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Ratsinformation
Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/0579/2005
Grunddaten
- Betreff:
-
Verkauf eines städtischen Grundstückes an der Gisselberger Straße
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
- Federführend:
- 62 - Gebäudewirtschaft und Grundstücksverkehr
- Bearbeiter*in:
- Renate Bieker
- Verfasser*in:
- Gerber, Peter (62)
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
---|---|---|---|---|
●
Erledigt
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Magistrat
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Entscheidung
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●
Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung
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Vorberatung
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Erledigt
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Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften
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Vorberatung
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●
Erledigt
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Haupt- und Finanzausschuss
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Vorberatung
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22.11.2005
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Beschlussvorschlag
Der Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften hat in seiner
Sitzung am 17.11.2005 dem vorgenannten Verkauf mit einem Stimmenverhältnis von
6 : 4 zugestimmt. Dies entspricht nicht der nach § 12, Ziffer 1 c der
Geschäftsordnung StVV erforderlichen qualifizierten Mehrheit, sodass die
Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung über den nachstehenden
Verkaufsbeschluss herbei zu führen ist.
Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgenden
Beschluss zu fassen:
Die Stadt Marburg verkauft an die
Praxis GmbH, Siemensstraße 4, 35041 Marburg, eine noch zu vermessende
Grundstücksteilfläche von ca. 10.500 qm aus dem Grundstück
Gemarkung Marburg, Flur 16, Flurstück 62/8
(11.246 qm)
- eingetragen im Grundbuch von Marburg, Blatt
12016, lfd. Nr. 160
Der Grundstückskaufpreis für
Grundstück und aufstehende Gebäude beträgt insgesamt 1 Mio. . Der Kaufpreis
ist ein Festpreis, der durch das noch ausstehende Vermessungsergebnis nicht
beeinflusst wird.
Er wird fällig innerhalb eines
Monats nach Beurkundung des Kaufvertrages, jedoch nicht bevor die von der Stadt
zur Sicherung der Kaufpreiszahlung einzuräumende Ausfallbürgschaft
aufsichtsbehördlich genehmigt worden ist und die Finanzierungsmittel durch die
geldgebende Bank bereitgestellt worden sind. Er ist zahlbar auf das Konto der
Stadt Marburg bei der Sparkasse Marburg-Biedenkopf, Konto-Nr. 100 104 03, BLZ
533 500 00 unter Angabe der Haushaltsstelle 2.8800.340400001.
Die Kosten des Kaufvertrages und
seiner Durchführung sowie die Kosten der noch erforderlichen Teilungsvermessung
gehen zu Lasten der Käuferin.
Sachverhalt
Begründung:
Nach Verlegung der Betriebseinrichtungen des
Dienstleistungsbetriebes der Stadt Marburg auf das Gelände der Stadtwerke
Marburg GmbH ist die Stadt als Eigentümerin des Grundstückes bemüht, das
Betriebsgelände an der Gisselberger Straße für eine auch in planerischer
Hinsicht tragbare Folgenutzung zu verkaufen. Die besondere Lage des
Grundstückes zwischen Wohngebiet (Teichwiesenweg) und Sportgelände lässt
grundsätzlich nur eine wohnverträgliche Nutzung zu. Der Verkauf wurde im
Internet, regional in der Oberhessischen Presse und Marburger Neuen Zeitung
sowie überregional in der Frankfurter Rundschau öffentlich ausgeschrieben, ohne
dass sich ein umsetzungsfähiges Erwerbsangebot ergeben hat.
Anfang diesen Jahres hat sich die Praxis GmbH um den Ankauf der Liegenschaft beworben. Sie möchte ihre Betriebseinrichtungen zusammenführen und sieht diese Möglichkeit auf dem städtischen Verkaufsgrundstück gegeben. Das von ihr abgegebene Kaufangebot in Höhe von 1 Mio. liegt zwar deutlich unter dem Sachwert des Grundstückes, der rechnerisch auf rund 2,86 Mio. beziffert werden kann und sich aus den nachfolgenden Einzelwerten, Bodenwerte eingeschlossen, zusammensetzt:
Ø
Verwaltungs-
und Sozialgebäude ca.
1.260.000,-- ,
Ø
Werkstattgebäude
ca. 977.400,-- ,
Ø
Wagenhalle
ca. 625.200,-- .
Die deutliche Diskrepanz zwischen dem vorliegenden
Kaufangebot und dem ermittelten Sachwert bestätigt die gegenwärtig
vorherrschende Zurückhaltung auf dem Grundstücksmarkt. Sie belegt darüber
hinaus, dass der eigentliche Verkehrswert des Grundstückes heutzutage nicht
erzielbar ist. Recherchen des Fachdienstes Stadtplanung in den zurückliegenden
Monaten haben diese Marktsituation bestätigt. Sowohl von der Planung befragte
öffentliche als auch private Bauträger, die auf eine Vermarktung des
Grundstückes zu Wohnversorgungszwecken angesprochen wurden, haben einhellig die
Auffassung vertreten, dass das Verkaufsobjekt nicht zuletzt aufgrund seiner
besonderen Lage neben stark frequentiertem Sportgelände (Fußball, Tennis),
sozialem Umfeld (Tagesanlaufstelle für Wohnsitzlose) und ständigem Verkehrslärm
(Gisselberger Straße / B 3 A) derzeit keine Nachfrage nach Wohnraum hervorrufen
werde und deshalb wenn überhaupt nur sehr eingeschränkte Vermarktungschancen
biete.
Mit einem Verkauf an die Praxis GmbH wird das Grundstück
einer weiteren Verwendung zugeführt und stellt in wirtschaftlicher Hinsicht
somit kein totes Kapital mit all den damit verbundenen Unterhaltungs- und
Verkehrssicherungspflichten für die Stadt dar. Durch die vertraglich und dinglich
zu vereinbarende Weiterverkaufspflicht im Falle einer ausgewiesenen Nutzung für
Wohnbauzwecke, wird der Einfluss der Stadt auf eine zweckentsprechende Nutzung
unter Abschöpfung eines etwa erzielbaren Mehrwertes sichergestellt. Tritt
dieser Fall ein, ist die Erwerberin verpflichtet, das Grundstück in Abstimmung
mit der Verkäuferin zu verkaufen. Die Käuferin hat die Verkäuferin zu
entschädigen mit dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Kaufpreis zum Zeitpunkt
des Vertragsschlusses und dem durch Weiterverkauf erzielten Kaufpreis.
Aufwendungen für Umbau- oder bauliche Erweiterungsmaßnahmen sind, entsprechend
dem Wert zum Zeitpunkt der Weiterveräußerung, durch die Verkäuferin zu
erstatten, allerdings max. nur in dem Umfange der Differenz zwischen dem Weiterverkaufspreis
und dem jetzt erzielten Kaufpreis von 1 Mio. . Im Zweifelsfalle ist die Höhe
der Aufwendungserstattung durch ein Gutachten des Gutachterausschusses bei der
Stadt Marburg zu ermitteln, wobei das Ergebnis von beiden Vertragsparteien für
verbindlich anzuerkennen ist. Investitionen in Inventar und Gerätschaften sowie
Kosten der Betriebs- und Bauunterhaltung zählen nicht zu den wertsteigernden
Aufwendungen und sind damit nicht erstattungsfähig. Ebenfalls nicht
erstattungsfähig ist ein etwa mit einem Verkauf des Grundstückes
verlorengehender Standortvorteil (Lagegunst) der Praxis GmbH.
Die Praxis GmbH ist nicht in der Lage, den Kaufpreis aus
Eigenmitteln aufzubringen, so dass dieser fremdfinanziert werden muss. Die
Inanspruchnahme der Fremdmittel Geldgeber wird voraussichtlich die Sparkasse
Marburg-Biedenkopf sein soll durch eine Ausfallbürgschaft der Stadt Marburg
gesichert werden, um dadurch günstigere Konditionen bei der Kreditbeschaffung
zu erhalten. Dem für die Stadt als Bürgen damit erwachsenden Risiko wird damit
begegnet, dass ein erstrangig gesichertes Rückfallrecht am Kaufgrundstück für
die Stadt vereinbart wird für den Fall, dass die Käuferin ihren
Zahlungsverpflichtungen gegenüber der geldgebenden Bank nicht nachkommt und die
Stadt als Bürge eintreten muss. Darüber hinaus wird ein Weiterverkauf des von
der Käuferin zu erwerbenden Grundstückes oder Teilen daraus ohne vorherige
Zustimmung der Stadt als Verkäuferin schuldrechtlich und dinglich
ausgeschlossen.
Im Sozial- und Verwaltungsgebäude befindet sich im
Kellerbereich ein Kommunikations-Knotenpunkt der Fachgruppe IuK (Sprache und
Daten), der die Verwaltungsstellen bei den Stadtwerken Marburg, Am Krekel 55,
und in der Frauenbergstraße 35 versorgt. Zugang, Unterhaltung, Wartung und ggf.
Erneuerung, die auch nach einem Verkauf des Grundstückes durch die Stadt
gewährleistet bleiben müssen, werden durch Eintragung einer beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit für die Stadt dinglich gesichert.
Da eine Abwicklung des Grundstücksgeschäftes nach
Möglichkeit noch in diesem Jahr erfolgen soll, muss auch der Ausschuss für
Bauen, Planen, Liegenschaften schnellstmöglich über den Verkauf entscheiden. Es
ist beabsichtigt, eine entsprechende Verkaufsvorlage für die November-Sitzung
vorzubereiten. Die Einräumung einer Ausfallbürgschaft in Höhe von 1 Mio. wird
den Gremien durch separate Vorlage zur Beschlussfassung vorgelegt.
Es wird gebeten, dieser Vorlage zuzustimmen.
Dr. Franz Kahle
Bürgermeister
Anlage
- Kopie eines Planausschnittes
Kenntnis genommen und einverstanden:
6 |
60 |
61 |
65 |
66 |
33 |
Ortsbeirat |
Stadtwerke |
B |
B |
B |
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A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme