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Ratsinformation

ALLRIS - Vorlage

Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/4267/2015

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Beratungsfolge

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Beschlussvorschlag

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

1. Der Sachstandsbericht zur Baulandentwicklung in den Außenstadtteilen wird zur Kenntnis genommen.

2. Die städtebaulich-landschaftsplanerische Eignung ist primäre Voraussetzung bei der Ausweisung eines potentiellen Baugebietes

3. Zur Zielerreichung werden die in der Vorlage thematisierten Instrumente eingesetzt.

4.Die Initiierung künftiger Baulandentwicklungen in den Außenstadtteilen ist nicht mehr (Grundsatzbeschluss 2005) an eine Mindestanzahl Bauwilliger aus dem Stadtteil („Einheimischenquote“) gebunden. Bei der Vergabe der Baugrundstücke sind bei Nachfrageüberhängen die Bauinteressenten aus dem jeweiligen Stadtteil vorrangig zu bedienen.

 

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Sachverhalt

Begründung:

 

Die Steuerung der Baulandentwicklung in den Außenstadtteilen basiert seit Juli 2005 formal auf zwei entsprechenden Stadtverordnetenbeschlüssen:

a) dem sogenannten „Grundsatzbeschluss“: dieser besagt, dass künftig alle Baugebietsausweisungen in den Außenstadtteilen für die Universitätsstadt Marburg kostenneutral abzuwickeln sind, und dass das geschaffene Bauland zügig und vorrangig von Ortsansässigen zu nutzen ist,

b) dem Beschluss zur Prioritätenliste.  

Der Beschluss der Prioritätenliste wurde um eine „Erfolgskontrolle“ ergänzt, d. h. es sollte dokumentiert werden, inwieweit die gesteckten Ziele erreicht wurden.

 

Im Rahmen dieser Stadtverordnetenvorlage wird zunächst der als Anlage beigelegte Sachstandsbericht zusammengefasst und um aktuelle Entwicklungen ergänzt.

Die Anregungen der Ortsvorsteher aus der durchgeführten Beteiligungsphase werden im 2. Punkt der Vorlage zusammengefasst. Schließlich wird das weitere Vorgehen/die Weiterentwicklung der strategischen Baulandausweisung unter Punkt 3 der Vorlage thematisiert.

 

 

1.  Inhalt des Sachstandsberichtes

 

Der beigelegte Sachstandsbericht reduziert sich nicht auf die Einzelfallanalyse in den jeweiligen Stadtteilen, vielmehr wird auch die Gültigkeit der demografischen Rahmenbedingungen, die in 2002/2005 den Anstoßr die strategische Baulandentwicklung gaben sowie die gesamtstädtische Siedlungsentwicklung der letzten Dekade einer kritischen Analyse unterworfen. Diese umfassendere Analyse korrespondiert mit den vielschichtigen Wirkungen und Abhängigkeiten im Zusammenhang mit Baulandausweisungen und soll  zugleich der Beantwortung der Frage dienen, ob die mittlerweile vor 10 Jahren beschlossene Art der Baulandentwicklung in den Außenstadtteilen noch angemessen ist, oder ob sich die Rahmenbedingungen soweit verändert haben, dass das Instrument der strategischen Baulandentwicklung überarbeitet oder neu justiert werden sollte.

 

In Bezug auf die Einzelfallanalyse ist festzuhalten, dass seit 2005 für 3 Baugebiete die Entwicklungsvoraussetzungen geschaffen wurden und für 2 Baugebiete die Umsetzung abgeschlossen werden konnte; für ein drittes Baugebiet (Haddamshausen) ist die  Herstellung der Erschließung in Vorbereitung. Die beiden realisierten Baugebiete in Cyriaxweimar und Wehrhausen wurden zügig und für die Universitätsstadt Marburg kostenneutral umgesetzt; der Vorrang für „Einheimische“ wurde gewährleistet. Die gesteckten Ziele wurden erreicht.

Anderen Stadtteilentwicklungen standen regelmäßig die mangelnde Nachfrage der „Einheimischen“ aus dem jeweiligen Stadtteil sowie die oft fehlende Kooperationsbereitschaft der Eigentümer einwerfender Flächen entgegen. Selbst bei der flexibleren Auslegung der  Definition der „Einheimischen“, die die Einzugsgebiete der jeweiligen sozialen Infrastruktureinrichtungen (Grundschule, Kiga/KiTa) als Maßstab nimmt, wurde bzw. wird die Mindestanzahl Bauwilliger zur Initiierung einer Baugebietsausweisung in den Außenstadtteilen nicht erreicht.

 

Die Annahmen zur Nachfrageentwicklung, welche den Beschlüssen zur strategischen Baulandentwicklung in 2002/2005 zu Grunde gelegt wurden, sind sämtlich eingetreten; die demografischen Rahmenbedingungen werden sich in der nächsten Dekade aller Wahrscheinlichkeit nach weiter verschärfen, d. h. die Zahl der Bauwilligen im Alter zwischen 30 und 45 Jahren wird zukünftig in Marburg, und noch stärker im Umland - dem weiteren Einzugsbereich - weiter abnehmen.

 

Die Beschlüsse zur strategischen Baulandentwicklung verfolgten auch das Ziel, die relative Verteilung der Einwohnerzahl Marburgs zwischen dem „verstädterten Bereich“ (Marburg, Ockershausen, Marbach, Cappel, Wehrda) und den Außenstadtteilen möglichst nicht weiter in Richtung Außenstadtteile zu verschieben. Die Einwohneranalyse der letzten 10 Jahren zeigt, dass im „verstädterten Bereich“ die Einwohnerzahl wuchs, in den Außenstadtteilen, trotz zahlreicher Neubauten, die Einwohnerzahl insgesamt jedoch geringfügig abnahm. Offensichtlich wirken bei diesem Aspekt die demografischen Struktureffekte der Bevölkerung im Wohnungsbaubestand der Außenstadtteile und die geänderten Wohnpräferenzen der Gesamtbevölkerung im Verbund gegen das Muster der Einwohnerverteilung der letzten Jahrzehnte. Mit anderen Worten: das Phänomen der „Stadtflucht“ wird abgelöst von der Gegenbewegung dem „zurück in die Stadt“

 

Bei der Analyse der räumlichen Verteilung der Neubauten in der letzten Dekade überrascht im Zusammenhang mit der Entwicklung der Bevölkerungsverteilung die relativ hohe Zahl an Baufertigstellungen in den Außenstadtteilen umso mehr. In diesem Zusammenhang sind die „Sonderfälle“ aus Michelbach (Entwicklungsmaßnahme), Gisselberg-Nord (SEG-Flächen) und Schröck als Erklärung in Erinnerung zu rufen.

 

Über die ursprünglich auf die Baulandentwicklung der Außenstadtteile abzielenden Zielsetzungen zur Kostenneutralität und zügigen Bebauung hinaus, dienen diese Ziele inzwischen als Maßstab für nahezu sämtliche Bauleitplanungen in der Universitätsstadt. Ein weiterer entscheidender Aspekt der strategischen Baulandentwicklung der Universitätsstadt Marburg liegt im integrativen, thematisch umfassenderen Ansatz der Siedlungsentwicklung; dieser wiederum ist inzwischen unabdingbare Voraussetzung für die Teilnahme amrderprogramm der Dorferneuerung. Zudem korrespondieren die mit der strategischen Baulandentwicklung verbundenen Ziele in hervorragender Weise mit den Zielsetzungen des Regionalplans-Mittelhessen und den strategischen Zielsetzungen des 3. Hessischen Demografie-Berichtes vom Juni 2013.

 

Der Vollständigkeit halber wird diese Vorlage, nachdem der aktuelle Sachstandsbericht im Wesentlichen schon bereits vor 1 ½ Jahren fertig gestellt wurde, an dieser Stelle noch um den letzten Stand der Baulandentwicklung ernzt:

  • in Ronhausen steht der Eigentümer einer für Baulandentwicklung geeigneten Fläche im intensiven Gespräch mit dem Fachdienst Stadtplanung und einem Entwickler; Ziel ist die Einleitung des Bauleitplanverfahrens im 2. Hj. 2015,
  • in Hermershausen laufen aktuell die Abstimmungsgespräche zwischen verkaufswilligen Eigentümern, der Bauverwaltung und der Stadtplanung bzgl. Ausweisung eines Baugebietes. Als Umsetzungsinstrument wird wahrscheinlich die vereinfachte Umlegung - ähnlich dem Verfahren im Stadtteil Cyriaxweimar - zum Einsatz kommen. Die Einleitung des formellen Bauleitplanverfahrens ist für das  2. Hj. 2015 geplant,

 

  • im Zusammenhang mit den Arbeiten zur Dorferneuerung zeichnet sich eine Klarstellung insofern ab, als die Ausweisung eines nicht zur Innenentwicklung konkurrierenden kleinen Baugebietes nur im Ausnahmefall und durch Nachweis wesentlicher Analysedaten möglich sein wird. Auf deren Grundlage und den Schlussfolgerungen aus dem IKEK trifft dann das Fachministerium die Entscheidungen zur Förderfähigkeit bzw. Volumen von Erneuerungsmaßnahmen im Stadtteil.

 

Am 24.03.2014 wurde der vollumfängliche Sachstandsbericht (Bearbeitungsstand März 2014) vom Magistrat zur Kenntnis genommen. Zugleich wurde vom Magistrat angeregt, den Ortbeiräten der Außenstadtteile den Bericht zugänglich zu machen, so dass deren Stellungnahmen in die sich anschließende parlamentarische Beratung einfließen können.

 

Im April 2014 wurde der Sachstandsbericht dann den betroffenen Ortsbeiräten der Außenstadtteile zugesandt. Bis November 2014 wurde von 10 Ortsbeiräten der insgesamt 15 Außenstadtteile eine schriftliche Stellungnahme zum Thema abgegeben. Im November 2014 wurden zwischen dem Magistrat und den Ortsvorstehern der Außenstadtteile unterschiedliche Positionen ausgetauscht und die Anregungen der Ortsvorsteher gesammelt. Daraufhin wurde im Januar 2015 eine Stadtverordnetenvorlage erarbeitet, die allerdings nach der Magistratssitzung am 09.02.2015 zurückgestellt wurde, um die im März 2015 stattfindende Sitzung zwischen dem hauptamtlichen Magistrat und den Ortsvorstehern abzuwarten. In dieser Sitzung wurde in Bezug auf die Baulandausweisung wiederum vom Unterzeichner ein weiterer, thematisch auf die Baulandausweisung konzentrierter Austausch zwischen den Ortsvorstehern und der Stadtplanung vorgeschlagen. Dieses Arbeitstreffen fand am 16.06.2015 statt; die Ergebnisse sind im beigelegten Protokoll dieser Sitzung festgehalten.

 

 

2.  Stellungnahmen und Anregungen der Ortsbeiräte

 

Die Ortsvorsteher bzw. Ortsbeiräte wurden mit Anschreiben vom April 2014 zur schriftlichen Stellungnahme zum Sachstandsbericht (Stand März 2014) aufgerufen. Die Stellungnahmen lassen sich dabei zu drei Punkten zusammenfassen:

  1. Das Nachfragespektrum bewegt sich zwischen keiner Nachfrage „Einheimischer“ (3 Stadtteile) bis (allgemeine?) „Nachfrage nach Bauland“.
  2. Verschiedentlich wurde der Zusammenhang von Baulandausweisung und der Auslastung von Infrastrukturen betont.
  3. Die „Einheimischenquote“, als Voraussetzung zur Baulandentwicklung wird als zu hohe Hürde eingestuft; besser wäre eine Art Vorhaltung von Baurechten für „Einheimische“.

 

Nach Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen wurde auch klar, dass zunächst die Nachteile der Alternative zur strategischen Baulandentwicklung der reinen Angebotsplanung, mit den Ortsvorstehern rekapituliert werden müssten.

Die Nachteile der Angebotsplanung gegenüber vertraglich begleiteten, an strategischen Zielen orientierten Entwicklungen sind:

-            Einrichtung gesonderter Haushaltsposten für Erschließung und Vorfinanzierung,

-            allgemeines Erschließungsrecht (max. 90 % der Erschließungskosten umlagefähig) bildet Gegensatz zum Ziel der Kostenneutralität; der städtische Haushalt wird belastet,

-            Vorrang oder Vorhaltung für Einheimische ist nicht umzusetzen,

-            kein Einfluss auf Bodenpreise,

-            Gefährdung der Fördermittel aus dem Dorferneuerungsprogramm,

-            Widerspruch zu den Empfehlungen der Wohnungsmarktstudie (z. B. Fokus auf Innenentwicklung richten).

 

Die Diskussionsrunden mit den Ortsvorstehern im November 2014 und Juni 2015 führten dann zu  folgenden Ergebnissen:

-            keine grundsätzliche Abkehr vom Grundsatzbeschluss zur Baulandentwicklung,

-            es wird keine Neuausweisung großflächiger Gebiete gewünscht,

-            die Größenordnung der neuen Baugebiete muss in Relation zum „Integrierten kommunalen Entwicklungskonzept“ (IKEK) stehen,

-            kurzfristige Verfügbarkeit von Bauland ist elementar,

-            SEG ist als Erschließungsträger aktiv mit einbeziehen,

-            Ausweisung von Bauland als Mittel zur Stabilisierung der Einrichtungen der sozialen Infrastruktur in den Außenstadtteilen,

-            Prinzip der Kostenneutralität für die Stadt sollte beibehalten werden.

 

Entsprechend den ursprünglichen Zielsetzungen zur Baulandentwicklung in den Außenstadtteilen und in Reaktion auf die geäerten Anregungen aus den Außenstadtteilen, wird vorgeschlagen, insbesondere beim Ziel der kurzfristigen Verfügbarkeit von Bauland und, damit verbunden, der Mindestquote für „Einheimische“, sowie bei der Einbeziehung der SEG als Erschließungsträger weitere Entwicklungsmöglichkeiten zu eröffnen, ohne dass die primären Zielsetzungen zur Kostenneutralität, der zügigen Entwicklung und zur Berücksichtigung des Eigenbedarfs in Frage gestellt werden.

Die Ausweisung größerer Baugebiete in den Außenstadtteilen wird auf absehbare Zeit nicht angestrebt. Im Gegensatz zu den von den Ortsvorstehern wiederholt geäerten Annahmen zu signifikanten Einflüssen der Neubaugebiete auf die Nachfragesituation bei sozialen Infrastruktureinrichtungen stehen allerdings die objektiven Verhältnisse: selbst bei Baugebieten in einer Größenordnung von 5 und mehr Hektar Fläche und der theoretischen Annahme der kurzfristigen Besiedlung sind die Einflüsse einzelner Baugebiete auf die sozialen Infrastrukturen marginal im Zusammenhang mit Fragestellungen zum Betrieb sozialer Infrastrukturen bieten organisatorische Maßnahmen wirksamere Ansätze als die Neuausweisung von Bauland. Unberücksichtigt blieben bei der Ausweisung eines großen Baugebietes zudem auch Fragen zur Einflussgröße auf die insgesamt relativ geringeren Nachfragemengen und die Verteilung der übrigen Nachfragemengen zwischen den  einzelnen Außenstadtteilen.

 

 

3.  Weiteres Vorgehen

 

Zum Erreichen der bekannten Zielsetzungen im Zusammenhang mit der Ausweisung von Bauland sind für den Fall, dass die Stadt kein Flächeneigentümer ist, flankierende Maßnahmen notwendig. Denn zum einem bietet das Bauplanungsrecht ohne begleitende Verträge keine Möglichkeit zur Umsetzung der strategischen Zielsetzungen, zum anderen erfordern „neue Wege bei der Grundstücksentwicklung, insbesondere bei zersplitterten Grundbesitzverhältnissen, erhöhten Informations- und Kommunikationsaufwand. Zu oft beherrscht noch das Vorbild der Vergangenheit den Verhandlungstisch, wo Planungsgewinne seitens der Grundeigentümer abgeschöpft wurden und Finanzierungsrisiken komplett auf die Gemeinde abgewälzt werden konnten.

 

 

A) Zielsetzung: kurzfristige Bereitstellung von Bauland (für Einheimische)

 

Die bisherige Entwicklungsvoraussetzung, eine Mindestanzahl Bauwilliger aus dem Stadtteil, entfällt künftig.

Zentrale Voraussetzung bleibt dagegen die Verkaufsbereitschaft des/der Eigentümer(s) geeigneten Baulandes im Stadtteil; mit Einverständnis des Ortsbeirates könnte ein dem Stadtteil angemessenes  Baugebiet ausgewiesen und erschlossen werden. Zwingende Voraussetzung bleibt allerdings auch, dass mit allen Eigentümern (dem Eigentümer) vertraglich vereinbart wird, dass die Entwicklungs- und Erschließungskosten von deren (seiner) Seite vorfinanziert werden; der städtische Haushalt soll unangetastet bleiben. Der Verkauf der erschlossenen Grundstücke orientiert sich an den vereinbarten Bedingungen im Hinblick auf Preise (Bodenrichtwert, Planungsmindestgewinn), sozialen Aspekten (z.B. Familien mit Kindern), Zeiten/Fristen (Vorhalten einzelner Grundstücke für „Einheimische“).

Im Prinzip ist dieses Verfahren schon im Stadtteil Cyriaxweimar durchgeführt worden. Die eingeworfenen (landwirtschaftlich genutzten) Grundstücke wurden im Rahmen einer vereinfachten Umlegung für die Zwecke der Bebauung neu zugeschnitten und synchron die Erschließung erstellt. Planungs- und Umlegungsleistungen wurden durch die Stadt erbracht. Das Verfahren brachte für alle Beteiligten, auch wirtschaftlich, einen Gewinn.

Bei Festlegung des geeigneten Baugebietes liegen die Risiken im Wesentlichen im Zeitfaktor, d. h. in den Kosten für die Vorfinanzierung der Kosten für Planung und Erschließung gegenüber dem Verkaufszeitpunkt.

 

 

B) SEG als Erschließungsträger

 

Ähnlich wie bei den Entwicklungen in Wehrshausen oder Haddamshausen, wo bei homogenen Eigentumsverhältnissen ein privater Erschließungsträger die Entwicklung des Baugebietes vorfinanziert und realisiert, kann prinzipiell auch die SEG als Alternative zum rein privaten Erschließungsträger fungieren. Voraussetzung ist in diesem Falle allerdings auch, dass es vor dem Hintergrund der allgemeinen Zielsetzungen zur Entwicklung von Bauland in den Außenstadtteilen zu weitergehenden vertraglichen Vereinbarungen zwischen der SEG und dem Eigentümer des eingeworfenen Grundstückes zu den Modalitäten der Umsetzung und der Risikoverteilung kommt.

Unabhängig von der Lösung mit der SEG sollten allerdings auch weiterhin vertragliche Vereinbarungen mit privaten Erschließungsträgern möglich sein.

 

Schließlich wird in Erinnerung gerufen, dass, in Konsequenz zu dem in 2005 gefassten Beschluss zur Prioritätenliste und der vorangegangenen Alternativenprüfung, auch weiterhin die städtebauliche-landschaftsplanerische Eignung einer Fläche primäre Voraussetzung für die bauliche Entwicklung eines Baugebietes bleibt; erst wenn diese gegeben ist, können Verhandlungen mit den Eigentümern zielführend aufgenommen werden.

 

Im Zusammenhang mit der laufenden Diskussion zur Wohnungssituation in Marburg und den Zielsetzungen der Wohnungsmarktanalyse wird abschließend unterstrichen, dass mit der strategischen Baulandentwicklung der Außenstadtteile lediglich ein kleineres Wohnungsmarktteilsegment, das des freifinanzierten (meist freistehenden) Einfamilienhauses in peripherer Lage, bedient wird. Während der ökologische Einfluss der Einfamilienhausgebiete und der planerische Aufwand bei der Entwicklung weiterhin überproportional hoch bleiben, ist der Einfluss von Baulandinitiativen auf Stadtteilebene, selbst unter summarischer Betrachtung, für den gesamtstädtischen Wohnungsmarkt als nachrangig zu betrachten. Die Diskussion und der Austausch mit den Ortsbeiräten zeigen,  dass die Stärkung der Innenentwicklung und das integrierte Entwicklungskonzept wichtig sind. Daneben ist die konkrete Perspektive, neues Bauland zu entwickeln, aber auch sehr wichtig, um ein „Wir-Gefühl“ und damit die örtliche Identifikation zu stärken.

 

 

 

Dr. Franz Kahle

rgermeister

 

 

 

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Finanz. Auswirkung

Finanzielle Auswirkungen:

 

 

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