Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:

 

Die Sanierungsbebauungspläne Nr. 1/S 66, 1/S 69, 1/S 70 und 1/S 71 im Sanierungsgebiet „Nördliche Altstadt“ werden als Grundlage für die Offenlage gem. § 3 u. 4 BauGB beschlossen. Für die Sanierungsbebauungspläne muss keine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. 

Begründung:

Ver­fah­rens­stand, Pla­nungs­an­lass und -er­for­der­nis

Nach der be­reits am 24.07.1972 er­folg­ten Fest­set­zung des Sa­nie­rungs­ge­biets mit den drei Teil­be­rei­chen "Nörd­li­che Alt­stadt",­ "Nord­west­li­che ­Ober­stadt"­ und "Wei­den­hau­sen" hat die Stadt­ver­ord­ne­ten­ver­samm­lung am 25.01.1985 die Auf­nah­me vor­be­rei­ten­der Un­ter­su­chun­gen für ­den ­Be­reich "Nörd­li­che Alt­stadt"­ be­schlos­sen. Eine ­förm­li­che Fest­le­gung des Sa­nie­rungs­ge­bie­tes "Nörd­li­che Alt­stadt" kam durch ­Be­schluss der Stadt­ver­ord­ne­ten­ver­samm­lung vom 11.10.1986 zu­stan­de.

Bis Ende 1987 wur­den von der ­Frei­en Pla­nungs­grup­pe Ber­lin (FPB) Vor­be­rei­ten­de Un­ter­su­chun­gen so­wie ein Rah­men­plan des Sa­nie­rungs­ge­biets vor­ge­stellt und in ei­nem Rah­men­plan zu­sam­men­ge­fasst; die­se wur­den in­halt­lich bis Ja­nu­ar 1993 fort­ge­schrie­ben. Ne­ben sa­nie­rungs- und bau­leit­pla­ne­ri­schen Un­ter­su­chun­gen wur­den auch ver­schie­de­ne Kon­zep­tio­nen zur Straßen­raum­ge­stal­tung in Ab­stim­mung mit der Be­völ­ke­rung er­ar­bei­tet, die al­ler­dings nicht um­ge­setzt wur­den.

Die zwi­schen­zeit­lich er­ar­bei­te­ten ­Fol­ge­un­ter­su­chun­gen des Sa­nie­rungs­bü­ros und der Stadt­pla­nungs­ab­tei­lung be­tra­fen in er­ster Li­nie die Sa­nie­rungs­be­dürf­tig­keit der Ge­bäu­desub­stanz und de­ren zeit­li­che Maß­nah­menum­set­zung. Erst im Juni 1996 wur­de vor dem Hin­ter­grund der Not­wen­dig­keit ei­ner kon­kre­ten Bau­leit­pla­nung bzw. Sa­nie­rungs­um­set­zung eine ak­tua­li­sier­te Be­stands­auf­nah­me und -ana­ly­se wei­ter­be­ar­bei­tet.

Zu­nächst prio­ri­tär be­ar­bei­tet wur­den hier­bei 4 der insgesamt 12 Sanierungsbebauungspläne, die auf­grund ih­rer städ­te­bau­li­chen Wich­tig­keit, den Er­for­der­nis­sen der Qua­li­täts­ver­bes­se­rung der bau­li­chen und ge­bäu­detech­ni­schen Struk­tur und der Si­che­rung so­wie Fort­ent­wick­lung von Grün- und Frei­flä­chen­po­ten­tia­len her­vor­tra­ten:

Der Be­bau­ungs­plan 1/S 66 im Be­reich unterer Stein­weg und Pil­grim­stein,

der Be­bau­ungs­plan 1/S 69 im Be­reich „Öst­li­che Ket­zer­bach“,

der Be­bau­ungs­plan 1/S 70 im Be­reich „Mitt­le­re Ket­zer­bach/Zwi­schen­hau­sen“ und

der Be­bau­ungs­plan 1/S 71 im Be­reich "West­li­che Ket­zer­bach".

In der in­halt­li­chen Dis­kus­si­on zur Umsetzung ist ­die Altstadtsa­nie­rung z. T. weit vor­an­ge­schrit­ten,­ auf ­for­mel­ler Ebe­ne ist die un­ter Ziff. 4 des ­vor­ge­nann­ten Pa­ra­gra­phen an­ge­spro­che­ne Bau­leit­pla­nung,­ d. h. qua­li­fi­zier­te Be­bau­ungs­pläne, die die städ­te­bau­li­chen Zie­le der ­Alt­stadtsa­nie­rung rechts­ver­bind­lich für je­den ­Bau­her­ren vor­schreiben, nicht abgeschlossen. Nach dem ­Auf­stel­lungs­be­schluss vom 11.10.1986, dessen Aktualisierung vom 17.12.1997 und der Bürger- und Trägerbeteiligung im Sommer 2000 steht nun die Offenlage  von vier Bebauungsplänen an. Diese Phase der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger soll nunmehr im November/Dezember 2005 erfolgen. Ein Abschluss der Bau­leit­pla­nverfahren ist bis Mitte Juli 2006 geplant.

 

Ziel und Zweck der Pla­nung

Alt­stadtsa­nie­rung in Mar­burg steht seit An­fang der 70er Jah­re in der Dis­kus­si­on; vie­le der Sa­nie­rungs­zie­le, die da­mals mit der Be­völ­ke­rung ge­mein­sam ent­wic­kelt wur­den, ha­ben bei­na­he zeit­lo­sen Be­stand. Die städ­te­bau­li­chen, denk­mal­pfle­ge­ri­schen und so­zi­al­pla­ne­ri­schen Er­fol­ge ha­ben die Sa­nie­rungspra­xis weit über die Stadt­gren­zen hin­aus bei­spiel­haft wer­den las­sen.

Mit dem ab­seh­ba­ren Aus­laufen der Sa­nie­rung (Wei­den­hau­sen und Nord­west­li­che Ober­stadt), der Um­set­zung stad­tent­wick­lungs­po­li­ti­scher Zie­le (Ober­stadtauf­zug, Auf­zug Park­haus Pil­grim­stein, An­bin­dung an Mar­burg-Mit­te, Si­che­rung der Ein­zel­han­del­sin­ter­es­sen, usw.), die über die Alt­stadt­gren­zen hin­weg Per­spek­ti­ven und Chan­cen auf­zei­gen, wird je­doch der zu­künf­ti­ge Er­war­tungs- und Um­set­zungs­druck an die Alt­stadt nicht ab­neh­men. Ge­ra­de der Wan­del im Um­feld von Wirt­schafts­ge­fü­ge, So­zi­al- und Wohn­struk­tur zei­tigt ei­ner­seits die Stadt­pla­nung zu fle­xi­blen, Va­ria­tio­nen ein­räu­men­den Ziel­vor­stel­lun­gen, an­de­rer­seits muss in ei­ni­gen Be­rei­chen eine eher strin­gen­te, wei­sen­de bau­leit­pla­ne­ri­sche Funk­ti­on er­fol­gen, die Be­lan­ge von Auf­ent­halts­qua­li­tät, Kräf­ti­gung von he­te­ro­ge­nen Wohn- und Han­delsstruk­tu­ren so­wie Auf­la­gen von Denk­mal­schutz und ver­kehr­spla­ne­ri­sche Vor­stel­lun­gen be­rück­sich­tigt. Auch die städtebauliche Inwertsetzung des Bereichs Elisabethstraße samt der beabsichtigten fußläufigen Vernetzung ist in diesem Zusammenhang zu sehen.

 

Umweltprüfung

Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz Bau - EAG Bau -, das am 20. Juli 2004 in Kraft getreten ist, ist die Umweltprüfung (EG-Richtlinie 2001/42/EG über die Prüfung der Umweltauswirkungen von bestimmten Programme und Plänen) für die Bauleitplanung eingeführt worden.

Gleichzeitig bestimmen die §§ 233 und 244 im Baugesetzbuch hierfür die Übergangsbestimmungen.

Im vorliegenden Fall der 4 Sanierungsbebauungspläne muss keine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden, da das Verfahren vor dem 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet worden ist (aktualisierter Aufstellungsbeschluss: 17.12.1997; die Bürgerbeteiligung fand vom 28.06. – 11.08.2000 statt) und vor dem 20. Juli 2006 durch die Öffentliche Bekanntmachung abgeschlossen werden soll (§§ 233 Abs. 1 i. V. m. 244 Abs. 1, 2 BauGB). Daher ist der Satzungsbeschluss für April oder Mai 2006 anzustreben.

Aus den vorliegenden Bebauungsplänen mit den darin umgesetzten Sanierungszielen ergeben sich keine negativen Auswirkungen im Sinne grünordnerischer oder naturräumlicher Art; sie schreiben vielmehr die Bestandssicherung und deren behutsame Weiterentwicklung bauleitplanerisch fort. Eine Umweltprüfung würde aufgrund der Bestandssituation und der grünordnerischen Aufwertung keine Qualitätssteigerung mit sich bringen bzw. würde nach § 14b (2) UVP-Gesetz „voraussichtlich keine erhebliche Umweltauswirkung“ haben.

Gegenüber der ersten Verfahrensrunde (Bürger- und Trägerbeteiligung) ist unter Beachtung der dort erfolgten Rückmeldungen zu erwarten, dass die nun erfolgende Offenlage keine gravierenden Anregungen erbringen wird.

 

Pla­nung

Auf­grund der he­te­ro­ge­nen klein­tei­li­gen Be­bau­ungs- und Nut­zungsstruk­tur er­for­der­te der Pla­nungs­pro­zess eine in­ten­si­ve Be­stands­auf­nah­me und -ana­ly­se mit kri­ti­scher Ak­tua­li­sie­rung und Dis­kus­si­on vor­han­de­ner Pla­nungs­kon­zep­tio­nen.

Die ge­wach­se­ne städ­te­bau­li­che Struk­tur gilt es un­ter maß­geb­li­cher Be­rück­sich­ti­gung der bau­leit­pla­ne­ri­schen Um­set­zung der Sa­nie­rungs­zie­le, des städ­te­bau­li­chen Denk­mal­schut­zes und der Be­lan­ge der Grünord­nung be­hut­sam fort­zu­ent­wic­keln.

Die Sa­nie­rungs­be­bau­ungs­plä­ne sind ne­ben dem Rah­men­plan und den Vorbereitenden Untersuchungen zur Nord­stadt, den Pla­nungs­kon­zep­ten des Bahn­ho­fa­re­als, ­dem ­Rah­men­plan Mar­bach und dem Ver­kehrsent­wick­lungs­plan auch als ein Bau­stein der über­grei­fen­den, nach­hal­ti­gen Stad­tent­wick­lung zu ver­ste­hen.

 

Art und Maß der bau­li­chen Nut­zung

Die in­ter­es­san­te städ­te­bau­li­che wie ar­chi­tek­to­nisch-denk­mal­pfle­ge­ri­sche Struk­tur, die sich in stark dif­fe­rie­ren­der Ge­schos­sig­keit, Trauf- und Firsthö­hen, Dach­for­men und -stel­lun­gen, Fas­sa­den­ab­wick­lung und wei­te­ren si­gni­fi­kan­ten Merk­ma­len der Nörd­li­chen Alt­stadt äu­ßert, soll ins­ge­samt ge­si­chert und ggf. be­hut­sam er­gänzt wer­den.

Hier­zu ge­hört ins­be­son­de­re die Ori­en­tie­rung an der hi­sto­risch ge­wach­se­nen ge­schlos­se­nen Be­bau­ung mit ih­ren li­nea­ren Raum­kan­ten so­wie die An­er­ken­nung der sym­me­tri­schen Raum­be­zü­ge der Ket­zer­bach als di­rekt vor­ge­la­ger­ter Stra­ßen­be­reich zur Eli­sa­beth­kir­che.

Die in den ein­zel­nen Be­bau­ungs­plä­nen teils in Nut­zungs­scha­blo­nen, teils in Ta­bel­len an­ge­füg­ten Festsetzungen zu Art und Maß der bau­li­chen Nut­zung sind durch ex­ak­te Be­rech­nun­gen der Ge­bäu­de­ku­ba­tur in Be­zug zum hi­sto­ri­schen Be­stand er­ho­ben wor­den. Sie be­rück­sich­ti­gen so­mit auch die Raum­in­hal­te der Dach­ge­schos­se in Re­la­ti­on zu den hi­sto­ri­schen Dachnei­gun­gen und -­for­men. So­mit wird selbst bei ei­nem Ver­lust hi­sto­ri­scher Bau­sub­stanz bei Bei­be­hal­tung ar­chi­tek­to­ni­scher Neu­ge­stal­tungs­op­tio­nen eine wirk­sa­me Ein­fü­gungs­ver­pflich­tung sei­tens Bau­herrn und Bauaus­füh­ren­den an­ge­strebt.

Die Art der bau­li­chen Nut­zung re­gelt hier eben­so die ei­gent­li­che Struk­tur der Ab­fol­ge zwi­schen wohn­li­cher und ge­werb­li­cher Nut­zung. Der Schutz der Wohn­funk­ti­on in den Ober­ge­schos­sen gilt seit Mit­te der 70er Jah­re als wich­ti­ges Ziel der Mar­bur­ger Sa­nie­rung. Ei­ner­seits wird eine Be­le­bung der Alt­stadt durch an­säs­si­ge Wohn­be­völ­ke­rung auch au­ßer­halb üb­li­cher Ge­schäft­zei­ten er­reicht, zum an­de­ren dient dies auch als Fak­tor, dem nah­ver­sor­gen­den Han­del und Ge­wer­be hö­he­re Kauf­kraft zu­zu­ord­nen.

In der Ver­gan­gen­heit wurde unter Verweis auf die Sanierungsziele und deren Anspruch an eine ausgewogene Sozialstruktur eine ­strik­te Re­gle­men­tie­rung der ge­werb­li­chen Flä­chen aus­schließ­lich auf die Erd­ge­schos­se angewandt, hier­von soll nunmehr allerdings in Teilbereichen abgewichen werden.

Er­wei­ter­te Mög­lich­kei­ten für eine ge­werb­li­che Nut­zung im 1. OG sind in definierten Be­rei­chen ak­zep­ta­bel, sofern sie durch die stadträumliche und gebäudespezifische Struktur gerechtfertigt erscheinen. Dies ist gewährleistet z. B. im gesamten Bereich rund um die Kreuzung Ketzerbach, Elisabethstraße, Pilgrimstein und Deutschhausstraße: dort ist eine Eig­nung auf­grund der vor­han­de­nen Kon­zen­tra­ti­on ter­tiä­rer Nut­zun­gen in­fol­ge ho­her Fuß­gän­ger­fre­quen­tie­rung/Kauf­kraft (Ein­kauf­sach­se Bahn­hof­stra­ße - Eli­sa­beth­stra­ße - Stein­weg - Ober­stadt) und der die Wohn­nut­zung ein­schrän­ken­den ho­hen Ver­kehrs­be­la­stung nach­weis­bar. In den westlichen Bereichen der Ketzerbach, vornehmlich auf deren Südseite (Ketzerbach 27-52), ist die seit je her beinahe rein wohnlich genutzte Gebäudestruktur als auch deren räumliches Abrücken vom eigentlichen Straßenraum maßgebend für eine Nichtausweisung der gewerblichen Obergeschossnutzung.

Die differenzierte Festsetzung gewerblicher Nutzung des 1. Obergeschosse basiert auf der Anwendung des § 6 BauNVO i. V. mit § 1 (7) BauNVO.

Die Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften sowie Vergnügungsstätten wird im Wesentlichen durch den „einfachen“ Bebauungsplan zur Steuerung „gastronomischer Betriebe“ (Inkrafttreten am 29.05.1998) geregelt. Im Hinblick auf die Öffnung der ersten Obergeschosse für gewerbliche Nutzungen erfährt der weiterhin geltende „einfache“ Bebauungsplan eine ergänzende, differenzierende Regelung für die nachfolgenden Teilbereiche; die übrigen Festsetzungen des „einfachen“ Bebauungsplans zur Steuerung „gastronomischer Betriebe“ werden hierdurch nicht ersetzt, sondern ergänzt und konkretisiert.

Eine räumlich deckungsgleiche Festsetzung wird auch für die Ausweitung der „gastronomischen Betriebe“ (Schank- und Speisewirtschaften) getroffen. Hintergrund ist die derzeit zu starre räumliche Ausweisung des Gebietstyps 3 (gemischt genutzte Gebiete) gegenüber den von gastronomischen Betrieben frei zu haltenden Wohnbereichen (Gebietstyp 1, wohndominierte Gebiete). Eine parzellenscharfe Trennung mitten auf der Ketzerbach-Nordseite ist planungsrechtlich fragwürdig und auch den Beteiligten vor Ort schwer vermittelbar. Hinzutritt die durch die boulevardartige Umgestaltung des Straßenraums mit ihren breiten Gehwegen und Aufenthaltsflächen entstehende Möglichkeit zur Außenbestuhlung – insbesondere nutzbar auf der besonnten Nordseite. Demnach gibt es künftig eine Zu­läs­sig­keit ga­stro­no­mi­scher Nut­zungen auch für den nordwestlichen Bereich der Ketzerbach (Hausnummern 30-61), die Südseite (Hausnummern 29-52) bleibt hingegen dem Gebietstyp 1 zugehörig.

Um die Wohnnutzung im 1. Obergeschoss und somit die Sozialstruktur dennoch zu stärken, wird eine Inanspruchnahme ga­stro­no­mi­scher Nut­zungen von maximal 40 % der Hauptnutzfläche als Obergrenze festgesetzt. Aus Erfahrung wird dies vorzugsweise eher seltener der Gastraumfläche, als vielmehr den Küchen-, Lager- und Sanitärnutzungen zur Verfügung gestellt.

 

Umgestaltung der Ketzerbach

An der grund­sätz­li­chen Fra­ge ei­ner Stra­ßen­rau­mum­ge­stal­tung der Ket­zer­bach wur­de sich in der Ver­gan­gen­heit schon des öf­te­ren ver­sucht. Im Jahre 2003 wurde – u. a. angeregt durch die positiven Ergebnisse des Wettbewerbs zur Aufwertung des Umfelds der Elisabethkirche - ein neuer Anlauf genommen, die Umgestaltung der Ketzerbach durch die Entwicklung von drei städtebaulichen Szenarien des Planungsbüros „scape“ zu thematisieren.

Die verschiedenen Varianten wurden umfassend in verschiedenen Beteiligungsebenen, sowohl in der Öffentlichkeit, den politischen Gremien und Beiräten wie auch allen zuständigen Fachdiensten der Verwaltung vorgestellt und stets gemäß den abgewogenen Stellungnahmen aktualisiert und verfeinert. Das Ergebnis dieses Prozesses wurde in der Vorlage vom 22.7.2005 durch die Stadtverordnetenversammlung zugunsten der Variante 3 „Boulevard“ zur weiteren Realisierung beschlossen.

Die in den vorliegenden Bebauungsplänen wiedergegebene Ausbaukonzeption stellt die im Zusammenhang mit den festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen notwendige planungsrechtliche Grundlage für die Umgestaltung dar.

 

 

 

Dr. Franz Kahle

Bürgermeister

 

 

An­la­gen

Begründung mit folgenden Plänen:

-  Zusammenfassung der während der Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden vorgebrachten Stellungnahmen

-         „Städ­te­bau­li­che und Frei­flä­chen­be­standsplä­ne“

-         Plan „Land­schafts- und Frei­raum­pla­ne­ri­sche Si­tua­ti­on“

-         Be­bau­ungs­plä­ne 1/S 66, 1/S 69, 1/S 70 und 1/S 71

-          Übersichtsplan „Umgestaltung der Ketzerbach“

 

 

 

FD 61	FB 6