Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:

 

Für den im beiliegenden Übersichtsplan gekennzeichneten Bereich wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 7/5 „südlicher Spiegelslustweg“ gemäß § 2(1) BauGB beschlossen.

 

Begründung:

Das oben angeführte Bebauungsplangebiet befindet sich im östlichen Kernstadtgebiet von Marburg, am Ortenberg.

Im Wesentlichen umfasst es die Grundstücke entlang des östlichen Spiegelslustweges und die des Walter-Voss-Weges.

Im Norden schließt das Plangebiet parzellenscharf an den seit 1967 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7/23 der Stadt Marburg an. Westlich wird es durch die Georg-Voigt- Str., südlich durch den Galgenweg begrenzt.

Den östlichen Abschluss bildet die im Flächennutzungsplan dargestellte Waldfläche, die sich im weiteren Verlauf bis zu den Höhenzügen der Lahnberge fortsetzt.

Durch seine Lage gegenüber der historischen Altstadt von Marburg und seinen steil ansteigenden Geländeverlauf, ist der i. R. stehende Ortenbergabschnitt als Blickfang von verschiedenen Lokalitäten und Aussichtspunkten u. a. in der Oberstadt (z. B. Kornmarkt, Oberstadtaufzug) wahrnehmbar. In dieser Wechselwirkung kommt ihm eine orts- und landschaftsbildrelevante Funktion zu, die auch für die Gesamtschau Marburgs bedeutungsvoll ist.

 

Der Beginn der baulichen Entwicklung ist mit Anfang des 20. Jahrhunderts (Spiegelslustweg 34 -1911- und Spiegelslustweg 22 “Schäfer`sche Villa“ mit Parkanlage -1922-) zu datieren.

In den 30er bis in die 50er Jahre entstanden weitere, dem Baustil des jeweiligen Zeitgeistes entsprechende, vereinzelte Wohngebäude.

Bis zu dieser Zeit fungiert ein unbefestigter Weg als Erschließung.

In den 60er Jahren erfolgte im Zuge des Ausbaus der Georg-Voigt- Straße, als zentrale Verkehrsader des südlichen Ortenberges, auch die befahrbare Befestigung des Spiegelslustweges, wobei der Querschnitt der Fahrbahn unverändert blieb. Aufgrund der geringen Nutzbreite an manchen Stellen nur ca. 2,50 m, musste auf die Anordnung eines Fußweges verzichtet werden.

In diesem Zeitraum, der 60er Jahre, ist nochmals ein Schub von baulicher Entwicklung zu verzeichnen.

Es entstanden eine ganze Reihe von Einfamilienhäuser, mit den für diese Zeit typischen Flachdächern bzw. flach geneigten Sattel- und Walmdächern, ein dominantes Erscheinungsbild wurde dadurch vermieden.

Charakteristisch, und ergänzend zu den parkähnlichen Anlagen aus den 20er Jahren des letzten Jahrhunderts, ist auch für diese Bebauung, die Zuordnung von großzügigen Grundstücksanteilen, die als Gärten angelegt sind.

Neben diesem Qualitätsmerkmal für die Gebäude selbst wurde dadurch dem sensiblen Landschaftsraum zwischen dem am Fuß des Ortenbergs gelegenen dichteren Siedlungsbereichen und dem am Waldsaum beginnenden Landschaftsschutzgebiet Rechnung getragen.

In seiner Gesamtheit ist der vorhandene Grünbestand nach den Aussagen des Landschaftsplanes schützenswert, zahlreiche Einzelbäume haben gemäß § 15 d HENatG Biotopqualität.

Nach dem „Bauboom“ der 60er Jahre, etwa seit 1969, wurden aufgrund des damit verbundenen erhöhten Verkehrsaufkommens und der unzureichenden Erschließung Bauanfragen im fraglichen Bereich von der Bauaufsicht abschlägig beschieden.

1978 wurde jedoch nach einem jahrelang andauernden Rechtsstreit, die Errichtung eines weiteren Einfamilienwohnhauses (Eckbebauung Spiegelslustweg/ Walter-Voss-Weg, heute Spiegelslustweg 33), zugunsten des Bauherren in 2. Instanz vom Verwaltungsgerichtshof in Kassel entschieden.

Kernpunkt der damaligen Entscheidung gegen die Stadt Marburg war, dass die Zulässigkeitsvoraussetzung, „eine gesicherte Erschließung“ nach dem Baugesetzbuch (§34 BauGB), keinerlei Aussagen über die qualitativen Anforderungen der Erschließung beinhalte. Erforderliche Mindestanforderungen seien für das seinerzeit beantragte Einfamilienwohnhaus noch erfüllt, es wurde deshalb als zulässig erklärt.

Das ursprünglich beantragte Einfamilienwohnhaus wurde nicht realisiert.

1983 entstand auf dem Grundstück ein Wohngebäude mit 6 Wohneinheiten.

1995 musste infolge des zu dieser Zeit durch den Gesetzgeber großzügig interpretierten Einfügungsgebotes (§ 34 BauGB) und trotz Widerstände der Anlieger, auf dem Grundstück Spiegelslustweg 29, ein Mehrfamilienwohnhaus mit 14 Wohneinheiten zugelassen werden.

Nach heutigen planungsrechtlichen Beurteilungskriterien ist es als atypischer “Ausreißer“ zu bewerten. Sowohl in seiner Höhenentwicklung als auch in der Inanspruchnahme von Grundfläche, vor allem in Verbindung mit Flächen für die Zufahrtsbereiche und die erforderliche Stellplatzanlagen wird der Rahmen des sich „Einfügens“ gesprengt.

Neben v. g. Bauvorhaben wurden in den 90er Jahren im Bereich des Walter-Voss-Weges und des südöstlich abzweigenden Spiegelslustweges weitere Einfamilienhäuser errichtet.

Aufgrund des damit verbundenen weiteren erhöhten Verkehrsaufkommens ist festzustellen, dass die zu verantwortende Fahrverkehrsbelastung des Spiegelslustweges und in der Fortführung die des Walter-Voss-Weges erreicht ist.

Eine Veränderung des Status quo durch weitere unkontrollierte Nachverdichtung auf den bereits bebauten Grundstücken, aber auch auf den noch vorhandenen Baulücken, und die sich daraus weiter verschärfende Verkehrssituation ist öffentlich nicht zu verantworten.

Das oben genannte Bauvorhaben Spiegelslustweg 29 (Abriss eines Einfamilienhauses -Errichtung eines Investorenvorhabens mit 14 WE) muss als exemplarisches Signal für eine in diesem Sinne zu befürchtende und städtebaulich nicht vertretbare Veränderung des Baugebietes angesehen werden.

Denn wie angeführt, ist die Siedlungsentwicklung im fraglichen Ortenbergbereich im Wesentlichen in den 60er Jahren bzw. früher erfolgt. Das heißt, dass nach demografischer Prognose ein Generationsumbruch in diesem Gebiet ansteht, der, für eine Vielzahl der bebauten aber auch unbebauten Grundstücke, einen Wechsel der Eigentümer mit sich bringt .

In der Regel hat diese „Erbengeneration“ nicht mehr die Bindung am selbstgeschaffen Eigentum sondern ist lediglich an einer optimalen profitablen Veräußerung der Immobilien interessiert, zu deren Verwirklichung oft nur Bauträger in der Lage sind. Aufgrund der entrichteten hohen Einstiegskosten und der Gewinnorientierung der Investoren sind das maximale Ausschöpfen einer Bebauungsmöglichkeit zwangsläufig und städtebaulich unzuträgliche Dichten die Folge.

Fazit: Das vorhandene Regelungsinstrumentarium des § 34 BauGB ist zur Abwehr von städtebaulichen unzuträglichen Planungen unzureichend.

Dem Gebot der „städtebaulichen Entwicklung und Ordnung“ folgend ist für den beschriebenen Planbereich „Spiegelslustweg“ die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

 

 

 

Zielsetzung dabei ist:

-          Erhalt des bestehenden Landschaftsbildes in seiner Funktion als Übergangsbereich zwischen verdichteten Siedlungsbereichen und Landschaftsschutzgebiet

-          Sicherung von erhaltenswerten Grünstrukturen und Einzelbäumen

-          Wahrung des Ortsbildes aufgrund seiner Wechselwirkung mit dem historischen Altstadtbereich und seiner Bedeutung für das Gesamterscheinungsbild Marburgs

-          Keine wesentliche Mehrbelastung für die vorhandenen Erschließungsstraßen

Umsetzung durch:

-          Erhalt bzw. nur noch geringfügige Erhöhung der städtebaulichen Dichte durch eng zonierte Baufelder

-          Höhenvorgaben der Gebäude durch Trauf- und Firsthöhen, die die Gebäude insbesondere in ihrer talseitigen Erscheinung beschränken

-          Festsetzung der maximalen Zahl der Wohneinheiten pro Gebäude

 

 

 

 

Dietrich Möller

Oberbürgermeister

 

Anlage

Übersichtsplan