Der Magistrat bittet die Stadtverordnetenversammlung in Kenntnis der vorliegenden Angebote mit den Bebauungs- und Nutzungskonzepten  über den Verkauf einer Teilfläche des städtischen Grundstücks „Ockershäuser Allee 15“ alternativ zu entscheiden.

 

Begründung:

Für das städtische Grundstück Ockershäuser Allee (ca. 10.000 qm), das derzeit als Gärtnerei und durch den DBM genutzt wird, existiert ein mit dem Betriebsamt abgestimmtes städtebauliches Entwurfskonzept. Danach ist beabsichtigt, perspektivisch die Liegenschaft zu einem Wohnstand zu entwickeln.

 

Mit einer öffentlichen Ausschreibung der Stadt Marburg am 03.02.2007 in der „Oberhessischen Presse“ wurde ein Teilbereich dieser Fläche von 1.918 qm zur Bebauung auf dem Immobilienmarkt angeboten.

 

Neben den im Ausschreibungstext formulierten Angaben über Bauformen und Baudichten erhielten alle Interessenten weitere Detailinformationen einer vertretbaren Bebauungsmöglichkeit durch den Fachdienst Stadtplanung.

Trotz zahlreicher Interessensbekundungen im Vorfeld wurden bis zur Fristsetzung am 31.03.2007 lediglich 4 Gebote mit den geforderten Konzepten abgegeben.

 

Allen Bewerbern wurde nach Sichtung der eingereichten Unterlagen die Möglichkeit eingeräumt, ihre Planung einem Bewertungsgremium persönlich vorzustellen. Die Präsentation der Entwürfe erfolgte am 21. Juni 2007.

 

Teilnehmer/innen des Bewertungsgremiums:

• Herr Bürgermeister Dr. Kahle
• Frau Stadträtin Dr. Weinbach (zeitweise)
• Frau Mechsner-Spangenberg, Vorsitzende des Gestaltungsbeirates
• Herr Gerber, Fachdienstleiter Grundstücksverkehr
• Herr Kulle, Fachdienstleiter Stadtplanung
• Frau Goldhorn, Fachdienst Stadtplanung

 

 

Teilnehmende Bewerber:

• BG-Bauträger GmbH, Dautphetal - Herren Burk, Gillmann und Klein
• Ockershäuser Allee GbR - Herren Thielicke, Schulz und Liedke
• Scheld Objekt Bau GmbH, Biedenkopf - Herren Scheld und Szegedi, Frau Ruf
• Bauplanung und -betreuung - Holger Winter, Rosenthal - Frau Skitschak

 

 

Konzepte - Kurzbeschreibung (siehe Anlage 2):

 

 

BG-Bauträger GmbH, Dautphetal:

 

Das Entwurfskonzept sieht ein straßenbegleitendes Einzelgebäude und 3 weitere Gartenhäuser vor.

Das Einzelgebäude Ockershäuser Allee mit 3 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss stellt in seiner Höhenentwicklung eine Vermittlung zwischen der südwestlich anschließenden gründerzeitlichen Bebauung und dem südöstlich befindlichen Wohn- und Verwaltungsgebäude dar.

Die 3 als Gartenhäuser bezeichneten Gebäude auf dem rückwärtigen Grundstücksteil sind mit 3 Wohngeschossebenen vorgesehen. Durch die Anordnung der Erschließung (Treppenhaus mit Aufzug) zwischen den Wohngebäuden entsteht eine Blockbebauung von über 50 m, die als geschlossener Riegel wirkt.

 

Des Weiteren ist die geforderte Tiefgarage so geplant, dass sie als Sockelgeschoss - teilweise geschosshoch - aus dem Erdreich ragt. Die verbleibenden Freiflächen befinden sich auf diesem Sockelgeschoss.

 

Das Vorhaben ist barrierefrei geplant, die Nutzung der Gebäude durch soziale Gruppen vorstellbar; „Integration - Wohnen für Alle“.

 

Zahl der Wohneinheiten: insgesamt 17

Regeneratives Energiekonzept ist vorgesehen

Gebot: 601 000,00 Euro, entspricht 313,35 Euro/qm

 

Beurteilung:

Die Qualität des Entwurfs wird durch das Einzelgebäude entlang der Ockershäuser Allee bestimmt. Das Gebäude entspricht mit seinen Verglasungselementen im Fassadenbereich dem als Staffelgeschoss mit Flachdach vorgesehenen Gebäudeabschluss der heutigen Architektursprache.

Es stellt einen stimmigen Baulückenschluss dar, der ohne anbiedernden Historismus die vorhandene Qualität der Gründerzeitbebauung in die Gegenwart überträgt.

 

Als problematisch ist die Bebauung auf dem rückwärtigen Grundstücksteil zu bewerten, da diese in ihrer Wirkung als Block eine Baudichte entstehen lässt, die im Widerspruch zu der Wertigkeit dieses Grundstücksteiles steht. Die Nutzung der Freiflächen des Grundstücks ist minimal und fragwürdig, da die unteren Wohnebenen auf der Tiefgarage vorgesehen sind, die wiederum zum Teil geschosshoch über dem vorhandenen Gelände hervortritt.

 

 

 

Ockershäuser Allee GbR:

 

Konzeption termingerechte Abgabe: Straßenbegleitende Bebauung, Satteldachgebäude mit 2 Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, Wohn- und Cafénutzung.

2 Gartenhäuser mit 3 Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss mit Zwerchgiebeln, die als Dachaufbauten in das Hauptdach einmünden. Darstellung der Erschließung der Tiefgarage fehlt. Barrierefreies Wohnen.

 

Nach Abgabetermin am 19.06.07, zwei Tage vor dem Präsentationstermin, wurde eine modifizierte Fassung des Entwurfs für die Wohnanlage der GbR abgegeben, die Gegen-stand der Vorstellung war.

 

Konzept nach Abgabetermin: Satteldachgebäude entlang der Ockershäuser Allee mit 2 Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, Nutzung von Café, Büro und Wohnen.

Rückwärtige Bebauung von 2 Einzelgebäuden mit 3 Vollgeschossen und Staffelgeschoss mit Flachdach zur Wohnnutzung.

Entgegen der städtebaulichen Vorgaben ist das Gebäude (2 Vollgeschosse mit Satteldach) entlang der Ockershäuser Allee in der Höhenentwicklung gegenüber den Gartenhäusern untergeordnet.

Neben der 4-geschossigen Wirkung der beiden rückwärtigen Gebäude wird deren Höhe nochmals dadurch betont, dass die Tiefgarage vom Höhenniveau der Ockershäuser Allee aus entwickelt wird und somit insbesondere das erste Gartenhaus nochmals um ein Geschoss - als 5-geschossig - in Erscheinung tritt.

 

Nutzung als geplantes gemeinschaftliches Wohnprojekt (2/3 Selbstnutzung der Eigentümer, 1/3 Vermietung an Mitglieder des Vereins gemeinschaftliches Wohnen in Marburg; selbstverpflichtend für 5,00-6,00 Euro/qm). Generationsübergreifende Bewohnerstruktur, enge Nachbarschaft soll Kommunikationsbedürfnissen und Ansprüchen  an kinder- und familienfreundliches Wohnen entsprechen; Integration behinderter Menschen. Alle Wohnungen sind als barrierefrei, rollstuhlgerecht und mit Aufzügen erreichbar beschrieben.

 

Zahl der Wohneinheiten: 18 plus Büro und Café

Gebot: 250,00 Euro/qm

Kfw 60 Standard, Solarkollektoren

 

Beurteilung:

Unter Berücksichtigung der unmittelbaren Nachbarbebauung (OK Gelände des Nachbargrundstücks liegt ca. 1,30 m unter dem des Baugrundstücks) und der städtebaulich gewünschten höhenmäßigen Abstufung der Bebauung auf der hinteren Grundstücksfläche, sind die geplanten 2 rückwärtigen Gebäude kritisch zu bewerten. Neben der 4-geschossigen Wirkung beider Gebäude, wird die Höhe des ersten Gartenhauses durch die teilweise geschosshohe Tiefgarage nochmals um eine zusätzliche Geschosshöhe betont. Im Gegensatz dazu sollte das straßenbegleitende Gebäude selbstbewusster in Erscheinung treten. Der vorgegebene Spielraum von einem zusätzlichen Geschoss für dieses Gebäude ist nicht in Anspruch genommen worden.

 

Des Weiteren ist die fußläufige Erschließung der Gebäude und die Freiflächennutzung so geplant, dass diese teilweise nur auf dem durch die Tiefgarage entstandenen Sockelgeschoss stattfinden. Dadurch ist die sowieso geringfügige Freiflächennutzung nochmals eingeschränkt. Aufgrund des Höhenunterschiedes kann die Abstandsfläche nicht in die Freiflächenfunktion eingebunden werden.

 

Somit ist die vorgebrachte Argumentation, dass die Bebauung des hinteren Grundstücksteils mit nur 2 Gebäuden zu Gunsten eines größeren Feiflächenanteils beabsichtigt ist, nur bedingt nachvollziehbar.

 

Als interessant und positiv wurde das vorgestellte Nutzungskonzept bewertet.

 

 

 

Scheld Objekt Bau GmbH, Biedenkopf:

 

Straßenbegleitende Bebauung, 2 Vollgeschosse mit Satteldach. 2 Gartenhäuser „Stadtvillen“ mit 3 Vollgeschossen und zusätzlichem Staffelgeschoss, das 3. Gartenhaus „Domizil im Grünen“ mit 3 Vollgeschossen und Flachdach.

Die Tiefgarage ist so geplant, dass diese vollständig unterhalb der vorhandenen Geländeoberfläche verschwindet.

Urbanes Wohnen durch eine beabsichtigte Durchmischung von Nutzergruppen, Single-Wohnungen entlang der Ockershäuser Allee über Zwei- und Mehrfamilienwohnungen in den „Stadtvillen“ bis hin zu Familien-/Großfamilien-Wohnformen in dem ruhigeren zurückgesetzten „Domizil im Grünen“.

Regenerative Energienutzung ist vorgesehen, umfangreiches Energiekonzept mit Darstellung verschiedener Möglichkeiten liegt vor.

 

Zahl der Wohneinheiten: 18 - 20

Gebot: 700 000,00 Euro, entspricht 365,00 Euro/qm

 

 

 

Beurteilung:

Der vorliegende Entwurf zeichnet sich durch einen architektonischen Anspruch aus, der in der Gewichtung der anderen abgegebenen Arbeiten der Mitbieter eine klare stadtplanerische Präferenz erfährt.

 

Angeführt werden muss, dass auch dieser Entwurf die vorgegebenen städtebaulichen Parameter in der Höhenentwicklung der  beiden „Stadthäuser“ überschreitet.

Diese Höhe wird jedoch, im Gegensatz zu den Entwürfen der bereits beschriebenen Mitbieter, dadurch kompensiert, dass die Tiefgarage über dem vorhandenen Geländeniveau nicht in Erscheinung tritt.

 

Die geplanten Gebäude sind somit ebenerdig auf dem vorhandenen Niveau (barrrierefrei) mit Aufzügen erreichbar und von einer begrünten Freifläche umgeben, die den Bewohnern zu Aufenthaltszwecken dienen kann.

 

Das Gebäude im Bereich der Ockershäuser Allee sollte sich in der Höhe stärker an die gründerzeitliche Bebauung in der Bauzeile orientieren.

 

Die Nutzung der Gebäude ist so geplant, dass diese durch eine hohe Flexibilität in der Grundrissgestaltung auf verschiedene Nutzungsgruppen eingehen kann. Die Single-Wohnungen im Gebäude an der Ockershäuser Allee, Zwei- bis Mehrfamilienwohnungen in den Stadtvillen bis hin zu Familien-, Großfamilien-Wohnformen in dem ruhigen zurückgesetzten „Domizil im Grünen“ sind exemplarisch dargestellt.

 

 

 

Bauplanung und -betreuung Holger Winter; Rosenthal:

 

Straßenbegleitende Bebauung, 3-geschossig mit ausgebautem Satteldach. 3 Gartenhäuser auf dem rückwärtigen Grundstücksteil, 2 Vollgeschosse mit ausgebautem Walmdach. Pkw-Stellplätze auf der Grundstücksfreifläche. Tiefgarage für 8 Stellplätze. Wohnnutzung mit kleinflächigen Wohneinheiten.

 

Gesamtanzahl der Wohneinheiten: 16 -19

Gebot: 250,00 Euro/qm mit Angebot zur Nachverhandlung bei Abgabe von höheren Geboten

 

Beurteilung:

Die städtebauliche Vorgabe über die einzuhaltenden Dichtewerte sind erfüllt bzw. bleibt die Planung mit den vorgesehenen 3 Gebäuden auf dem hinteren Grundstücksteil (2 Vollgeschosse + Dach) sogar hinter dieser Forderung zurück.

 

Der Entwurf der Wohngebäude nimmt aber zu wenig auf die besondere städtebauliche Situation auf dem hinteren Grundstücksteil (Stadtnähe, Umgebung durch gründerzeitliche Bebauung, Signalwirkung für weitere Bauabschnitte auf dem Grundstück) Rücksicht. Vielmehr ist dieser Gebäudetypus prädestiniert, um in den Neubaugebieten an den Stadträndern realisiert zu werden.

 

Die geplante Stellplatzanordnung auf dem Grundstück entspricht nicht der Forderung den Stellplatzbedarf in der Tiefgarage vorzusehen. Die Erschließung der Tiefgarage für die geplanten 8 Stellplätze wurde nicht dargestellt.

 

 

Noch unter dem Eindruck der Präsentation erfolgte die Auswertung der Beurteilung der einzelnen Arbeiten. Die Entwürfe der BG-Bauträger GmbH und der Bauplanung und -betreuung, Holger Winter, wurden für eine finale Auswahl nicht herangezogen.

 

Einstimmig wurde das Baukonzept der Objekt Bau GmbH mit dem Architekturbüro MMZ, vertreten durch Frau Ruf, als überzeugendste Arbeit hinsichtlich der Erfüllung der vorgesehenen städtebaulichen Prämissen und aufgrund der hohen architektonischen Qualität bewertet.

 

Als interessant wurde das Nutzungskonzept der Ockershäuser Allee GbR bewertet, das beispielhaft eine Antwort auf eine der heutigen gesellschaftlichen Herausforderungen geben könnte.

 

Aufgrund der Tatsache, dass seitens der Jury eine differierende Favorisierung der Arbeiten zwischen Bau- und Nutzungskonzept erfolgte, konnte kein abschließendes Votum für einen Bieter ausgesprochen werden. Es wurde vorgeschlagen, in einem Gesprächstermin beide Bieter zusammenzuführen, um auszuloten, inwieweit das Nutzungskonzept der GbR als Inhalt in die Hülle des Entwurfs der Scheld GmbH zu transformieren ist.

 

Dieser Termin fand am 03.07.2007 beim Fachdienst Stadtplanung statt.

 

Während die Vertreter der Scheld Objekt Bau GmbH durchaus eine Bereitschaft zur Zusammenarbeit zeigten, wurde von den Vertretern der GbR ein Zusammengehen des Baukonzeptes der Scheld GmbH und dem Nutzungskonzept der GbR grundsätzlich abgelehnt.

 

Daraufhin wurden beide Bieter aufgefordert bis Mitte August d. J. eine Stellungnahme abzugeben (siehe Anlage 4). Am 06.08. bzw. 08.08.2007 wurden von der Ockershäuser Allee GbR und der Scheld Objekt Bau GmbH die angeforderten Schreiben vorgelegt.

 

Neben einer aktualisierten Nutzungsbeschreibung wurden von der Ockershäuser Allee GbR eine erneute Modifizierung ihres Entwurfs eingereicht. Er sieht eine Reduzierung der Höhe um ein Geschoss für den 3. Baukörper vor. Das straßenbegleitende Gebäude wird um ein Geschoss erhöht. Nach wie vor ist die Tiefgarage als Sockelgeschoss ausgebildet und widerspricht damit den städtebaulichen Vorgaben.

 

Die Scheld Objekt Bau GmbH beschreibt insbesondere nochmals die hohe Flexibilität und die Möglichkeit der Durchmischung der Nutzung innerhalb ihres Baukonzeptes und die Bereitschaft einer Zusammenarbeit mit der GbR. Sie bieten an, die Differenz des Kaufpreisangebotes von 220.000,00 Euro dem Verein Spektrum gegenüber zweckgebunden innerhalb des Baugebietes einzusetzen. Darüber hinaus wird eine mögliche Grundstücksteilung vorgeschlagen, um somit beide Bewerber „zum Zuge“ kommen zu lassen.

 

Aus städtebaulicher Sicht wäre eine solche Zweiteilung vorstellbar, wobei hinsichtlich der Erschließung (Tiefgarage) funktional nur eine gemeinsame Lösung in Frage kommen kann.

 

 

Fazit:

Aufgrund des bisherigen Verlaufs des Vergabeverfahrens erscheint eine gewünschte Zusammenarbeit der beiden verbleibenden Bieter unwahrscheinlich. Insofern ist eine Entscheidung über den endgültigen Verkauf des Grundstücks durch die Stadtverordnetenversammlung herbeizuführen.

 

Neben der Präferierung eines Bebauungs- und Nutzungskonzeptes beinhaltet das Votum der Stadtverordnetenversammlung auch die Entscheidung über die gebotene Kaufpreissumme von ca. 479.000,00 Euro (Ockershäuser Allee GbR) bzw. 700.000,00 Euro (Scheld Objekt Bau GmbH).

 

 

 

Dr. Franz Kahle

Bürgermeister

 

 

Anlagen

 

 

 

 

Beteiligung an der Vorlage durch:

FB 6	FD 61	FD 62

 

A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme