© Heiko Krause i.A.d. Stadt Marburg
„Der Immobilienmarktbericht gibt denjenigen, die ein Eigenheim in Marburg kaufen oder über eine Investition hier nachdenken, Anhaltspunkte für Preise von Immobilien, Baugrundstücken und Gewerbeflächen im Stadtgebiet“, erklärte Baudezernent Stötzel. Erstellt wird der Immobilienmarktbericht jedes Jahr von einem politisch unabhängigen Gutachterausschuss. Vorsitzender ist Bauamtsleiter Walter Ruth. Der jährliche Bericht informiert über die tatsächlich erzielten Verkaufspreise in der Kernstadt und den Stadtteilen. Er zeigt im Jahresvergleich darüber hinaus die Entwicklung der Immobilienpreise in der Universitätsstadt an. „Betrachtet man den Immobilienmarktbericht etwa über einen Zeitraum von fünf Jahren, sieht man, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser, die in den letzten Jahren stetig gestiegen sind, nun aber stabil bleiben beziehungsweise leicht gesunken sind und ihren Zenit zumindest vorläufig wohl erreicht zu haben scheinen“, so der Bürgermeister.
Die Ergebnisse des Immobilienberichts für das Jahr 2017:
Insgesamt wurden im Stadtgebiet im vergangenen Jahr 632 Kaufverträge über Immobilien geschlossen. Das sind 22 Prozent weniger als 2016, als noch 727 Käufe getätigt wurden. Ein Grund: Es gibt weniger neugebaute Eigentumswohnungen. Auch das Angebot an Bauland ist gesunken. „Es gibt aber nach wie vor eine große Nachfrage“, betonte Stötzel, weshalb es richtig sei, dass sich die Stadt mit neuen Baugebieten befasse. Weiter gestiegen ist hingegen die Verkaufszahl von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern. Insgesamt, so Ruth, sehe er erstmals seit der Finanzkrise einen generellen Rückgang der Immobiliengeschäfte auf den Stand vor 2008. Stötzel und Ruth verwiesen darauf, dass etwa 60 Prozent der Käufer/innen von Immobilien in Marburg auch aus Marburg kommen. Weitere kämen aus der Region und nur sehr wenige von weiter her. „Wir konnten nicht feststellen, dass Marburg Renditestandort für auswärtige Investoren ist“, betonte Ruth.
Der Gesamtgeldumsatz stieg im Jahr 2017 auf 204 Millionen Euro – im Vorjahr betrug er rund 198 Millionen Euro. Investiert wurde am meisten in bebaute Grundstücke: 128 Millionen Euro flossen hier. Das ist insbesondere auf die Umsatzsteigerung beim Verkauf von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern zurückzuführen. 65 Prozent aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke betreffen Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese Häuser kosteten im Durchschnitt 343.000 Euro und hatten eine Grundstücksgröße im Mittel von 804 Quadratmetern. Das ist eine leichte Absenkung des durchschnittlichen Kaufpreises: 2016 lag er im Schnitt bei 351.000 Euro für durchschnittlich 783 Quadratmeter.
Der durchschnittliche Kaufpreis für Doppelhaushälften ist in Marburg für das Jahr 2017 zurückgegangen – von 304.000 auf 267.000 Euro (minus 12 Prozent). Bei Reihenhäusern ist der durchschnittliche Verkaufspreis dagegen von 224.000 auf 231.000 Euro leicht gestiegen, ebenso bei Wohnbaugrundstücken in den alten Ortslagen der Stadtteile. Die Bauplätze in diesen Lagen haben 2016 im Schnitt noch 152.000 Euro gekostet und 2017 schon 182.000 Euro (plus 20 Prozent).
Hauspreise in Cappel und Ockershausen steigen weiter an
Der größte Anteil der gehandelten Ein- und Zweifamilienhäuser befand sich in der Kernstadt sowie in den direkt angrenzenden Stadtteilen. Der Kaufpreis für ein Haus in Marburg lag im Mittel bei 355.000 Euro, im Stadtteil Marbach wurden durchschnittlich 326.000 Euro gezahlt (2016: 343.000 Euro, minus fünf Prozent). In Cappel lagen die Durchschnittspreise mit etwa 329.000 Euro dagegen rund 20 Prozent höher als im Vorjahr, in Ockershausen stiegen die Preise um rund neun Prozent – von 254.000 auf 277.000 Euro. In Wehrda war 2016 der Spitzenwert mit 305.000 Euro erreicht. In 2017 sank der Verkaufspreis im Schnitt um sechs Prozent auf 286.000 Euro.
In den Außenstadtteilen wechselten im vergangenen Jahr 44 Häuser den Besitzer. Östlich von Marburg wurden Häuser in Schröck mit 222.000 Euro (2016: etwa 292.000 Euro) am höchsten gehandelt. In den westlichen Stadtteilen wurden viele Häuser neu gebaut, entsprechend hoch fallen die Durchschnittspreise aus: In Haddamshausen liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 387.000 Euro, gefolgt von Gisselberg mit 293.000 Euro und Michelbach mit 282.000 Euro.
2017 hat sich die Anzahl der Baulandverkäufe mehr als halbiert. 25 Baugrundstücke für Wohnzwecke wurden verkauft. Im Jahr 2016 waren noch 56 Grundstücke verkauft worden, überwiegend in Michelbach-Nord. „Der Rückgang bei den verkauften Baugrundstücken liegt vermutlich daran, dass 2017 nur kleinere Baugebiete realisiert wurden“, erklärte Ruth. Wenn in Michelbach-Nord jedoch mit dem fünften Bauabschnitt begonnen werde, würde das auch wieder zu Steigerungen führen. Der durchschnittliche Preis für Wohn- und Mischbauflächen im gesamten Stadtgebiet betrug im Mittel etwa 198 Euro pro Quadratmeter, 2016 lag der Preis bei 154 Euro/Quadratmeter. Außerdem wurden im Jahr 2017 sechs Bauflächen für Gewerbe (insgesamt 37.000 Quadratmeter) und 34.000 Quadratmeter Bauerwartungsland veräußert.
Wohnungseigentum ist der größte Teilmarkt
Insbesondere Wohnungen haben im vergangenen Jahr sehr häufig den Besitzer gewechselt, gleichwohl ein Rückgang um etwa 30 Prozent im Vergleich zu 2016 zu verzeichnen ist – vor allem der Erstverkauf nach einem Neubau ist stark zurückgegangen. 267 Eigentumswohnungen wurden mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 44 Millionen Euro verkauft. Davon waren 211 Bestandsobjekte. Die meisten Käufer/innen bezahlten für eine Wohnung zwischen 100.000 und 200.000 Euro, wobei Wohnflächen zwischen 40 und 79 Quadratmetern am häufigsten gehandelt wurden. Die Kaufpreise pro Quadratmeter sind 2017 um zwei bis drei Prozent gestiegen. Bei den Erstverkäufen aus Neubauten wurden im Schnitt 3704 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt, bei Weiterverkäufen 1921 Euro.
Wie in den Vorjahren auch lagen die teuersten Wohnungen in der Kernstadt. Rund 2780 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zahlt man dort im Schnitt – wobei der Höchstpreis bei 4324 Euro/Quadratmeter und damit vier Prozent über dem Vorjahresmaximum lag. Es wurden aber auch Wohnungen für unter 1000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Der Mittelwert 2016 lag noch bei 3017 Euro pro Quadratmeter. In den direkt angrenzenden Stadtteilen Cappel, Marbach und Wehrda ist das Preisniveau stabil. Der durchschnittliche Kaufpreis in Cappel lag bei 2018 Euro pro Quadratmeter (2016: 1912 Euro pro Quadratmeter), in Wehrda bei 1392 Euro pro Quadratmeter (2016: 1369 Euro pro Quadratmeter) und in Marbach wurden durchschnittlich 1847 Euro pro Quadratmeter (2016: 1818 Euro pro Quadratmeter) gezahlt. Zum Preisniveau in den Außenstadtteilen ist keine Aussage möglich, da es zu wenige Verkäufe gab.
Aus allen angegebenen Kaufpreisen über Wohnungseigentum wurde der Preis für den PKW- Stellplatz (auch Garagen/Tiefgaragen) herausgerechnet. Diese liegen in Marburg im Mittel bei etwa 8500 bis 15.000 Euro.
Weiterhin gibt es im Immobilienmarktbericht im Kapitel „Wertrelevante Daten“ Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren verschiedener Objektarten, eine Mietwertübersicht sowie Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser. Außerdem werden im Kapitel 10 die Vergleichsfaktoren für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach Bewertungsgesetz (BewG) für Ein -und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen ausgewiesen.
Der Bericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Barfüßerstraße 11, (06421) 201-1644 oder -1654 und per E-Mail gutachterausschuss@marburg-stadt.de angefordert werden. Die Gebühr beträgt 30 Euro.
