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Ratsinformation

Vorlage - VO/1151/2012  

Betreff: Bauleitplanung der Universitätsstadt Marburg
Flächennutzungsplanänderung (FNP) 3/5 und vorhabenbezogener Bebauungsplan 3/8 Elisabethenhof Marburg
- Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen im Rahmen der Offenlage zur FNP-Änderung 3/5
- Beschluss der FNP-Änderung 3/5
- Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen im Rahmen der Offenlage zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 3/8
- Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 3/8
- Beschluss über die gestalterichen Festsetzungen des Bebauungsplane
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
Verfasser:Astrid GoldhornAktenzeichen:II
Federführend:61 - Stadtplanung und Denkmalschutz Bearbeiter/-in: Fischer, Ellen
Beratungsfolge:
Magistrat Erörterung
16.04.2012    Nichtöffentliche Sitzung des Magistrats      
Ausschuss für Umwelt, Energie und Verkehr Erörterung
15.05.2012 
Öffentliche Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Energie und Verkehr      
Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften Erörterung
16.05.2012 
Öffentliche Sitzung des Bau- und Planungsausschusses, Liegenschaften ungeändert beschlossen   
Stadtverordnetenversammlung Entscheidung
25.05.2012 
Öffentliche Sitzung der Stadtverordnetenversammlung der Universitätsstadt Marburg ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
FNP , Bestand  
FNP - Änderung, Planung  
FNP -Änderung, Begründung  
nur Planzeichunung B.-Plan 3_8 auf A4  
B.- Plan - Legende Teil 1  
B.-Plan-Legende Teil 2  
B.-Plan- Legende Teil 3  
B- Plan- Legende Teil 4  
Lageplan B.-Plan  
Spiegel B.- Plan PDF-Dokument
Begründung B.-Plan.  
nur Planzeichnung Vorh. + Erschließungsplan farbig auf A4  
V und E-Pl. - Legende Teil 1  
V und E- Pl. Legende Teil 2  
Umweltbericht  
Artenschutzrechtl. Fachbeitrag  
Stellungnahmen 1-4  

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

1.              Die während der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB abgegebenen Stellungnahmen zur Flächennutzungsplanänderung 3/5 „Elisabethenhof Marburg“ wurden mit nachstehendem Ergebnis geprüft:

 

Die unter Nummer F1 abgegebene Stellungnahme wird nicht berücksichtigt.

 

2.              Die Flächennutzungsplanänderung 3/5 „Elisabethenhof Marburg“ mit Begründung wird beschlossen.

 

3.              Die während der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB abgegebenen Stellungnahmen  zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 3/8 „Elisabethenhof Marburg“ wurden mit nachstehendem Ergebnis geprüft:

 

Die unter Nummer B1 abgegebene Stellungnahme wird nicht berücksichtigt.

 

4.              Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 3/8 „ Elisabethenhof Marburg“ mit Begründung wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Bestandteil des Bebauungs­planes ist der Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 Abs. 3 BauGB).

 

5.              Die gestalterischen Festsetzungen des Bebauungsplanes 3/8 „ Elisabethenhof Marburg“ werden als Gestaltungssatzung gemäß § 81 Hessischer Bauordnung (HBO) beschlossen.

 

Begründung:

Begründung:

Das ca. 3,1 ha große Plangebiet befindet sich am westlichen Rand des Innenstadtbereiches der Universitätsstadt Marburg. Auf dem Areal wird ein stationäres Altenpflegeheim betrieben.

Nach dem Verkauf der Immobilie an einen auf Seniorenimmobilien spezialisierten Vorhabenträger aus Süddeutschland sind folgende Nutzungen und bauliche Veränderungen auf dem Elisabethenhof-Areal beabsichtigt:

 

·         Neubau eines Pflegeheimes mit einer Kapazität von 78 Plätzen (Bestand 55 Plätze)

·         Sanierung des Elisabethenhofes und Nutzung für betreutes Wohnen/Pflegewohnen

·         Neubau von 3 solitär in Erscheinung tretenden Wohngebäuden

·         Sanierung des Baderhauses

·         Die vorhandenen Nebengebäude auf dem nördlichen Grundstücksteil werden abgebrochen.

 

Das Vorhaben soll als Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB realisiert werden. Auf Antrag des Vorhabenträgers stimmte am 13. Dezember 2010 der Magistrat der Universitätstadt Marburg der Einleitung dieses Verfahrens zu. Für das Verfahren wird ein Bauleitverfahren durchgeführt. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist das zwischen dem Vorhabenträger und der Universitätsstadt Marburg abgestimmte Konzept, der Vorhaben- und Erschließungsplan. Mit dem unterzeichneten Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Investor zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und zur Übernahme aller anfallenden Planungs- und Erschließungskosten.

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt nach Art der baulichen Nutzung den Bereich des Pflegeheim-Neubaus als Sondergebiet, mit Zweckbestimmung „Altenpflege“, den Bereich der historischen Gebäude und der drei geplanten Neubauten als Allgemeines Wohngebiet fest. Die verbleibenden unbebauten Flächen, mit Ausnahme der erforderlichen Erschließungsflächen, werden als Grünflächen erhalten bzw. als Maßnahmenfläche entwickelt und planerisch entsprechend verankert.

 

Auf Flächennutzungsplanebene wird die bisherige Sonderbaufläche „Kirchliches Sozialzentrum“ an die geänderte Gebietsausweisung angepasst. Das Änderungsverfahren läuft parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes (§ 8 BauGB).

 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs.1 BauGB), der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs.1 BauGB) für die Flächennutzungsplanänderung und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat in der Zeit von 19. Mai 2011 bis 16. Juni 2011 stattgefunden.

 

Im Rahmen dieser Beteiligung wurde durch die Untere Naturschutzbehörde festgestellt, dass der dargestellte Ausgleich für den Eingriff in den Naturhaushalt auf dem Grundstück des Elisabethenhofes ein Defizit aufweist. Um diesem zu begegnen, ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes um eine zusätzliche Fläche erweitert worden. Die Fläche steht im räumlichen Bezug zum Baugebiet. Sie schließt, lediglich durch die Straße „Rotenberg“ getrennt, in nördlicher Richtung an das Plangebiet an. Auf Ebene des Flächen­nutzungsplanes wurde eine Änderung der derzeitigen „Grünflächen“-Darstellung in eine „Fläche für Maßnahmen zur Entwicklung für Natur und Landschaft“ erforderlich. Demzufolge wird die Flächennutzungsplanänderung ebenfalls um diese Fläche erweitert.

 

Sonstige Stellungnahmen, die Ergänzungen oder Änderungen der Bauleitpläne nach sich gezogen hätten, gingen während dieser Anhörung nicht ein.

 

Nachdem am 16. Dezember 2011 der Offenlagebeschluss durch die Stadtverordneten­versammlung herbeigeführt wurde, fand die öffentliche Auslegung der Bauleitpläne, des Vorhaben- und Erschießungsplans, des Umweltberichtes sowie des „artenschutzrechtlichen Fachbeitrages“ im Fachdienst Stadtplanung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 16. Januar 2012  bis einschließlich 17. Februar 2012 statt. Zeitgleich wurden auch die Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB angehört. Darüber hinaus  wurden die Unterlagen im Internet eingestellt.

 

Der Rücklauf von Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange und die Beteiligung der Bürger waren sehr verhalten. Als Ergebnis der Anhörung  waren keine Änderungen der Bauleitpläne erforderlich. Es erfolgte lediglich eine redaktionelle Ergänzung des Bebauungsplanes mit einem Querverweis auf die Beschreibung des Vorhabens im Durchführungsvertrag.

 

Zur Flächennutzungsplanänderung ging eine Stellungnahme eines Bürgers ein, die in diesem Verfahrensschritt in der nachfolgenden Tabelle behandelt wird. Den auszugsweise zitierten abwägungsrelevanten Passagen wird der Abwägungsvorschlag gegenübergestellt. Das Schreiben des Einwenders ist im Originalumfang als Anhang (Anlage 1) der Vorlage beigefügt. Darüber hinaus haben sich das „Frankfurter Diakonissenhaus“ und der „Evangelische Altenhilfe Gesundbrunnen Hofgeismar e.V.“ als Reaktion auf das Schreiben des Einwenders geäußert. Auch diese Schreiben sind als Anlage 2 und 3 beigefügt.

 

Ergebnis der Prüfung, der während der öffentlichen Auslegung der Flächennutzungs­planänderung 3/5 „ Elisabethenhof Marburg“ eingegangen Stellungnahmen:

 

 

F1 Stellungnahme des Bürgers vom 22.01.2012

 

„Was am Elisabethenhof (…) geplant ist, wäre der billige Verzicht auf eine gemeinnützige Festlegung im Flächen-nutzungsplan 'Kirchliches Sozial­zentrum' zugunsten der rein privatnützigen Festle-gung 'Allgemeines Wohngebiet' und 'Alten-pflege' (…) zugunsten eines 'süd­deutschen Investors' …“

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

„Unabhängig von der Eigentumsfrage sollte meiner Rechtsempfindung nach das Einverständnis der Kirche für einen solche Löschung der Festsetzung 'Kirchliches Sozialzentrum' zwingend erforderlich sein.“

 

 

Abwägung:

 

 

Das Votum gegen die geplanten Bauflächen „Sonderbaufläche Altenpflege“ und „Wohnbaufläche“ wird nicht berück­sichtigt.

 

Die geplante Darstellung im Flächen­nutzungsplan Sonderbaufläche „Alten­pflege“ und die Festsetzung Sondergebiet „Altenpflege“ im Bebauungsplan ent­sprechen der tatsächlichen Nutzung für den Bereich des beabsichtigten Pflegeheim-Neubaus.

Gleiches gilt für die Ausweisung einer Wohnbaufläche bzw. eines Allgemeinen Wohngebietes.

Durch das erweiterte Spektrum der „Wohn-Berechtigten“ soll die Möglichkeit ge­schaffen werden, eine Mischung unter­schiedlicher Bewohner auf dem Areal des Elisabethenhofes zulassen zu können (ambulant zu Betreuende, ältere Menschen, junge Paare und Familien etc.), sodass die Voraussetzungen für ein generations­übergreifendes lebendiges Miteinander gegeben sind. Darüber hinaus soll in dem bestehenden Baderhaus nach dessen Sanierung ein Kindergarten seinen Platz finden.

 

Die ursprüngliche Ausweisung als „Kirchliches Sozialzentrum“ würde die beabsichtigte Flexibilität für unter­schiedliche Wohnformen und deren Um­fang planungsrechtlich nicht abdecken.

 

Als Grundlage für die Änderung der Gebietstypik gelten die Vorschriften der Baunutzungsverordnung. Eine Trennung zwischen „gemeinnützig“ und „privatnützig“ kann daraus nicht abgeleitet werden.

Zwischen dem Vorhabenträger und dem jetzigen Nutzer des Elisabethenhofes, dem diakonischen und gemeinnützigen Träger Evangelische Altenhilfe Gesundbrunnen e.V. Hofgeismar, existiert ein Mietvertrag, wonach die Nutzung der Altenhilfe für die nächsten 30 Jahre fortbesteht. Nicht zuletzt deshalb wurde das vorliegende Gesamt­konzept, mit seinen unterschiedlichen Bau­steinen, in enger Zusammenarbeit mit dem Betreiber entwickelt.

 

Die Aussage wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurden die ent­sprechenden kirchlichen Stellen angehört. Eine Stellungnahme von deren Seite wurde zur Bauleitplanung nicht abgegeben.

 

 

Auch zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan ging lediglich eine abwägungsrelevante Stellungnahme ein. In der nachfolgenden Tabelle wird diese in ihrer Kernaussage wiedergegeben; der Abwägungsvorschlag wird gegenübergestellt. Die Stellungnahme im Originalumfang ist als Anlage 4 beigefügt.

 

Ergebnis der Prüfung, der während der öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 3/8 „Elisabethenhof Marburg“ eingegangen Stellungnahmen:

 

 

B1 Stellungnahmen vom 14.02.2012

Der Kreisausschuss

Fachbereich

Ländlicher Raum und Verbraucherschutz

 

Nach der vorliegenden  Stellungnahme soll auf der Fläche des 2. Geltungs­bereiches (Fl.-Stck. 8/3 und 8/4) die geplante Anpflanzung der Eichen an den südwestlichen Rand verschoben werden, um somit eine ökonomische Nutzung der Fläche mit der „benachbarten Grünland­fläche“ zu gewährleisten.

 

 

Abwägung:

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird nicht berücksichtigt.

Die in Rede stehende Fläche soll künftig für den ökologischen Ausgleich der geplanten Baumaßnahmen als zweischürige Mähwiese und zusätzlich dazu durch Pflanzung von Eichen aufgewertet werden. Die geplante Situierung der Bäume auf der Fläche entspricht dem mit der Naturschutzbe-hörde abgestimmten Konzept. Durch die festgesetzten Baumstandorte soll die geplante Grünlandnutzung gegenüber der verbleibenden Ackerfläche deutlich definiert werden.

 

Die geplante Ausgleichsfläche liegt innerhalb des FFH- Gebietes „Dammelsberg - Köhlersgrund“. Die Maß-nahmen stehen ausdrücklich im Einklang mit hier formulierten Zielen. Vor diesem Hintergrund wird der ökologischen Wertigkeit der Ausgleichsfläche gegen-über der ökonomischen Nutzbarkeit der Vorrang eingeräumt.

 

 

Entsprechend der Aussagen des vorliegenden Umweltberichtes sind durch das geplante Vorhaben keine wesentlichen Beeinträchtigungen der untersuchten Schutzgüter zu erwarten. Unter Einbeziehung der externen Ausgleichsfläche lässt sich ein vollständiger Ausgleich des geplanten Eingriffes erzielen. Der erarbeitete „Artenschutzrechtliche Fachbeitrag“ kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Planung in artenschutzrechtlicher Hinsicht keine Hindernisse entgegenstehen.

 

Das Konzept des Pflegezentrums mit seinen einzelnen Nutzungsbausteinen wurde bereits im Frühjahr 2010 dem Denkmalbeirat und dem Gestaltungsbeirat vorgestellt; beide Gremien stimmten der Planung grundsätzlich zu.

 

Nach Beschlussfassung durch die Stadtverordnetenversammlung bedarf die Flächen­nutzungsplanänderung der Genehmigung des Regierungspräsidiums in Gießen. Erst danach werden durch die öffentliche Bekanntmachung die Bauleitpläne rechtswirksam bzw. rechtskräftig.

 

 

 

 

Dr. Franz Kahle

Bürgermeister

 

 

 


 


Anlagen

·         Flächennutzungsplanänderung 3/5 mit Begründung

·         Vorhabenbezogener Bebauungsplan 3/8 mit Begründung

·         Vorhaben- und Erschließungsplan

·         Umweltbericht

·         Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag

·         Stellungnahmen/Schreiben 1 - 4

 

 

 

 

Beteiligung an der Vorlage durch:

 

FBL 6

 

FD 61

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme

 

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 FNP , Bestand (415 KB)      
Anlage 2 2 FNP - Änderung, Planung (519 KB)      
Anlage 3 3 FNP -Änderung, Begründung (123 KB)      
Anlage 4 4 nur Planzeichunung B.-Plan 3_8 auf A4 (1971 KB)      
Anlage 5 5 B.- Plan - Legende Teil 1 (6 KB)      
Anlage 6 6 B.-Plan-Legende Teil 2 (8 KB)      
Anlage 7 7 B.-Plan- Legende Teil 3 (56 KB)      
Anlage 8 8 B- Plan- Legende Teil 4 (11 KB)      
Anlage 9 9 Lageplan B.-Plan (629 KB)      
Anlage 10 10 Spiegel B.- Plan (1089 KB) PDF-Dokument (651 KB)    
Anlage 11 11 Begründung B.-Plan. (150 KB)      
Anlage 14 12 nur Planzeichnung Vorh. + Erschließungsplan farbig auf A4 (1181 KB)      
Anlage 12 13 V und E-Pl. - Legende Teil 1 (113 KB)      
Anlage 13 14 V und E- Pl. Legende Teil 2 (13 KB)      
Anlage 17 15 Umweltbericht (1479 KB)      
Anlage 15 16 Artenschutzrechtl. Fachbeitrag (321 KB)      
Anlage 16 17 Stellungnahmen 1-4 (2642 KB)      
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