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Ratsinformation

Vorlage - VO/3297/2014  

Betreff: Bauleitplanung der Universitätsstadt Marburg
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6/16, Neue Kasseler Straße

Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
Verfasser:Bernd KintscherAktenzeichen:I + II
Federführend:61 - Stadtplanung und Denkmalschutz Bearbeiter/-in: Fischer, Ellen
Beratungsfolge:
Magistrat Erörterung
07.07.2014    Nichtöffentliche Sitzung des Magistrats      
Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften Erörterung
17.07.2014 
Öffentliche Sitzung des Bau- und Planungsausschusses, Liegenschaften ungeändert beschlossen   
Stadtverordnetenversammlung Entscheidung
25.07.2014 
Öffentliche Sitzung der Stadtverordnetenversammlung der Universitätsstadt Marburg ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n
Anlagen:
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6/16 Neue Kasseler Straße (Anlage 1)  
Schreiben des Vorhabenträgers mit Bebauungskonzept (Anlage 2)  
Auszug aus der Machbarkeitsstudie (Anlage 3) PDF-Dokument

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

1.               Für den im beiliegenden Plan (Anlage 1) umgrenzten Bereich (= Flur 2, Flurstücks-Nr. 31/43-31/47) wird die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplan) Nr. 6/16 „Neue Kasseler Straße“ gemäß § 2 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.

 

2.               Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6/16 wird im „beschleunigten Verfahren“ gemäß § 13a BauGB aufgestellt.

 

 


- 3 -

Begründung:

Mit Schreiben vom 16.06.2014 (Anlage 2) beantragt die S + S Grundbesitz GmbH für das rund 10.600 qm große Grundstück zwischen der Neuen Kasseler Straße und dem Bahngelände die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Zielsetzung ist im Wesentlichen eine Wohnnutzung in der eine gewerbliche Nutzung in einer Größenordnung von rund 10 %  der gesamten Nutzfläche eingestreut ist. Die S + S Grundbesitz GmbH unterstreicht in ihrem Antrag, dass die in der von der Stadtverordnetenversammlung im Mai 2012 beschlossenen Machbarkeitsstudie favorisierte „Kammstruktur“ umgesetzt werden soll. Innerhalb dieser städtebaulichen Grundstruktur soll, laut beigelegten Informationen des Vorhabenträgers, die Wohnnutzung mindestens 7.250 qm und die gewerbliche Nutzung ca. 800 qm umfassen. Der notwendige Stellplatznachweis soll, so ist es beantragt, sowohl in Form eines Parkhauses als auch ebenerdig erfolgen.

 

In der oben erwähnten Machbarkeitsstudie wurden anhand unterschiedlicher Varianten umsetzungsorientierte Entwicklungspfade für das Plangebiet diskutiert. Empfohlen wurde eine „Kammstruktur“  als Vorzugsvariante, um auf die besonderen Rahmenbedingungen, wie dem schmalen Grundstückzuschnitt, der problematischen Immissionssituation oder der prägenden Alleebepflanzung entlang der Neuen Kasseler Straße städtebaulich angemessen reagieren zu können.

Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wird nachvollziehbar unter Bezug auf die umgebende Bebauung dargestellt, dass in überwiegend 3-4-geschossigen, straßenparallel angeordneten Baukörpern und in zwei von der beanspruchten Grundfläche weit untergeordneten 5-geschossigen Kopfbauten, Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen, städtebaulich angepasst an die Besonderheiten der Lage, realisiert werden können; als Nutzungsart ist notwendigerweise ein „Mischgebiet“ gemäß § 6 BauNVO Zielsetzung. Die einzelnen Baukörper bilden auf leicht erhöhtem Sockel und U-förmigen Grundrissen, orientiert zur Neuen Kasseler Straße, einen begrünten Hof aus, der gleichzeitig die Kronen der Alleebäume der Neuen Kasseler Straße möglichst integriert (Anlage 3: Auszug aus der Machbarkeitsstudie). Die Situation der östlich unmittelbar angrenzenden Bahntrasse erfordert auf jeden Fall eine konsequent Lärm abgewandte Grundrissgestaltung innerhalb der Gebäude mit Wohnnutzung in Verbindung mit weiteren Maßnahmen zum Lärmschutz.

Nachdem der nördliche Teil des Plangebietes, die Flächen zwischen der Auffahrtsrampe zur Brücke der Neuen Kasseler Straße über die Gleise und der eigentlichen Bahntrasse, nicht Gegenstand der Machbarkeitsstudie war, wurde eine Tiefgaragenlösung für den Stellplatznachweis innerhalb der jeweiligen Gebäude vorgeschlagen.

Im Juni 2014 konnten die nördlich anschließenden Grundstücke Flurstücks-Nr. 31/43-31/46 vom Vorhabenträger erworben werden. Somit wurde die Möglichkeit eröffnet, den Stellplatznachweis alternativ zu erbringen, z. B. innerhalb eines Parkhauses.

 

Bereits in der Magistratssitzung vom 06.05.2013 wurde ein erster Antrag zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB) zur Kenntnis genommen und im gleichen Zuge die Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplans für das knapp 7.000 qm Grundstück Flur 2, Flurstücks-Nr. 31/47 (war als einziges Grundstück zu diesem Zeitpunkt im Eigentum der S + S Grundbesitz GmbH) auf Grundlage der im Mai 2012 von der Stadtverordnetenversammlung zur Kenntnis genommenen  Machbarkeitsstudie „Neue Kasseler Straße“ befürwortet.

 

Bei der Realisierung eines Bauprojektes in der Größenordnung von insgesamt mehr als  10.000 qm Geschossfläche bzw. über 100 Wohneinheiten + zusätzlicher Gewerbe- und Dienstleistungsflächen ist ein erhöhtes Maß an Steuerung erforderlich. Konkrete Leitlinien des Magistrats, als Vertreter der öffentlichen Belange, sind deshalb zum Projektbeginn unabdingbar, da auch die Zielsetzungen des Vorhabenträgers (= der Vertreter privater Belange) bereits am Anfang des Realisierungsprozesses formuliert sind; Reaktionen auf die Belange des jeweils anderen Projektbeteiligten sind in der frühen Projektphase am besten möglich.

Deshalb sind für die Umsetzungsebene, auch wenn die im Auftrag der Universitätsstadt Marburg erarbeitete Machbarkeitsstudie erste Orientierung für den Antrag der S + S Grundbesitz GmbH liefern sollte, zu folgenden Sachverhalten weitere Klarstellungen für die weiteren Verhandlungen zwingend notwendig:

- Architektur/Gestaltung: unterschiedliche Architekturen entweder für einzelne Bauabschnitte oder als Antwort auf die Funktionsvielfalt. Allein die Größenordnung (ca. 500 m Abwick-lungs-/Grundstückslänge) verlangt nach heterogener Gestaltung. Der Gestaltungsbeirat ist zu dieser Fragestellung bereits vor Entwurfserarbeitung der Einzelgebäude zu beteiligen.

- Dichtewerte und Nutzungsmischung: es zeichnet sich ab, dass von Seiten des Vorhabenträgers die in der Machbarkeitsstudie vorgeschlagenen hohen Dichtewerte (im Bebauungsplan übersetzt in „Grundflächen – und Geschoßflächenzahl“), welche unter Würdigung der besonderen städtebaulichen Situation auch die Maximalwerte der BauNVO ohnehin überschreiten dürften, nochmals überschritten werden. Dies ist im Zuge des Verfahrens kritisch zu würdigen. Zudem sollte, nicht zuletzt um den Ansprüchen des angestrebten „Mischgebietes“ zumindest ansatzweise zu genügen, ein Mindestgewerbeflächenanteil von  20 % der gesamten Geschoßfläche angestrebt werden.

- Freiraum/öffentlicher Straßenraum: Mindestabstand von 4 m der westlichen Baugrenze zur Grundstücksgrenze im Bereich der Baumkronen. Optimierung des öffentlichen Geh-/ Radweges.

- Immissionsschutz umfasst neben den Themenfeldern Schienenverkehr, Bahnstrom, Erschütterung und Reflexion auch den Verkehrslärm.

 

Darüber hinaus ist bereits aktuell absehbar, dass die Themenfelder

- geförderter Wohnungsbau (insgesamt ca. 25 Wohneinheiten) und

- Stellplatznachweis (flankierende Regelungen für Zielsetzungen zum „autoarmen Wohnen“ unter Einsatz von „car-sharing-Angeboten“)

klarer und frühzeitiger Positionierung des Magistrates bedürfen, um den städtebaulichen Zielsetzungen im Zuge der Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag auch den gebührenden Stellenwert zu geben.

 

Bebauungsplan der Innenentwicklung (§ 13a BauGB):

Der Bebauungsplan hat die Wiedernutzbarmachung einer Fläche im Innenbereich zum Ziel; als klassische Maßnahme der Innenentwicklung kann der Bebauungsplan auf Grundlage des § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Weitere Voraussetzung für die Anwendung des § 13a BauGB ist, dass die durch den Bebauungsplan festgesetzte zulässige Grundfläche weniger als 20.000 m² beträgt. Ferner ist mit dem Bebauungsplan kein Vorhaben begründet, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt. Da auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b (BauGB) genannten Schutzgüter (Natura 2000-Gebiete) vorliegen, sind alle Vorraussetzungen zur Durchführung des Bebauungsplanverfahrens nach § 13a BauGB erfüllt. Beim „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ wird von der Erstellung eines Umweltberichts abgesehen.

 

Das Plangebiet wird aktuell zum großen Teil von  KFZ-bezogenen Betrieben genutzt, Teile liegen brach. Aufgrund des Bestandes bzw. der Vornutzung ist mit geringen Eingriffen in den Naturhaushalt zu rechnen. Wegen der gewerblichen Vornutzungen sind fachgutachterliche Erkenntnisse zu Boden- bzw. Grundwasserbelastungen - Stichwort Altlasten - für die Bauleitplanung aufzuarbeiten und im Rahmen der Realisierung umzusetzen.

 

Finanzielle Auswirkungen für den städtischen Haushalt im unmittelbaren Zusammenhang mit dieser Planung entstehen voraussichtlich nicht; zudem bietet der Vorhaben- und Erschließungsplan die Möglichkeit der kausalen Zuschreibung (Verursacherprinzip) der entstandenen Kosten. Denkbar wäre in diesem Zusammenhang ein Kostenanteil des Vorhabenträgers zum Bau von sozialen Infrastrukturen, Spielplätzen und sicheren Zuwegungen. Allerdings ist auch davon auszugehen, dass im Zusammenhang mit der notwendigen Betrachtung des öffentlichen Straßenraumes der Neuen Kasseler Straße Anpassungen notwendig werden.

Absehbar ist, dass sich die Immissionssituation für die bestehenden Wohnungen in der Neuen Kasseler Straße aufgrund des geplanten Lärmschutzriegels gegenüber dem Bahnlärm spürbar verbessern wird.

 

 

 

 

Egon Vaupel                                                                                                  Dr. Franz Kahle

Oberbürgermeister                                                                                    Bürgermeister

 


- 3 -

Anlagen

- Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6/16, Neue Kasseler Straße (Anlage 1)

- Schreiben des Vorhabenträgers mit Bebauungskonzept (Anlage 2)

- Auszug aus der Machbarkeitsstudie (Anlage 3)

 

 

 

 

Beteiligung an der Vorlage durch:

 

FBL 6

 

FD 61

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme

 

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6/16 Neue Kasseler Straße (Anlage 1) (540 KB)      
Anlage 2 2 Schreiben des Vorhabenträgers mit Bebauungskonzept (Anlage 2) (500 KB)      
Anlage 3 3 Auszug aus der Machbarkeitsstudie (Anlage 3) (663 KB) PDF-Dokument (452 KB)    
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