Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

1.                  Der Flächennutzungsplan Nr. 4/4 „Stresemannstraße“ der Stadt Marburg, im Kernstadtbereich, wird gemäß § 2 Baugesetzbuch (BauGB) geändert.

2.                  Dem Entwurf zur Flächennutzungsplanänderung Nr. 4/4 „Stresemannstraße“ der Stadt Marburg, im Kernstadtbereich, wird zugestimmt und der Offenlagebeschluss gemäß § 3 (2) BauGB gefasst.

3.                  Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4/2, 6. Änderung, „Stresemannstraße 2“ der Stadt Marburg wird um das Flurstück Nr. 1157/113, Flur 18, erweitert.

4.                  Dem Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 4/2, 6. Änderung, „Stresemannstraße 2“ der Stadt Marburg wird einschließlich der Begründung zugestimmt und der Offenlagebeschluss gemäß § 3 (2) BauGB gefasst.

Begründung:

Lage und Geltungsbereich:

Das ca. 1 650 qm große Plangebiet befindet sich im südlichen Kernstadtbereich der Stadt Marburg, es wird durch die Dörfflerstraße und die Stresemannstraße erschlossen.

 

Östlich erfolgt die Grundstücksbegrenzung durch den Lahnuferbereich. Südlich, nördlich und westlich umgeben den Standort Wohngebiete. Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung wird um die südliche Nachbarparzelle Flurstück 1157/113 erweitert, da die Parzelle losgelöst von einem Grundstück mit Bauzone nicht als „nicht überbaubare Fläche“ festgesetzt werden kann.

 

 

Städtebauliche Situation:

Der auf dem Flurstück 31/2 bestehende Gebäudekomplex wurde in den 50er Jahren als Soldatenheim für die in Marburg stationierten Truppen genehmigt. Nach deren Abzug hielt das Kreiswehrersatzamt in den 60er Jahren Einzug in das Bestandsgebäude.

 

In den 90er Jahren ging die Immobilie in das Eigentum eines Privaten über.

 

1997 wurde eine Baugenehmigung für den zweigeschossigen Gebäudeteil im Bereich Dörfflerstraße/Stresemannstraße für eine Wohn- und Büronutzung sowie ein Mutter-Kind-Zentrum erteilt.

 

Der südliche, eingeschossige Gebäudeteil von ca. 260 qm ist seit Jahren aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung gegen die Nutzung als Veranstaltungsraum für die Südstadtgemeinde ungenutzt.

 

 

Planungsinhalt: Bestand – Planung – Ziel:

Der i. R. stehende Bereich liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4/2 der Stadt Marburg aus dem Jahre 1979. Entsprechend der Nutzung des Gebäudes zu diesem Zeitpunkt als Kreiswehrersatzamt wurde nach Art der baulichen Nutzung hier ein Sondergebiet festgesetzt.

 

Analog zu dieser Festsetzung stellt der seit 1984 rechtsverbindliche Flächennutzungsplan das angeführte Plangebiet als Sonderbaufläche dar. Der Landschaftsplan von 1984 kennzeichnet die Fläche als Siedlungsfläche, er bleibt von der Änderung unberührt.

 

Mit dem auf den Weg gebrachten Bebauungsplan Nr. 4/2, 6. Änderung, ist nach Art der baulichen Nutzung die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (§ 4 BauNVO) mit eingeschränktem Nutzungskatalog geplant, die Darstellung in der Flächennutzungsplanänderung erfolgt als Wohnbaufläche.

 

Damit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die weitere Nutzung des derzeit leerstehenden Gebäudeteiles unter Berücksichtigung der umgebenden Wohnbebauung geschaffen werden. Darüber hinaus ist beabsichtigt, den fraglichen Planbereich als Bestandteil des beplanten Südstadtbereiches (wieder) einzubeziehen, da – so das Verwaltungsgericht Gießen -, die Sondergebietsfestsetzung nach Aufgabe der militärischen Nutzung seit Jahren obsolet sei.

 

 

Planverfahren:

Für den o. a. Planbereich hat die Stadtverordnetenversammlung am 21.12.2001 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/2, 6.Änderung, beschlossen.

 

Vom 08.04.2002 bis 08.05.2002 erfolgte die vorgezogene Bürgerbeteiligung (§ 3 (1) BauGB und die Anhörung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB).

 

Gemäß § 8 BauGB wird parallel zur Bebauungsplanänderung die Änderung des Flächennutzungsplanes vorgenommen. Wie bereits dargelegt ergibt sich diese Notwendigkeit aus dem beschriebenen Bauleitverfahren, das im wesentlichen die Änderung der Art der baulichen Nutzung von einem festgesetzten Sondergebiet zu einem allgemeinen Wohngebiet beinhaltet.

 

Da die vorzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 (1) BauGB) zu dem Bebauungsplan 4/2, 6. Änderung, bereits stattgefunden hat und hierbei die geplanten Veränderungen in detaillierter Darstellung und Begründung den Bürgern vorgestellt wurden, wird auf diesen Verfahrensschritt gemäß § 3 (1) BauGB für die Flächennutzungsplanänderung verzichtet.

Anregungen zur vorgezogenen Bürgeranhörung gemäß § 3 (1) BauGB:

Die eigentliche Abwägung der vorgebrachten Anregungen der Träger öffentlicher Belange und Bürgerinnen und Bürger erfolgt mit der Vorlage der Bauleitpläne zum Satzungsbeschluss.

 

Es folgt eine Würdigung der abgegebenen Anregungen, wobei die eingegangenen Schreiben inhaltlich zusammengefasst wiedergeben bzw. auszugsweise zitiert werden (kursiv geschriebene Passagen).

 

 

1.      Schreiben von Amt 60 vom 11. April 2002:

 

Hinweis bzgl. Lückenschluss durch geplante Lärmschutzwand zwischen der Schützenpfuhlbrücke und Weidenhausen-Süd und sich daraus ergebende verminderte Immissionsproblematik für Planbereich.

 

Stellungnahme:

Nach Rücksprache mit dem ASV werden mit der Erstellung der Lärmschutzwand die Immissionswerte des in i. R. stehenden Bereiches um ca. 6 dBA reduziert. Damit bleiben entsprechend den Vorgaben der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau – die Orientierungswerte für ein reines Wohngebiet überschritten.

 

Die Emmissionsbelastung durch die Bahn + die B 3a selbst für die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes ist grenzwertig.

 

 

2.      Schreiben 60.2 vom 22. April 2002

 

         Anregung zur Dachneigung

 

         Stellungnahme:

Angaben zur erforderlichen Änderung der festgesetzten Dachneigung wurden in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.

 

 

3.      Stellungnahme von 67.2/Untere Naturschutzbehörde vom 02. Mai 2002:

 

         Anregung zur Fassadenbegründung

 

         Stellungnahme:

         Aufgrund des Gebäudebestandes mit großflächigen Fensteröffnungen ist eine Fassadenbegrünung kaum vorzunehmen. Darüber hinaus zeigt die Erfahrung, dass Fassadenbegrünungsfestsetzungen in Gebieten, die durch Wohnbebauung (gegliederte Baukörper) bestimmt werden, im Gegensatz zu Gewerbestandorten, in der Durchsetzung unrealistisch sind.

 

 

         Anregung zur Umwandlung der vollversiegelten Fläche (Westseite) in eine wassergebundene Decke

 

         Stellungnahme:

         Die hochversiegelte Fläche hat Bestandsschutz. Mit der Festsetzung „alle zusätzlichen Wege und Platzflächen ... sind in wasserdurchlässiger Ausbauweise herzustellen“ ist der Forderung nach Grundwasserschutz und –neubildung Rechnung getragen.

 

 

4.      Schreiben einer Rechtsanwaltskanzlei i. V. einer Eigentümergemeinschaft vom 06. Mai 2002:

 

„Unter 2.2 (Begründung Bebauungsplan) wird festgestellt, dass das Grundstück in de Stresemannstraße 2 als reines Wohngebiet geplant ist. Dies entspricht den drei Blockbereichen, ..., die ebenfalls reines Wohngebiet sind. Insofern liegt mitnichten eine „insuläre, unbeplante Fläche“ vor ....“

 

         Stellungnahme:

         Unter 2.2 der Begründung wird angeführt, dass der Bereiche Stresemannstraße 2 nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 4/2 von 1979 als „Sondergebiet“ ausgewiesen ist. Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Gießen ist diese Festsetzung seit der Aufgabe der militärischen Nutzung obsolet, die planungsrechtliche Beurteilung habe nach § 34 BauGB zu erfolgen, demnach handelt es sich um eine unbeplante Fläche von 1 650 qm innerhalb eines Plangebietes von 53,6 ha.

 

 

         „Die nunmehr ins Auge gefasste Nutzung als Anlage für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke lässt erkennen, dass damit eine der Öffentlichkeit bzw. bestimmten Teilen der Öffentlichkeit offenstehende Nutzung angedacht ist ... die denjenigen durch die Nutzung als Schank- und Speisewirtschaft weitestgehend entsprechen.“

 

         Stellungnahme:

         Der festgesetzte eingeschränkte Nutzungskatalog des allgemeinen Wohngebietes entspricht im Wesentlichen dem der auch in einem reinen Wohngebiet – hier mit der Einschränkung für die Bewohner des Gebietes - zulässig ist. Dass die vorgenannten zugelassenen Anlagen die gleichen Auswirkungen wie eine Schank- und Speisewirtschaft haben sollen, ist spekulativ, da das mögliche Spektrum einer zulässigen künftigen Nutzung sehr breit gefächert ist und derzeit ein konkret zu realisierendes Vorhaben mit zu erwartenden Belästigungen mit den Bebauungsplanfestsetzungen nicht verbunden werden kann.

        

 

         „In diesem Zusammenhang ist zudem darauf hinzuweisen, dass die intendierte  Nutzung des Grundstücks Stresemannstraße 2, ......... aufgrund bestehender zivilrechtlicher Vereinbarung (Teilungserklärung) nicht wird durchsetzbar sein.. Danach sind die geplanten Nutzungen aufgrund der damit zusammenhängenden Belästigungen mit dieser zivilrechtlichen Vereinbarung ... in keiner Weise in Übereinstimmung zu bringen.“

 

         Stellungnahme:

         Die angeführte privatrechtliche Vereinbarung als Bestandteil der Teilungserklärung kann nicht mit dem öffentlich-rechtlichen Verfahren eines Bauleitverfahrens verbunden werden, sie bedingen einander nicht. Inwieweit die Eigentümergemeinschaft aufgrund der vorgenannten Vereinbarung ein generelles „Vetorecht als Verhinderungsinstrumentarium“ hat, ist auf zivilrechtlichem Wege auszutragen.

        

         Das eingeleitete öffentliche planungsrechtliche Verfahren bleibt von dieser Fragestellung unberührt. Es ist auch anzumerken, dass bereits zum Zeitpunkt der erfolgten Teilungsgenehmigung die Pläne für eine Nutzungsänderung des eingeschossigen Gebäudeteiles bereits vorlagen.

 

         „Damit ist, nach Auffassung unserer Mandanten das begonnene Planverfahren einzustellen und zunächst tatsächlich zu versuchen, einen Ausgleich der verschiedenen Interessen herbeizuführen.“

 

         Stellungnahme:

Im Vorfeld zu dem durch die Stadtverordnetenversammlung am 21.12.01 gefassten Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes haben innerhalb eines Jahres 3 durch den Magistrat/die Stadtverwaltung anberaumte Gesprächstermine mit allen Beteiligten stattgefunden.

 

Da das vorgegebene Nutzungskonzept für die i. R. stehenden Immobilie keine Akzeptanz durch die Anwohner und Miteigentümer gefunden hat und keinerlei Signal für eine Kompromisslösung erkennbar war, mussten die Gespräche für gescheitert erklärt werden.

 

         Als Konsequenz hat die Gemeinde, in ihrer Verantwortung als Trägerin der Planungshoheit, die Aufstellung des vorgenannten Bebauungsplanes beschlossen.

 

 

 

 

 

Dietrich Möller

Oberbürgermeister

 

Anlagen

 

 

 

 

Kenntnis genommen und einverstanden

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