nach Überarbeitung des Planentwurfes wurden am 26. April 2013 der Aufstellungsbeschluss und der Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes Nr. 24/4, 9. Änderung „Am Martsacker“ von der Stadtverordnetenversammlung gefasst.

Die erste Offenlage fand in der Zeit vom 27. Mai bis 28. Juni 2013 statt. Aufgrund mehrerer Einwendungen von Seiten der Anwohner und des Ortsbeirates wurden nochmals verschiedene Flexibilisierungen bei den Baumöglichkeiten, wie Vergrößerung einiger Bauzonen und Zulässigkeit von Gauben, eingearbeitet und in der Zeit vom 07. bis 18. Oktober 2013 eine zweite Offenlage durchgeführt.

Nach Überarbeitung des Planentwurfes wurde dem Bebauungsplanentwurf in der 2. Offenlage vom Ortsbeirat zugestimmt.

 

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, zu ermitteln und zu bewerten. Die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gemäß § 1 (7) BauGB wird im Folgenden vorgenommen.

 

 

Ergebnis der Prüfung der während der 1. und 2. Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen:

 

 

1.

Stellungnahme Ortsbeirat vom 25.06.2013

(1. Offenlage)

 

Der Ortsbeirat stimmt der Bauleitplanung „Am Martsacker“ zu mit folgender Änderung:

Dachgauben sind erlaubt.

 

 

 

Die Stellungnahme wir berücksichtigt

 

 

Der vorliegende Bebauungsplan wurde geändert (2. Offenlage).

Dachgauben werden zukünftig zugelassen.

 

 

2.

Stellungnahme Anlieger vom 22.06.2013

(1. Offenlage)

 

2.1.

Ausweisung eines Grundstückteils als private Grünfläche:

A:

Planerische Festsetzung als private Grünfläche ist unzulässig, wenn damit unter Aufhebung der Privatnützigkeit des Eigentums insgesamt nur fremdnützige Zielsetzung verfolgt wird (OVG-Urteil Saarlouis v. 26.02.2013, Az. 2 C 424/11).

B:

Erhalt der Böschungsgrünflächen ist durch die unbebaubare Böschung und Einhalten von Grenzabständen zu Nachbargrundstücken gewährleistet.

C:

Baumfällungen werden durch die Marburger Baumschutzsatzung geregelt.

D:

Die Grün-/Böschungsfläche ist für das Grundstück zu groß ausgewiesen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2.

Ausweisung der bebaubaren Flächen:

A:

Willkürliche Wahl der Baufenster anhand der vorhandenen Bebauung.

Im Vergleich zum Grundstück Haselhecke 28 ist das Baufenster unverhältnismäßig klein festgelegt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.

Unzulässigkeit von Dachgauben.

 

 

2.4.

Anforderungen von Informationen über die Auswirkung der privaten Grünflächen-Festsetzung auf Grund- und Grunderwerbsteuer

 

 

Die Stellungnahme wird teilweise berücksichtigt.

 

zu 2.1.

A:

Der in der Stellungnahme zitierte Auszug aus dem Urteil des OVG Saarlouis gründet auf anderen Voraussetzungen zur Festsetzung der privaten Grünfläche im betroffenen Bebauungsplan und ist demzufolge nicht ohne weiteres auf das vorliegende Planwerk übertragbar. Für das OVG liegt der Widerspruch der Festsetzung einer privaten Grünfläche, Zweckbestimmung „Gärten“ in der Kombination mit den überlagernden flächen- und maßnahmenbezogenen Festsetzungen zum Erhalt und der Entwicklung der waldartigen Gehölze.

Dazu weitere erläuternde Auszüge aus dem Urteil:

„... Obwohl Festsetzungen von „Grünflächen“ von unselbstständigen Festsetzungen nach § 9 I Nr. 20 BauGB überlagert werden können ... und Flächen nach der 1. Alt. dieser Vorschrift auch für in privatem Eigentum stehende Grundstücke getroffen werden dürfen, bestehen vorliegend durchgreifende Zulässigkeitsbedenken, weil die privaten Grünflächen als Gärten festgesetzt sind. Ein Garten ist nach Duden ein begrenztes Stück Land [am, um ein Haus] zur Anpflanzung von Gemüse, Obst, Blumen o.ä., nach Wikipedia etwa ein abgegrenztes Stück Land, in dem Pflanzen unter mehr oder minder intensiver Pflege mit Hilfe von Gartengeräten angebaut werden. ...

Unabhängig davon, ob nun Hausgärten oder sonstige Gärten festgesetzt werden sollten, setzt die Garteneigenschaft in jedem Fall aber schon begrifflich voraus, dass der jeweilige Nutzungsberechtigte seine Gestaltung und Nutzung im Rahmen des Üblichen im Wesentlichen selbst bestimmen kann. Davon kann vorliegend indes nicht ausgegangen werden.

Der Nutzbarkeit der festgesetzten privaten Gärten stehen die flächen- und maßnahmenbezogenen Festsetzungen nach § 9 I Nr. 20 1. und 2. Alt. BauGB entgegen. ...

Angesichts des Ziels der umfassenden Entwicklung eines altholzreichen, weitgehend geschlossenen und störungsarmen Baumbestandes zur Schaffung eines möglichst störungsfreien Lebensraums für seltene Tiere ist nicht erkennbar, dass für eine diese Bezeichnung rechtfertigende Nutzbarkeit als Garten noch Raum wäre, ...

    Die Festsetzungen „private Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Gärten“ nach § 9 I Nr. 15 BauGB und die für die gesamte Fläche festgesetzten Maßnahmen nach § 9 I Nr. 20 2. Alt. BauGB, ..., sind unvereinbar und daher unzulässig.“

Im vorliegenden Bebauungsplan „Am Martsacker“ sind die privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Baumstrauchgehölz“ gem. § 9 (1) Nr. 15 BauGB festgesetzt. Die Festsetzung steht in keinem Widerspruch zur überlagernden Festsetzungen gem. § 9 (1) Nr. 20, Nr. 25 Fläche mit Bindungen zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen.

Die Rechtmäßigkeit von großflächigen Festsetzungen privater Grünflächen im Bereich rückwärtiger Hausgärten wird vom OVG Koblenz in seinem Urteil vom 12.07.2012 - 1 C 11236/11 bestärkt, was im Folgenden auszugsweise dargelegt wird:

Die Einschränkung einer Bebauung und somit eine vermeintlich negative Zielvorstellung in der Bauleitplanung ist „nicht von vornherein illegitim. Sie kann sogar den Hauptzweck einer konkreten Planung bilden. Die Gemeinde darf mit Mitteln, die ihr insbesondere das Baurecht und die Baunutzungsverordnung zur Verfügung stellen, grundsätzlich auch städtebauliche Ziele verfolgen, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen.“ Laut BVerwG-Beschluss vom 24.04.1991 zählt zu den städtebaulichen Gründen auch der Umweltschutz. ... „Die Einschränkung belastet die Grundstückseigentümer nicht unverhältnismäßig in ihrem Eigentumsrecht, sondern ist Ausdruck der Schrankenbestimmung des Art. 14 (1) Satz 2 GG.“... „Da den Eigentümern die Bebaubarkeit nicht schlechthin untersagt, sondern nur räumlich eingeschränkt wird, bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelung.“

Übertragen auf den Bebauungsplan „Am Martsacker“ ist neben dem beabsichtigten Erhalt der großflächigen Gehölzstrukturen über die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzungen (GRZ, GFZ), zur überbaubaren Grundstücksfläche (Baugrenze) und über die Gestaltungsvorschriften (Dachgauben) weiterhin eine bauliche Entwicklung möglich.

Unabhängig von den vorgenannten Aussagen bietet die Festsetzung der privaten Grünflächen in der vorliegenden Bauleitplanung neben einem „öffentlichen“ naturschutzfachlichen Wert auch individuelle, privatnützige Vorteile. Die großflächigen Gehölze mit ihren hochwüchsigen Baumbeständen schützen die angrenzenden Wohngrundstücke vor wetterbedingten Einflüssen wie Überhitzung, Austrocknung und Wind. Sie erhöhen die individuelle Wohnqualität, indem sie luftregenerierend und als Lärmfilter wirken.

B:

Das steile Gelände und die gesetzliche Vorgabe zur Einhaltung von Abstandsflächen gem. HBO ersetzen im vorliegenden Bebauungsplan nicht die Festsetzung von privaten Grünflächen. Geländegestalt und Abstandsregelung fördern sicherlich den Erhalt der Böschungsgrünflächen, schließen jedoch eine bauliche Nutzung nicht grundsätzlich aus. Gem. § 6 Abs. 9 und Abs. 10 Hessische Bauordnung HBO können sogar noch in den Abstandsflächen unterschiedliche Nutzungen zulässig sein. Die Nutzungen würden u.U. eine Beanspruchung der schützenswerten Gehölzflächen mit sich bringen.

C:

Die Baumschutzsatzung der Stadt Marburg ersetzt im vorliegenden Bebauungsplan nicht die Festsetzung von privaten Grünflächen. Baumfällungen sind gemäß § 5 (3) Nr. 6 Baumschutzsatzung zu genehmigen, wenn eine baurechtlich zulässige Nutzung sonst nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann. Der rechtskräftige Bebauungsplan aus dem Jahr 1972 stellt im Bereich der großflächigen Gehölze überbaubare Grundstücksfläche dar. Die Errichtung von baulichen Anlagen in diesem Grundstücksteil und somit eine baurechtlich zulässige Nutzung ist möglich.

D:

Die Abgrenzung der großflächigen Gehölzstrukturen erfolgte auf Grundlage einer naturschutzfachlichen Bewertung und berücksichtigt u.a. Artzusammensetzung, Mehrstufigkeit des Aufbaus, Alter der Bäume, Habitatstruktur. Eine erste Begehung des Gebietes mit Abgrenzung und Qualifizierung der Grünstrukturen erfolgte im Rahmen der Erstellung des Grünordnungsplans in den Jahren 2002 - 2004. Durch eine erneute Bestandserfassung im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung im Jahr 2012 wurden die früheren Kartierungsergebnisse überprüft und - wenn erforderlich - den aktuellen Verhältnissen angepasst. Unterstützend, insbesondere in Bereichen, wo eine Begehung nicht möglich war, erfolgte die Abgrenzung auf Grundlage aktueller Orthofotos. I.d.R. wurde die Fläche enger als der übertraufte Bereich (Baumkrone) gefasst. Aus Gründen der Darstellungstiefe des Bebauungsplanes wurden die Abgrenzungen der Gehölzstrukturen/Grünflächen in der Plankarte zusätzlich generalisiert geführt.

 

zu 2.2.

A:

Die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche orientiert sich an der vorhandenen städtebaulichen Struktur. Diese wiederum wird geprägt von einem im Geltungsbereich relativ einheitlichen Bauzeitpunkt der Bebauung, die sich vorrangig entlang der Erschließungsstraßen gebildet hat. Die rückwärtige Nutzung der Wohngrundstücke wird von Hausgärten eingenommen, die in den topographisch steileren Bereichen von den großflächigen Gehölzstrukturen abgelöst werden. Der Erhalt der prägenden Baumstrauchgehölze ist wesentliches Ziel des vorliegenden Bebauungsplanes. Dennoch wird über seine Festsetzungen auch eine bauliche Entwicklungsmöglichkeit gewährt. Um diese noch zu betonen, wurde auf dem Grundstück Haselhecke 26 das Baufenster um ca. 5 m in westliche Richtung vergrößert.

B:

Siehe Entgegnung zu 2.2A. Das Baufenster ist so abgegrenzt, dass eine bauliche Entwicklung und Variabilität innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche möglich ist. Bei einer Größe der überbaubaren Grundstücksfläche Haselhecke 26 von rd. 1.098 m²und GRZ 0,3 ergibt sich eine max. Grundflächenausnutzung von 329 m². Das geplante Baufenster auf dem Grundstück hat eine aktuelle Größe von rd. 658 m². Auch abzüglich eines Grenzabstands von 3 m zu den Nachbargrundstücken würde eine ausreichend große überbaubare Grundstücksfläche von rd. 485 m² verbleiben.

 

zu 2.3:

Der vorliegende Bebauungsplan wurde geändert. (2. Offenlage) Dachgauben werden zugelassen.

 

zu 2.4:

Fragen zu Grund- oder Grunderwerbsteuer sind nicht Gegenstand des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens

 

 

3.

Stellungnahme Anlieger vom  28.05.2013

(1. Offenlage)

 

3.1.

Textliche Begründung der Grünflächen im vorliegenden Bebauungsplan geht am Willen der Anwohner und dem planerischen Willen der Gemeinde vorbei. Eine Nachverdichtung ist vor allem aus folgenden, die Wohnqualität der Anwohner betreffenden Gründen unerwünscht:

Baulärm, Neubauten in der Nachbarschaft strahlen im Sommer Wärme ab, die Einsehbarkeit in das eigene Grundstück wird ermöglicht, Baumfällungen mit Verlust des Schallschutzes, der positiven lufthygienischen und kleinklimatischen Wirkungen.

Der ortsbildprägende und naturschutzfachliche Wert der Gehölzflächen ist ebenfalls von Bedeutung, aber zweitrangig. Die derzeitige textliche Begründung der Grünflächen ist allein gemeinnützig und gibt mangels nachbarschützendem Inhalts den Grundstückeigentümern keinerlei Handhabe, eine Nachbarschaftsklage gegen potenzielle Bauprojekte zu begründen. Die Grünflächenfestsetzungen legen ihre Sicherung allein in die Hände der Stadt, denn über § 31 BauGB sind Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes möglich, auch wenn die Abweichung das nachbarschaftliche Interesse würdigen muss.

Dem Rechtsverlust der Eigentümer kann durch die Aufnahme der folgenden Formulierung in den Bebauungsplan entgegengewirkt werden:

„Die Grünflächen mit ihren Baumbeständen schützen die Nachbargrundstücke vor Wind, Austrocknung, Überhitzung und unerwünschten Einblicken und erhöhen die Wohnqualität durch ihre Wirkung als Lärm- und Luftfilter. Sie vermitteln das Gefühl des „Wohnens im Grünen“.

 

3.2.

Gegenüber der für den rechtskräftigen Bebauungsplan aus dem Jahr 1972 geltenden BauNVO1968 ergeben sich mit dem vorliegenden Bebauungsplan folgende Änderungen:

Jetzt zulässig sind Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Kindertageseinrichtungen. Dadurch weitere erhebliche Abwertung des Gebiets und Ruhestörung.

Zulässigkeit von Stellplätzen für LKW-Anhänger entfällt.

Bebaubarkeit der Grundstücke mit Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, Stellplätzen, Terrassen, Balkons, Loggien nicht mehr auf 100 % der Grundstücksfläche zulässig.

 

3.3.

Ablehnung der allgemeinen Herabsetzung der GFZ von 0,6 auf 0,5 und des Verbots von Dachgauben. Dadurch wird ein flächen- und nachbarschaftsschonender Innenraumausbau und somit die Schaffung von Wohnraum, vor allem im Hinblick auf einen barrierefreien Kellerraumausbau, verhindert.

 

 

3.4.

Ablehnung speziell der Herabsetzung der GFZ von 0,6 auf 0,4 sowie von II auf I Vollgeschoss auf dem Grundstück Am Hasenküppel 22. Die bebaubare Fläche liegt in einer Senke unter dem Geländehöhepunkt und wird von alten Eichen um ca. 20 m überragt. Aufgrund dessen wären auch 2 Vollgeschosse nicht einsehbar und das Erscheinungsbild der Kuppe würde nicht beeinträchtigt werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.5.

Bezeichnung „straßenseitig“ ist nicht klar definiert. Nicht anwendbar z.B. bei Grundstück Pappelweg 2.

 

 

 

Die Stellungnahme wird teilweise berücksichtigt

 

zu 3.1.

Der Erhalt der großflächigen Baumstrauchgehölze und eine moderate städtebauliche Entwicklung sind prioritäre Ziele des vorliegenden Bebauungsplans. Der für das Gebiet erstellte Grünordnungsplan, der die besondere Wertigkeit der Grünstrukturen erfasst und dargestellt hat, dient dabei als Grundlage.

Insofern liefern die öffentlichen Belange des Natur- und Artenschutzes und des Landschafts- respektive Ortsbildes einen wesentlichen Anteil in der bauleitplanerischen Argumentation. Es ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans, privatrechtliche Fragestellungen zu lösen.

Unabhängig von den vorgenannten Aussagen bieten die Festsetzungen der Grünflächen neben einem „öffentlichen“ naturschutzfachlichen Wert auch die in der Stellungnahme aufgeführten individuellen, privatnützigen Vorzüge. Die großflächigen Gehölze mit ihren hochwüchsigen Baumbeständen schützen die angrenzenden Wohngrundstücke vor wetterbedingten Einflüssen wie Überhitzung, Austrocknung und Wind. Sie erhöhen die individuelle Wohnqualität, indem sie luftregenerierend und als Lärmfilter wirken.

Diesbezügliche Ausführungen werden im Bebauungsplan deutlicher herausgestellt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

zu 3.2.

Mit der Änderung eines Bebauungsplans sind die aktuellen Rechtsgrundlagen geltend. Das gilt für alle im Vergleich zum Rechtsstand des ursprünglichen Bebauungsplanes zwischenzeitlich geänderten Vorschriften, also auch für die BauNVO.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

zu 3.3.

Die Festsetzung der Geschossflächenzahl GFZ orientiert sich am Gebäudebestand und lässt darüber hinaus noch eine mit dem Charakter des Gebiets verträgliche städtebauliche Entwicklung zu.

Hinsichtlich der Dachgauben erfolgte eine Änderung im Bebauungsplan. Sie werden zukünftig zugelassen.

 

zu 3.4.

Die Festsetzungen zur Geschossflächenzahl GFZ und zur Zahl der Vollgeschosse orientieren sich am Gebäudebestand Am Hasenküppel 22. In Kombination mit der zukünftigen Zulässigkeit von Dachgauben lassen sie eine mit dem Charakter des Gebiets verträgliche städtebauliche Entwicklung zu.

Auch wenn der Erhalt der hochwüchsigen Gehölzstrukturen Ziel des vorliegenden Bebauungsplanes ist, können diese naturgegeben jedoch nicht unbegrenzt bestehen. Im Extremfall bei Abgang der Altbäume ist eine Verdeckung der baulichen Anlagen nicht gegeben, vor allem wenn ein 2-geschossiges Gebäude deutlich über den Geländehöhepunkt ragen würde. Die Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes aus dem Jahr 1972 ermöglichen eine 2-geschossige Bebauung. Dennoch scheint mit der Angabe einer Spannweite der Geschossigkeit (Z = I-II) auch damals schon eine Intention verbunden, die städtebauliche Wirkung der Kuppenlage im Landschaftsraum zu berücksichtigen und die Höhenentwicklung zu steuern.

 

zu 3.5.

Der Begriff „straßenseitig“ wird durch die Formulierung „entlang der Erschließungswege“ ersetzt

 

4.

Stellungnahme Anlieger vom 27.05.2013

(1. Offenlage)

 

 

Die Anlieger werden durch HFK Rechtsanwälte / Hamburg vertreten.

 

4.1.

Der vorliegende Bebauungsplan ist nicht erforderlich, er stellt eine Verhinderungsplanung dar:

Anlass der Planung ist eine Bauvoranfrage über einen Wohnhausneubau im Bereich Am Hasenküppel/Am Martsacker, der einen wertvollen Gehölzstrukturen-Bestand aufweist. Die Entscheidung über die Bauvoranfrage wurde für ein Jahr zurückgestellt und schließlich mit Veränderungssperren ausgesetzt.

Da über das strittige Bauvorhaben eine außergerichtliche Einigung erzielt wurde, ist die Aufstellung der Bebauungsplan-Änderung gegenstandslos geworden.

Die weiteren aufgeführten Planziele wie die dauerhafte Sicherung der Grünstrukturen und die Vermeidung einer erheblichen Nachverdichtung des Gebietes sind vorgeschobene Gründe. Der Grünordnungsplan wurde bereits 2002-2004 erstellt. Sein Ergebnis wurde lange Zeit nicht in die Bauleitplanung überführt. Eine erhebliche Nachverdichtung steht nach bisherigem Stand der Bauleitplanung und der tatsächlichen baulichen Entwicklung nicht zu befürchten.

 

4.2.

Antrag, die Bebaubarkeit des Grundstücks als II-geschossig und mit einer größeren Geschossflächenzahl vorzusehen. Das Grundstück ist als einziges im Plangebiet für GFZ = 0,4 und Z = I vorgesehen. Bei der Berechnung der GFZ sind Flächen der Nichtvollgeschosse mit einzubeziehen. Die Begründung des Bebauungsplanes dafür ist die Lage des Grundstücks im sensiblen Bereich einer Hangkuppe und die mögliche talseitige Wirkung.

Die Begründung ist unzutreffend aus den folgenden Punkten:

A:

Die gegenwärtige Gesamthöhe des Hauses Am Hasenküppel 22 beträgt 7 m einschl. 4 m hohem Dachstuhl. Aus gleicher Höhe ist das Gebäude nicht einsehbar, weil es von anderen Gebäuden oder Bäumen verdeckt wird. Aus tieferen Lagen ist das Gebäude überhaupt nicht zu sehen. (Beweisfotos 1 - 11) Auch bei einer Erhöhung um ein Vollgeschoss wäre das Gebäude nicht sichtbar, vor allem bei Verwendung eines Flachdaches oder flacheren Daches.

B:

Das Grundstück ist nicht die höchste Erhebung in der Umgebung. Im Höhenweg wird die 300 m-Höhenlinie überschritten. (Beweisfotos 4)

C:

In der direkten Nachbarschaft sind 3-geschossige Gebäude genehmigt worden. (Beweisfoto 12)

D:

Den Schutz der sensiblen Höhenlage nimmt die Stadt Marburg nicht ernst in Bezug auf die Errichtung von Sende- und Funkmasten auf den höchsten Stellen der Gegend. Grobe Verletzung des Erscheinungsbildes. (Beweisfotos 14 - 15)

E:

Erwartung der Gleichbehandlung der Grundstücke, da kein sachlicher Grund für Ungleichbehandlung gegeben ist.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.3.

Antrag, eine größeres Baufenster und höhere GRZ vorzusehen aus den folgenden Gründen:

A:

Grundstücksfläche = 2.813 m². Baufenster-Darstellung im Bebauungsplan-Entwurf (Offenlage) = 818 m². Das ist deutlich kleiner als potenzielle GRZ 0,3-Ausnutzung = 844 m².

B:

Baufenster bietet keine keinerlei Entwicklungsperspektiven. Planentwurf orientiert sich am baulichen Bestand. Die Regelung vermindert die Nutzbarkeit des Grundstücks. Anpassung an sich ändernde bauliche Bedürfnisse wird unmöglich gemacht.

C:

Verhältnis Größe des Baufensters zur Grundstücksgröße ist auch im Vergleich zu Darstellung bei benachbarten Grundstücken wesentlich geringer. Ungleichbehandlung.

D:

B-Plan-Entwurf verstößt gegen § 1a Abs. 2 BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll. Zur Verringerung einer zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für die bauliche Nutzung sind z.B. Nachverdichtungs- und anderen Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. Vorliegender B-Plan-Entwurf schließt ausdrücklich Nachverdichtung aus.

E:

Sowohl starker (allgemeiner) Flächenverbrauch als auch zu erwartende steigende Kosten für Personen- und Fahrzeugverkehr gebieten es, stadtnahe Flächen intensiver zu nutzen und eine bauliche Verdichtung zu ermöglichen. Auf dem fast 3.000 m² großen Grundstück „Am Hasenküppel 22“ könnten z.B. 3 kleinere Einfamilienhäuser errichtet werden, ohne dass der Charakter des Wohngebietes erheblich verändert würde. Dies wäre ein größerer Beitrag zum Allgemeinwohl als ein einzelnes Haus auf einem 3.000 m² großem Grundstück.

 

4.4.

Ausweisung einer großen privaten Grünfläche für Baumstrauchgehölze auf dem Grundstück wird abgelehnt aus den folgenden Gründen:

A:

Planerische Festsetzung als private Grünfläche ist unzulässig, wenn damit unter Aufhebung der Privatnützigkeit des Eigentums insgesamt nur fremdnützige Zielsetzung verfolgt wird (OVG-Urteil Saarlouis v. 26.02.2013, Az. 2 C 424/11).

B:

Festsetzung dient nur dem öffentlichen Interesse und nicht dem privaten der Grundstückseigentümer. Aus den Textfestsetzungen zu den privaten Grünflächen ergibt sich, dass Erhaltungsziele ausschließlich unter dem Gesichtspunkt des öffentlichen Naturschutzes formuliert sind. Die Privatnützigkeit wird aufgehoben. Erwerb und Ausweisung als öffentliche Grünfläche durch die Stadt, wenn Naturschutz ohne private Nutzung beabsichtigt ist.

C:

Begrenzung der Grünfläche ist willkürlich und belastet einseitig Grundstück „Am Hasenküppel 22“. Auf den Nachbarflurstücken 21/16 und 21/22 sind ebenfalls große Laubbäume vorhanden, die mit den Gehölzstrukturen auf dem eigenen Grundstück eine Einheit bilden. Ungleichbehandlung.

 

 

4.5.

Antrag, Textfestsetzung zum Ausschluss von Dachgauben zu streichen. Dachgauben in unmittelbarer Nachbarschaft. (Beweisfoto 13, Ausschnitt Google-Karte)

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird teilweise berücksichtigt.

 

 

 

 

 

zu 4.1.

Planziele des vorliegenden Bebauungsplanes sind, den Erhalt der wertvollen Grünstrukturen im Geltungsbereich dauerhaft zu sichern und einer erheblichen baulichen Nachverdichtung in dem sensiblen Bereich zuvorzukommen, die im Rahmen des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 24/4 aus dem Jahr 1972 möglich ist. Die Festsetzungen wurden so gewählt, dass neben dem Schutz der Grünflächen, eine angepasste bauliche Entwicklung möglich ist.

Im Übrigen wird auf das Urteil des OVG-Koblenz vom 12.07.2012 mit der Nr.: 1C11236/11 verwiesen, in dem ausgeführt wird, dass eine Bauleitplanung auch städtebauliche Ziele verfolgen kann, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen (s. Abwägung zu Pkt 2.1) A-D)

Der Anlass zu einer Bauleitplanung ist gegeben.

 

 

 

 

 

 

zu 4.2.

A:

Die Festsetzungen zur Geschossflächenzahl GFZ und zur Zahl der Vollgeschosse orientieren sich am Gebäudebestand Am Hasenküppel 22. In Kombination mit der zukünftigen Zulässigkeit von Dachgauben lassen sie eine mit dem Charakter des Gebiets verträgliche städtebauliche Entwicklung zu. Auch wenn der Erhalt der hochwüchsigen Gehölzstrukturen Ziel des vorliegenden Bebauungsplanes ist, können diese naturgegeben jedoch nicht unbegrenzt bestehen. Im Extremfall bei Abgang der Altbäume ist eine Verdeckung der baulichen Anlagen nicht gegeben, vor allem wenn ein 2-geschossiges Gebäude deutlich über den Geländehöhepunkt ragen würde.

B:

Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans umfasst den Hasenküppel, ein optisch und topographisch einheitlich wirkendes, zur Umgebung hin abgrenzbares Gebiet. Der Geländehöhepunkt mit 301,00 m ü. NN befindet sich auf dem Grundstück „Am Hasenküppel 22“. Von dort aus besteht ein leichtes bis deutliches Gefälle in alle Richtungen (s. auch Höhenangaben in der Straße „Am Hasenküppel“ in der Karte zum Bebauungsplan westlich, nördlich, östlich und südlich des Grundstücks). Reliefbedingt sind außerhalb des Geltungsbereiches natürlich auch größere Höhenlagen vorzufinden.

 

zu 4.2.

C-E:

Der genannte Bereich wird vom rechtsgültigen Bebauungsplan aus dem Jahr 1972 abgedeckt. Der damalige städtebauliche Wille eines mehrgeschossigen Wohnungsbaus fand in der Festsetzung einer 3-geschossigen Bebauung Ausdruck. Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans „Am Martsacker“ ist eine städtebauliche Zielsetzung solcher Art bereits im Jahr 1972 nicht manifestiert worden.

Funk- und Sendemasten sind aufgrund ihrer Funktion in Standortwahl und Höhe der Anlage gesondert zu betrachten und können nicht mit den getroffenen Geschossfestsetzungen für Wohngebäude gleichgesetzt werden.

Die Errichtung von Funk- und Sendemasten ist im Übrigen auch nicht Gegenstand des vorliegenden Bebauungsplanes, eine Errichtung im Plangebiet ist mit Ausnahme genehmigungsfreier Anlagen nicht zulässig.

 

zu 4.3.

A:

Das Baufenster auf dem Grundstück wurde vergrößert (2. Offenlage) und hat nun eine Größe von 1.087 m² (automatisierte computergestützte Ermittlung). Es überschreitet somit den rechnerischen Wert der maximalen Ausnutzung über die GRZ (überbaubare Grundstücksfläche 2.155 m² x GRZ 0,3 = 646,5 m²).

B-C:

Das Grundstück Am Hasenküppel 22 wird neben dem schützenswerten Baum-Strauchgehölz vor allem durch die Topographie, die bemerkenswerte Größe und das deutliche Alleinstellungsmerkmal der Wohnbebauung charakterisiert. Um den Charakter zu bewahren, orientieren sich die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche sowie das Maß der baulichen Nutzung und die baulichen Gestaltungsvorschriften an der vorhandenen städtebaulichen Struktur und Vorprägung. Eine dem Gebietscharakter entsprechende angepasste bauliche Entwicklung ist trotzdem gegeben. Das Baufenster hat eine Größe von 1.087 m² (s. auch Entgegnung zu 4.3 A). Auch abzüglich eines 3 m-Grenzabstandes verbleibt ein überbaubarer Bereich von rd. 995 m², was ebenfalls über der für die Grundstücksgröße ermittelten Ausnutzung der GRZ liegt.

D-E:

Der Erhalt der großflächigen Baumstrauchgehölze und eine moderate städtebauliche Entwicklung sind prioritäre Ziele des vorliegenden Bebauungsplans. Die Bauleitplanung verfolgt dementsprechend einen anderen städtebaulichen Schwerpunkt und will gerade eine Nachverdichtung vermeiden. Dies ist städtebaulich vertretbar, wie das Urteil des OVG Koblenz in seinem Urteil vom 12.07.2012 - 1 C 11236/11 zeigt.

In der 2001 von der Stadtverordnetenver-sammlung beschlossenen Rahmenplanung Marbach wird als Entwicklungsziel festgehalten, dass aufgrund der gegebenen städtebaulichen Dichte und im Hinblick auf das bestehende, bereits ausgelastete  Straßen- und Kanalnetz keine nennenswerte Nachverdichtung erfolgen sollte.

 

 

 

 

 

 

 

zu 4.4.

A-B:

Siehe Entgegnung zur Stellungnahme  Anlieger vom 22.06.2013, Punkt 2.1 A.

C:

Die Abgrenzung der großflächigen Gehölzstrukturen erfolgte auf Grundlage einer naturschutzfachlichen Bewertung und berücksichtigt u.a. Artzusammensetzung, Mehrstufigkeit des Aufbaus, Alter der Bäume, Habitatstruktur. Eine erste Begehung des Gebietes mit Abgrenzung und Qualifizierung der Grünstrukturen erfolgte im Rahmen der Erstellung des Grünordnungsplans in den Jahren 2002 - 2004. Durch eine erneute Bestandserfassung im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung im Jahr 2012 wurden die früheren Kartierungsergebnisse überprüft und - wenn wie hier erforderlich - den aktuellen Verhältnissen angepasst. Unterstützend, insbesondere in Bereichen, wo eine Begehung nicht möglich war, erfolgte die Abgrenzung auf Grundlage aktueller Orthofotos. I.d.R. wurde die Fläche enger als der übertraufte Bereich (Baumkrone) gefasst. Aus Gründen der Darstellungstiefe des Bebauungsplanes wurden die Abgrenzungen der Gehölzstrukturen/Grünflächen in der Plankarte zusätzlich generalisiert geführt. Die Flurstücke 21/16 und 21/22 weisen keine hinreichenden Strukturen nach den o.a. Kriterien der Festsetzungen auf.

 

zu 4.5.

Der Bebauungsplan wurde geändert. (2. Offenlage) Dachgauben werden zugelassen.

 

 

5.

Stellungnahme Anlieger vom 14.10.2013

(2. Offenlage)

Bezug auf Stellungnahme vom 11.06.2013, die unter Pkt. 4 aufgeführt ist

 

Die Anlieger werden durch HFK Rechtsanwälte / Hamburg vertreten.

 

Die Änderung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Zulässigkeit von Dachgauben entspricht der vorgetragenen Einwendung (s. Pkt. 4.5),

ansonsten werden alle in der Stellungnahme vom 11.06.2013 aufgeführten Einwendungen (s. gesamter Pkt. 4) aufrecht erhalten.

 

 

 

Die Stellungnahme wird nicht berücksichtigt.

 

 

 

Behandlung der vorgebrachten, bzw. aufrechterhaltenen Einwendungen s. Pkt. 4

 

6.

Stellungnahme Anlieger vom 11.06.2013

(1. Offenlage)

 

Die Anlieger werden durch HFK Rechtsanwälte / Hamburg vertreten.

 

 

In einigen Jahren soll eine Herrichtung und evtl. Erweiterung des Gebäudes zur Neuvermietung o. Eigennutzung erfolgen. Es ist baulicher Entwicklungsraum erforderlich. Vorliegende bestandsorientierte Bauleitplanung wird abgelehnt aus folgenden Gründen:

 

6.1.

Der vorliegende Bebauungsplan ist nicht erforderlich, er stellt eine Verhinderungsplanung dar:

Anlass der Planung ist eine Bauvoranfrage über einen Wohnhausneubau im Bereich Am Hasenküppel / Am Martsacker, der einen wertvollen Gehölzstrukturen-Bestand aufweist. Die Entscheidung über die Bauvoranfrage wurde für ein Jahr zurückgestellt und schließlich mit Veränderungssperren ausgesetzt. Da über das strittige Bauvorhaben mittlerweile eine außergerichtliche Einigung erzielt worden ist, ist die Aufstellung der Bebauungsplan-Änderung gegenstandslos geworden.

Die weiteren aufgeführten Planziele wie die dauerhafte Sicherung der Grünstrukturen und die Vermeidung einer erheblichen Nachverdichtung des Gebietes sind vorgeschobene Gründe. Der Grünordnungsplan wurde bereits 2002-2004 erstellt. Sein Ergebnis wurde lange Zeit nicht in die Bauleitplanung überführt. Eine erhebliche Nachverdichtung steht nach bisherigem Stand der Bauleitplanung und der tatsächlichen baulichen Entwicklung nicht zu befürchten.

 

6.2.

Die Ausweisung einer privaten Grünfläche auf dem Grundstück Haselhecke 30 wird aus den folgenden Gründen abgelehnt:

Die private Grünfläche nimmt erheblich mehr als 1/3, fast die Hälfte der Grundstücksfläche ein. Die Fläche stellt im Gegensatz zum straßenseitigen Baufenster die einzige ebene Fläche dar, auf der noch eine bauliche Tätigkeit möglich ist. Aus den Inhalten der Festsetzung zu den privaten Grünflächen ergibt sich eindeutig eine fremdnützige Zielsetzung aus naturschutzfachlichen Gründen. Die Privatnützigkeit wird aufgehoben. Wenn Naturschutz ohne private Nutzung beabsichtigt ist, müsste die Stadt Marburg die Fläche erwerben und als öffentliche Grünfläche ausweisen.

 

6.3.

Falls die Festsetzung der privaten Grünfläche beschlossen werden sollte, wird zum Ausgleich eine Heraufsetzung der GRZ und GFZ sowie die Vergrößerung des Baufensters beantragt:

A:

Durch die Verkleinerung der max. überbaubaren Grundstücksfläche bei einer GRZ = 0,3 ergibt sich eine Reduzierung der Baufläche von aktuell rechtsgültig rd. 420 m² auf 270 m². Desgleichen wird durch das Herabsetzen der GFZ von 0,6 auf 0,5 die zulässige Geschossfläche von aktuell 840 m² auf 450 m² verringert.

Die Planung vermindert die zukünftige Nutzbarkeit erheblich. Sie legt sich auf die bestehende bauliche Struktur fest. Anpassungen an sich ändernde bauliche Bedürfnisse werden verhindert. Die Planung ist konservativ und rückwärtsgewandt.

B:

Die Ausrichtung des Baufensters widerspricht den topographischen Gegebenheiten des Grundstücks. Das Gefälle ist stark zur Straßenseite ausgeprägt. Eine Erweiterung der Bebauung ist eher in Richtung geplante private Grünfläche durchführbar.

Ein kluger Bebauungsplan konserviert nicht nur einen Zustand, sondern bietet Entwicklungsmöglichkeiten. Starker Flächenverbrauch für bauliche Zwecke sowie ansteigende Kosten für Personen- und Güterverkehr gebieten es, stadtnahe Flächen intensiver zu nutzen und in vertretbarem Umfang zu verdichten.

 

6.4.

Antrag auf Streichung der Festsetzung zum Einsatz erneuerbarer Energien:

Keine obligatorische Vorschreibung, erneuerbare Energien einzusetzen, sondern dem Eigentümer sollte Entscheidung überlassen sein. Die Verwendung der Technologie ist mit technischen und wirtschaftlichen Risiken verbunden, für die allein der Eigentümer Verantwortung trägt. Zudem ist die Formulierung „bei geeigneter Exposition“ zu unbestimmt und kann einer rechtlichen Nachprüfung nicht standhalten. Schließlich geht die Formulierung „bauliche und sonstige technische Maßnahmen“ über die Regelung nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB hinaus, wo nur von „baulichen Maßnahmen“ die Rede ist.

 

6.5.

Antrag auf Streichung der Gestaltungsvorschrift zur Unzulässigkeit von Dachgauben.

 

 

 

Die Stellungnahme wird teilweise berücksichtigt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

zu  6.1.

Planziele des vorliegenden Bebauungsplanes sind, den Erhalt der wertvollen Grünstrukturen im Geltungsbereich dauerhaft zu sichern und einer erheblichen baulichen Nachverdichtung in dem sensiblen Bereich zuvorzukommen, die im Rahmen des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 24/4 aus dem Jahr 1972 möglich ist. Die Festsetzungen wurden so gewählt, dass neben dem Schutz der Grünflächen, eine angepasste bauliche Entwicklung möglich ist.

Im Übrigen wird auf das Urteil des OVG-Koblenz vom 12.07.2012 mit der Nr.: 1C11236/11 verwiesen, in dem ausgeführt wird, dass eine Bauleitplanung auch städtebauliche Ziele verfolgen kann, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen (s. Abwägung zu Pkt 2.1) A-D)

Der Anlass zu einer Bauleitplanung ist gegeben

 

 

 

 

 

 

zu 6.2.

Zur Abgrenzung der großflächigen Gehölzstrukturen siehe Entgegnung zur Stellungnahme Anlieger vom 27.05.2013, Punkt 4.4 C.

Zur Aussage, dass ausschließlich fremdnützige Ziele bei der Festsetzung der privaten Grünflächen verfolgt werden siehe Entgegnung zur Stellungnahme Anlieger vom 22.06.2013, Punkt 2.1 A.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

zu 6.3.

A:

Der Erhalt der großflächigen Baumstrauchgehölze und eine mit dem Charakter des Gebiets verträgliche städtebauliche Entwicklung sind prioritäre Ziele des vorliegenden Bebauungsplans. Auch über die reduzierte Darstellung der überbaubaren Grundstücksfläche und die verringerte GFZ sowie die zukünftige Zulässigkeit von Dachgauben sind Veränderungen und Erweiterungen der Bausubstanz möglich.

B:

Der Bebauungsplan ist nicht rückwärtsgewandt, sondern verfolgt eine städtebauliche Zielsetzung, die auf Erhalt und Sicherung der Grünzonen sowie eine moderate Entwicklungsmöglichkeit der vorhandenen Bebauung abzielt.

Die Ausrichtung des Baufensters orientiert sich an den baulichen Anlagen auf dem Grundstück, ermöglicht eine bauliche Entwicklung und vermeidet eine Beanspruchung der zum Erhalt vorgesehenen Gehölzstrukturen. Die Bauleitplanung verfolgt somit einen anderen städtebaulichen Schwerpunkt und will gerade eine Nachverdichtung vermeiden. Dies ist städtebaulich vertretbar, wie das Urteil des OVG Koblenz in seinem Urteil vom 12.07.2012 - 1 C 11236/11 zeigt.

Auch in der 2001 von der Stadtverordnetenver-sammlung beschlossenen Rahmenplanung Marbach wird als Entwicklungsziel festgehalten, dass aufgrund der gegebenen städtebaulichen Dichte und im Hinblick auf das bestehende, bereits ausgelastete  Straßen- und Kanalnetz keine nennenswerte Nachverdichtung erfolgen sollte.

 

 

 

 

 

 

 

zu 6.4.

Mit der Festsetzung zum Einsatz von erneuerbaren Energien kommt die Stadt Marburg der gesellschaftspolitischen und städtebaulichen Verpflichtung zum nachhaltigen Umgang mit Ressourcen nach. Als Grundlage zur Standortfindung und zur Ermittlung geeigneter Dachflächen kann das Solar-Kataster Marburg herangezogen werden. Dieser Passus wurde in der Textfestsetzung ergänzt.

Mit der Änderung des BauGB durch Artikel 1 G vom 22.07.2011 BGBl. I S.1509 gilt für § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB die im vorliegenden Bebauungsplan verwendete Formulierung.

 

 

 

zu 6.5.

Der vorliegende Bebauungsplan wurde geändert. Dachgauben werden zukünftig zugelassen.

 

 

7.

Stellungnahme Anlieger vom 14.10.2013

(2. Offenlage)

Bezug auf Stellungnahme vom 11.06.2013, die unter Pkt. 6 aufgeführt ist

 

Die Anlieger werden durch HFK Rechtsanwälte / Hamburg vertreten.

 

Die Änderung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Zulässigkeit von Dachgauben entspricht der vorgetragenen Einwendung (s. Pkt. 6.5),

ansonsten werden alle in der Stellungnahme vom 11.06.2013 aufgeführten Einwendungen (s. gesamter Pkt. 6) aufrecht erhalten.

 

 

 

Die Stellungnahme wird nicht berücksichtigt

 

Behandlung der vorgebrachten, bzw. aufrechterhaltenen Einwendungen s. Pkt. 6

 

 

Von den im Verfahren gem. § 4 Abs. 2 BauGB beteiligten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden keine abwägungsrelevanten Hinweise oder Einwendungen vorgebracht.

 

 

 

 

Dr. Franz Kahle

Bürgermeister

 

 

 

 

 

 

 


 


Anlagen (gesondert gedruckt)

- Stellungnahmen 1. und 2. Offenlage

- Ortsbeiratsprotokoll 2. Offenlage

- Übersichtsplan

- Bebauungsplan

- Begründung zum Bebauungsplan

- Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag

- Auszug Grünordungsplan

 

 

Beteiligung an der Vorlage durch:

 

FBL 6

 

FD 61

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme

 

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Stellungnahmen 1. und 2. Offenlage (6743 KB)      
Anlage 2 2 Ortsbeiratsprotokoll 2. Offenlage (408 KB)      
Anlage 3 3 Übersichtsplan (708 KB)      
Anlage 4 4 Bebauungsplan (793 KB)      
Anlage 5 5 Begründung zum Bebauungsplan (1877 KB)      
Anlage 6 6 Artenschutzrechtl. Fachbeitrag (2373 KB)      
Anlage 7 7 Auszug Grünordnungsplan (1353 KB)      
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