© Stadt Marburg, i. A. Heiko Krause
Bürgermeister und Baudezernent Dr. Franz Kahle stellte zusammen mit dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses, Walter Ruth, Fachdienstleiter Bauverwaltung und Vermessung, sowie Geschäftsstellenleiterin Kirsten Eger-Rauch, Fachdienst Vermessung, den aktuellen Bericht am Dienstag im Rathaus vor. Es sei der 15. Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Marburg, der seit 1996 vorgelegt werde.
Wie Kahle erläuterte, bekommt der Gutachterausschuss für den Bericht alle abgeschlossenen Kaufverträge für Immobilien im Bereich der Universitätsstadt Marburg vorgelegt. „Es gibt einen sehr regen Wohnungsmarkt“, so der Bürgermeister. In einer verhältnismäßig kleinen Stadt, vor allem in den dörflichen Stadtteilen, seien die Daten jedoch mit Vorsicht zu betrachten, wenn in bestimmten Bereichen nur sehr wenige Immobiliengeschäfte abgewickelt werden, so Ruth.
Im Jahr 2016 wurden im Stadtgebiet Marburg 814 Verträge über Immobilien geschlossen, im Vergleich zu 2015 bedeutet das eine Steigerung von 12 Prozent. Dies sei vor allem auf den Anstieg der Verkaufszahlen von neugebautem Wohnungseigentum zurückzuführen, erläuterte Kahle. Aber es gab auch deutlich mehr Verkäufe von Wohnbauland sowie von Wohn- und Geschäftshäusern. Rückläufig war dagegen der Umsatz bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.
„Wir gehören sicher zu den boomenden Gegenden, ohne dass es Anzeichen für eine Immobilienblase gibt“, so der Baudezernent. Geschuldet sei dies sicherlich auch der Steigerung bei den Mitarbeiterzahlen von Universität, Klinikum und Pharmastandort, so der Kahle weiter. Der Gesamtgeldumsatz stieg auf knapp 200 Millionen Euro, ein Anteil von 108 Millionen Euro entfällt auf den Verkauf bebauter Immobilien. Im Vorjahr lag der Gesamtgeldumsatz bei 153 Millionen Euro. Wie Eger-Rauch ergänzte, kämen die Käuferinnen und Käufer der Immobilien eher aus Marburg oder der Region, eine signifikante Steigerung von Investorinnen und Investoren von außerhalb sei nicht zu beobachten.
Mit 381 Kauffällen ist der Teilmarkt „Wohnungseigentum“ der zahlenmäßig größte. Das Umsatzvolumen von rund 55 Millionen Euro überstieg wiederum die Vorjahre, ausgenommen das Rekordjahr 2012 mit einem Umsatz von fast 68 Millionen Euro. Damals, so Ruth, habe die Finanzkrise Anlegende noch stärker als heute dazu gebracht, ihr Geld in Immobilien zu investieren.
Bei dem Verkauf von bebauten Grundstücken gab es ein Umsatzplus von 52 Prozent. Mit 108 Millionen Euro (2014: 95 Millionen Euro, 2015: Millionen Euro) wurde erstmalig die 100 Millionen-Marke überschritten. Insbesondere bei Mehrfamilienwohn- und Geschäftshäusern gab es immense Umsatz- und Preissteigerungen. Über 70 Prozent aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke betreffen allerdings Ein- oder Zweifamilienhäuser, überwiegend freistehend. Diese kosteten in 2016 im Durchschnitt circa 351.000 Euro und hatten eine Grundstücksgröße im Mittel von 783 Quadratmetern (2015: 337.000 Euro bei 780 Quadratmetern).
Auch die Kaufpreise von Doppelhaushälften und Reihenhäusern mit durchschnittlich 304.000 Euro (2015: 220.000 Euro) beziehungsweise 224.000 Euro (2015: 218.000 Euro) sowie der Wohnbaugrundstücke in alten Ortslagen der Stadtteile mit durchschnittlich 152.000 Euro (2015: 104.000 Euro) sind teilweise stark gestiegen.
Der größte Anteil der gehandelten Ein-bis-zwei-Familienhäuser befand sich in der Kernstadt Marburg. Der Kaufpreis für ein solches lag im Mittel bei 387.000 Euro (2015: 410.000 Euro). Im Stadtteil Marbach wurden durchschnittlich 343.000 Euro gezahlt, etwa 50.000 Euro mehr als im Vorjahr. In Cappel lagen die Durchschnittspreise ähnlich hoch wie 2015 bei circa 274.000 Euro, in Ockershausen bei 254.000 Euro und damit sieben Prozent über dem Vorjahresdurchschnittspreis von 238.000 Euro. In Wehrda (2015: 222.000 Euro) war in 2016 ein Preisanstieg von 37 Prozent auf 305.000 Euro zu verzeichnen. Damit setzt sich laut Ruth der Trend der vergangenen Jahre fort.
In den Außenstadtteilen wurden mit 41 Verkäufen insgesamt etwas mehr Häuser gehandelt als in 2015, allerdings ist auch innerhalb eines jeden Ortes aufgrund der kleinen Zahl an Vorgängen eine große Streuung vorhanden. Somit kann der angegebene Mittelwert nur bedingt Preistendenzen widerspiegeln. Östlich von Marburg wurden Häuser in Schröck mit durchschnittlich 292.000 Euro (2015: circa 183.000 Euro) am höchsten gehandelt, im Stadtteil Moischt waren Häuser günstiger zu haben, durchschnittlich für 164.000 Euro (2015: 177.000 Euro). Allerdings gab es hier nur vier Verkäufe, so auch in Ginseldorf mit im Schnitt 209.000 Euro. In den westlichen Stadtteilen sind die meisten und auch teuersten Verkäufe im Stadtteil Michelbach mit durchschnittlich 222.000 Euro zu beobachten. Des Weiteren sind Häuser in Cyriaxweimar für etwa 158.000 Euro und in Elnhausen für rund 151.000 Euro veräußert worden.
2016 wechselten 56 Baugrundstücke für Wohnzwecke den Besitzer oder die Besitzerin (2015: 38 Verkäufe), was circa 45 Prozent aller unbebauten Verkaufsfälle entspricht. Der durchschnittliche Preis für Wohn- und Mischbauflächen, sogenannte baureife Grundstücke, betrug im gesamten Stadtgebiet im Mittel rund 154 Euro pro Quadratmeter (2015: 168 Euro pro Quadratmeter). Der überwiegende Teil der Grundstücke lag allerdings im durch die Stadtentwicklungsgesellschaft Marburg (SEG) vermarkteten Neubaugebiet Michelbach-Nord, wo Kaufpreise von 125 -140 Euro pro Quadratmeter zu beobachten sind. Außerdem veräußerten Eigentümerinnen und Eigentümer fast 59.000 Quadratmeter Bauerwartungsland. Gewerbeflächen werden in Marburg weniger gehandelt, für 2016 liegen lediglich fünf Kauffälle vor.
2016 sind fast 15 Prozent mehr Eigentumswohnungen veräußert worden als im Vorjahr. Aufgrund fehlender Angaben, insbesondere der Wohnfläche, konnte rund ein Drittel der Verträge nicht vollständig ausgewertet werden. Von den 381 verkauften Eigentumswohnungen waren 146 Wohnungen neu gebaut. In diesem Sektor sind allein knapp 23 Millionen Euro umgesetzt worden, rund 60 Prozent dieser Wohnungen waren kleiner als 40 Quadratmeter. Dementsprechend verteilen sich die gezahlten Gesamtkaufpreise: Circa 40 Prozent der Käuferinnen und Käufer bezahlten für eine Wohnung weniger als 100.000 Euro, etwa ebenso viele Kaufpreise lagen zwischen 100.000 und 200.000 Euro.
Untergliedert man den Teilmarkt „Wohnungseigentum“ weiter, so ergeben sich für 2016 folgende Zahlen: Die Erstverkäufe aus Neubauten lagen im Mittel bei 3.617 Euro pro Quadratmeter bei einer mittleren Wohnfläche von 41 Quadratmetern. Die Erstverkäufe aus Umwandlung sind im Mittel bei 2.930 Euro pro Quadratmeter bei einer mittleren Wohnfläche von 85 Quadratmetern zu beziffern. Die Weiterverkäufe erzielten bei einer mittleren Wohnfläche von 61 Quadratmetern im Durchschnitt 1.859 Euro pro Quadratmeter.
Lagebezogen waren in 2016, wie in den Vorjahren, die Wohnungen in der Kernstadt Marburg mit durchschnittlich 3.017 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche am teuersten. Das entspricht einem Anstieg von elf Prozent (2015: 2.726 Euro pro Quadratmeter). Der im Zentrum erzielte Höchstpreis lag bei 4.159 Euro pro Quadratmeter (2015: 4.028 Euro pro Quadratmeter), aber auch für circa 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter wechselten Wohnungen den Besitzer oder die Besitzerin.
In den direkt angrenzenden Stadtteilen Cappel und Marbach sind die Preise, nach dem Anstieg in 2015, wieder auf das Niveau von 2014 gesunken. Der durchschnittliche Kaufpreis in Cappel lag bei 1.912 Euro pro Quadratmeter, in Marbach wurden durchschnittlich 1.818 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
Die Preise in Wehrda – überwiegend im Geschosswohnungsbau-Bereich der Ernst-Lemmer-Straße – lagen bei 1.369 Euro pro Quadratmeter, wobei die Differenz zwischen Minimum und Maximum mehr als 1.500 Euro beträgt, was ein Hinweis auf den sehr unterschiedlichen Modernisierungsstand der Objekte ist.
Im Stadtteil Ockershausen gab es 2016 keine Verkäufe mit Angabe zur Wohnfläche. Auch zum Preisniveau in den Außenstadtteilen ist keine Aussage möglich, da hierfür die Fallzahl zu niedrig ist.
Aus allen angegebenen Kaufpreisen über Wohnungseigentum wurde der Preis für PKW- Stellplätze sowie für Garagen und Tiefgaragen herausgerechnet. Diese liegen in Marburg im Mittel bei 10.000 bis 15.000 Euro.
Der Immobilienmarktbericht enthält darüber hinaus im Kapitel „Wertrelevante Daten“ Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren verschiedener Objektarten, eine Mietwertübersicht sowie Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser. In Kapitel zehn sind die Vergleichsfaktoren für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach Bewertungsgesetz (BewG) für Ein -und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen ausgewiesen.
Der Bericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Barfüßerstraße 11, per Telefon unter (06421) 201-1644 oder -1654 oder per E-Mail an gutachterausschuss@marburg-stadt.de angefordert werden. Die Gebühr beträgt 30 Euro.
