© Marburger Immobilienmarktbericht 2020, Gutachterausschusses für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg
Bei über 300 Mio. Euro lag der Gesamtumsatz aller Immobilienverkäufe im Jahr 2018 – ein 100-Mio-Euro-Ausschlag nach oben im Vergleich zu davor und danach: „Dieser besonders im Bereich der Gewerbeimmobilien sowie Mehrfamilienwohn- und Geschäftshäuser sprunghafte Anstieg ist wohl auch auf unlautere Mehrfachverkäufe zurückzuführen“, berichtet Marius Thielemann. Der Leiter des städtischen Fachdienstes Bauverwaltung und Vermessung ist gleichzeitig Vorsitzender des „Gutachterausschusses für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg“. Als „Immobilien-Flipping“ gingen diese kriminellen Geschäfte durch die Presse, aufgedeckt wurden sie aufgrund von Hinweisen der Fachleute im städtischen Bauamt. „Blendet man diesen Pik im Jahr 2018 aus, so kann man sagen, dass der Gesamtumsatz für Marburg stabil geblieben ist“, erklärt Marius Thielemann.
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Der Gutachterausschuss wertet für seinen Bericht alle Immobilienverträge eines Jahres aus. Er informiert über die Verkäufe und durchschnittlichen Preise in der Kernstadt und den Stadtteilen und zeigt die Entwicklung auf. „Er gibt denjenigen, die ein Eigenheim in Marburg kaufen oder über eine Investition hier nachdenken, Anhaltspunkte für Preise von Immobilien, Baugrundstücken und Gewerbeflächen im Stadtgebiet“, erklärte Baudezernent Wieland Stötzel.
So wurden im Jahr 2019 im Gebiet der Stadt Marburg insgesamt 598 Verträge über Immobilienkäufe geschlossen. Fast die Hälfte davon waren Käufe von Eigentumswohnungen (270 Verträge) – dem seit Jahren zahlenmäßig größten Teilbereich auf dem Marburger Wohnungsmarkt. Es folgen die Bereiche der „Bebauten Grundstücke“, also Wohn- und Geschäftsgebäude (158 Verträge), und unbebauten Grundstücke (91 Verträge). Teurer wurden Immobilien auch 2019 bis auf wenige Ausnahmen in jedem Segment und jedem Stadtteil. „Es gibt aber in jedem Stadtteil naturgemäß eine große Streuung“, betont Marius Thielemann. Deshalb könnten die angegebenen Mittelwerte im Immobilienmarktbericht auch immer nur bedingt Preistendenzen widerspiegeln.
Eigentumswohnungen
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Es wurden insgesamt 270 Verträge mit einer Gesamtsumme von rund 55 Mio. Euro abgeschlossen. Das waren acht Prozent weniger Wohnungen bei einer etwa gleichen Summe. Davon waren 66 Neubauwohnungen (21 Mio. Euro) und 204 Bestandsobjekte. 49 der Eigentumswohnungen im Bestand waren zum Kaufzeitpunkt vermietet. Aber: Aufgrund fehlender Angaben konnten etwa ein Viertel der Verträge nicht vollständig ausgewertet werden.
Die meisten Käufer*innen bezahlten für eine Wohnung zwischen 100.000 Euro und 200.000 Euro. Am häufigsten wurden Wohnflächen zwischen 45 bis 79 Quadratmetern gehandelt. Die Kaufpreise pro Quadratmeter haben sich 2019 im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert: Erstverkäufe aus Neubauten lagen im Mittel bei 4.009 Euro pro Quadratmeter (plus 2,4 Prozent, mittlere Wohnfläche 79 Quadratmeter), Weiterverkäufe bei 2.217 Euro pro Quadratmeter (minus 2,7 Prozent, mittlere Wohnfläche 63 Quadratmeter).
Die Wohnungen in der Kernstadt Marburg sind ungebrochen am teuersten – durchschnittlich 3.195 Euro kostete 2019 der Quadratmeter (Angaben ohne Stellplätze). Der Höchstpreis von über 5000 Euro pro Quadratmeter in der Kernstadt 2018 wurde 2019 nicht mehr erreicht. Die günstigsten Wohnungen wurden am unteren Richtsberg verkauft (Durchschnitt knapp 1.400 Euro pro Quadratmeter). Die Preise für Stellplätze (auch in Garagen oder Tiefgaragen) lagen 2019 in Marburg im Mittel bei circa 10.000 bis 22.000 Euro im Neubau und bei ca. 2.500 bis 20.000 Euro bei Bestandsbauten.
Auch Angaben zur Entwicklung der Mietpreise gibt es im Immobilienmarktbericht: So stiegen die Mieten im Betrachtungszeitrum 2017 bis 2019 in Marburg im Schnitt um zwei Prozent (Vergleich: 2016 bis 2018), der Höchstanstieg war in Ockershausen mit acht Prozent zu verzeichnen.
© Marburger Immobilienmarktbericht 2020, Gutachterausschusses für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg
Ein- oder Zweifamilienhäuser
66 Prozent aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke betreffen Ein- oder Zweifamilienhäuser, überwiegend freistehend. Sie sind deutlich teurer geworden und kosteten 2019 im Durchschnitt circa 406.000 Euro (plus acht Prozent) bei einer Grundstücksgröße von 820 Quadratmetern im Mittel. Auch die Durchschnittspreise für Doppelhaushälften stiegen kräftig (plus 13 Prozent) auf 324.000 Euro. Reihenhäuser wurden dagegen im Schnitt etwas günstiger mit 281.000 Euro (minus fünf Prozent, 2018: 295.000 Euro). Die Preise für Bauplätze in den alten Ortslagen der Außenstadtteile legten im Schnitt um vier Prozent zu (203.000 Euro).
Der größte Anteil der gehandelten Ein- bis Zwei-Familienhäuser befindet sich in der Kernstadt Marburgs sowie in den direkt angrenzenden Stadtteilen. Der Preis für ein Haus in der Marburger Kernstadt lag im Mittel bei 388.000 Euro (plus, 2,4 Prozent), wobei es große Unterschiede je Stadtteil gibt. So verteuerten sich die Häuser im Schnitt in Ockershausen auf 399.000 Euro (plus 40 Prozent) und in Marbach auf 454.000 Euro (2018: plus 26 Prozent) und in Cappel auf 367.000 Euro (plus 15 Prozent). In Wehrda sank der Durchschnittspreis der 2019 abgeschlossenen Verträge dagegen auf 329.000 Euro (minus neun Prozent).
In den Außenstadtteilen wechselten 25 Häuser ihren Besitzer. Hier gab es nur in Schröck mehr als drei Verkäufe, so dass ein mittlerer Kaufpreis genannt werden kann, dieser lag bei 284.000 Euro.
Baugrundstücke
Die Zahl der Baulandverkäufe ist im Vergleich zum Vorjahr nochmals gestiegen. 52 Bauplätze für Wohnzwecke wurden verkauft, über die Hälfte der verkauften Grundstücke liegen im Neubaugebiet Michelbach-Nord. Außerdem wurden 9.600 Quadratmeter Bauerwartungsland in Moischt durch einen Bauträger angekauft.
Der durchschnittliche Preis für baureife Grundstücke in der Kernstadt mit den angrenzenden Stadtteilen Cappel, Marbach, Ockershausen und Wehrda stieg 2019 auf 340 Euro/Quadratmeter (2018: 295 Euro/Quadratmeter). In den Außenstadtteilen wurden durchschnittlich 128 Euro/Quadratmeter (2018: 110 Euro/Quadratmeter) gezahlt.
Die Kaufpreise für gewerbliche Bauflächen (vier Kauffälle mit insgesamt ca. 20.000 Quadratmetern) sind im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls gestiegen und lagen im Mittel bei circa 199 Euro pro Quadratmeter (2018: 166 Euro/Quadratmeter), allerdings bei einer sehr großen Spannweite.
Neben den Angaben, Tabellen, Grafiken zu Preisen, Größen, Art und Beschaffenheit der Grundstücke, Herkunft der Käufer finden sich im Immobilienmarktbericht weitere wertrelevante Daten wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren verschiedener Objektarten, dazu eine Mietwertübersicht sowie Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser.
Außerdem werden die Vergleichsfaktoren für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach Bewertungsgesetz für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen ausgewiesen.
Der Bericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Barfüßerstraße 11, Telefon: 06421 201-1607, 201-1644 oder 201-1654 beziehungsweise per E-Mail: gutachterausschuss@marburg-stadt.de angefordert werden. Die Gebühr beträgt 30 Euro.
