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Ratsinformation
Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/0468/2006
Grunddaten
- Betreff:
-
Bauleitplanung der Stadt Maburg;*Altstadtsanierung: Sanierungsgebiet 'Nördliche Altstadt'**-Bericht über das Ergebnis der Prüfung der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)**- Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB und gem. § 81 Hess. Bauordnung (HBO) zu den Sanierungsbebauungsplänen Nr. 1/S 66, 1/S 69, 1/S 70 und 1/S 71 für die Bereiche unterer Steinweg/Pilgrimstein und Ketzerbach/Am Weinberg
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
- Federführend:
- 61 - Stadtplanung und Denkmalschutz
- Bearbeiter*in:
- Ellen Fischer
- Verfasser*in:
- Markus Klöck
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
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Erledigt
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Magistrat
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Vorberatung
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Erledigt
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Ausschuss für Umwelt, Energie und Verkehr
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Vorberatung
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06.07.2006
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●
Erledigt
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Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften
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Vorberatung
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06.07.2006
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●
Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung
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Entscheidung
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14.07.2006
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Beschlussvorschlag
Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:
1. Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange wurden geprüft und abgewogen. Die Abwägung, die zu den einzelnen Schreiben vorliegt, wird beschlossen.
2. Die Anregungen der Bürgerinnen und Bürger wurden geprüft und abgewogen. Die Abwägung, die zu den einzelnen Schreiben vorliegt, wird beschlossen.
3. Die Bebauungspläne Nr. 1/S 66, 1/S 69, 1/S 70 und 1/S 71 der Stadt Marburg werden einschließlich der Begründung als Satzung gem. § 10 BauGB beschlossen.
4. Die gestalterischen
Festsetzungen für die o. g. Bebauungspläne werden gem. § 81 HBO als
Gestaltungssatzung für den festgesetzten Geltungsbereich beschlossen. Sie
gelten ergänzend zur Bausatzung der Universitätsstadt Marburg über die
Gestaltung baulicher Anlagen in der Marburger Altstadt.
Sachverhalt
Begründung:
Verfahrensstand, Planungsanlass und -erfordernis
Nach der bereits 24.07.1972 erfolgten Festsetzung
des Sanierungsgebiets mit den drei Teilbereichen "Nördliche Altstadt",
"Nordwestliche Oberstadt" und "Weidenhausen" hat
die Stadtverordnetenversammlung am 25.01.1985 die Aufnahme vorbereitender
Untersuchungen für den Bereich "Nördliche Altstadt" beschlossen.
Eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Nördliche
Altstadt" kam durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung
vom 11.10.1986 zustande.
Bis Ende 1987 wurden von der Freien Planungsgruppe
Berlin (FPB) Vorbereitende Untersuchungen sowie ein Rahmenplan des
Sanierungsgebiets vorgestellt und in einem Rahmenplan zusammengefasst;
diese wurden inhaltlich bis Januar 1993 fortgeschrieben. Neben sanierungs-
und bauleitplanerischen Untersuchungen wurden auch verschiedene
Konzeptionen zur Straßenraumgestaltung in Abstimmung mit der Bevölkerung
erarbeitet, die allerdings nicht umgesetzt wurden.
Die zwischenzeitlich erarbeiteten Folgeuntersuchungen
des Sanierungsbüros und der Stadtplanungsabteilung betrafen in erster
Linie die Sanierungsbedürftigkeit der Gebäudesubstanz und deren zeitliche
Maßnahmenumsetzung. Erst im Juni 1996 wurde vor dem Hintergrund der Notwendigkeit
einer konkreten Bauleitplanung bzw. Sanierungsumsetzung eine aktualisierte
Bestandsaufnahme und -analyse weiterbearbeitet.
Zunächst prioritär
bearbeitet wurden hierbei 4 der insgesamt 12 Sanierungsbebauungspläne, die
aufgrund ihrer städtebaulichen Wichtigkeit, den Erfordernissen der
Qualitätsverbesserung der baulichen und gebäudetechnischen Struktur
und der Sicherung sowie Fortentwicklung von Grün- und Freiflächenpotentialen
hervortraten:
Der Bebauungsplan
1/S 66 im Bereich unterer Steinweg und Pilgrimstein,
der Bebauungsplan
1/S 69 im Bereich „Östliche Ketzerbach“,
der Bebauungsplan 1/S 70 im Bereich
„Mittlere Ketzerbach/Zwischenhausen“ und
der Bebauungsplan 1/S 71 im Bereich
"Westliche Ketzerbach".
In der inhaltlichen Diskussion um
Umsetzung ist die Altstadtsanierung z. T. weit vorangeschritten, auf formeller
Ebene ist die unter Ziff. 4 des vorgenannten Paragraphen angesprochene
Bauleitplanung, d. h. ein qualifizierte Bebauungspläne, der die städtebaulichen
Ziele der Altstadtsanierung rechtsverbindlich für jeden Bauherren
vorschreiben, nicht abgeschlossen. Nach dem Aufstellungsbeschluss vom
11.10.1986, dessen Aktualisierung vom 17.12.1997 und der Bürger- und
Trägerbeteiligung im Sommer 2000 und der Offenlage vom 19.12.2005-20.01.2006
steht nun die Satzung von vier Bebauungsplänen an.
Ziel und Zweck der Planung
Altstadtsanierung in Marburg steht seit Anfang
der 70er Jahre in der Diskussion; viele der Sanierungsziele, die damals
mit der Bevölkerung gemeinsam entwickelt wurden, haben beinahe zeitlosen
Bestand. Die städtebaulichen, denkmalpflegerischen und sozialplanerischen
Erfolge haben die Sanierungspraxis weit über die Stadtgrenzen hinaus
beispielhaft werden lassen.
Mit dem absehbaren Auslaufen der Sanierung
(Weidenhausen und Nordwestliche Oberstadt), der Umsetzung stadtentwicklungspolitischer
Ziele (Oberstadtaufzug, Aufzug Parkhaus Pilgrimstein, Anbindung an Marburg-Mitte,
Sicherung der Einzelhandelsinteressen, usw.), die über die Altstadtgrenzen
hinweg Perspektiven und Chancen aufzeigen, wird jedoch der zukünftige
Erwartungs- und Umsetzungsdruck an die Altstadt nicht abnehmen. Gerade
der Wandel im Umfeld von Wirtschaftsgefüge, Sozial- und Wohnstruktur
zeitigt einerseits die Stadtplanung zu flexiblen, Variationen einräumenden
Zielvorstellungen, andererseits muss in einigen Bereichen eine eher
stringente, weisende bauleitplanerische Funktion erfolgen, die Belange
von Aufenthaltsqualität, Kräftigung von heterogenen Wohn- und Handelsstrukturen
sowie Auflagen von Denkmalschutz und verkehrsplanerische Vorstellungen
berücksichtigt. Auch die städtebauliche Inwertsetzung des Bereichs
Elisabethstraße samt der beabsichtigten fußläufigen Vernetzung ist in diesem
Zusammenhang zu sehen.
Umweltprüfung
Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz
Bau - EAG Bau -, das am 20. Juli 2004 in Kraft getreten ist, ist die
Umweltprüfung (EG-Richtlinie 2001/42/EG über die Prüfung der Umweltauswirkungen
von bestimmten Programme und Plänen) für die Bauleitplanung eingeführt worden.
Gleichzeitig bestimmen die §§ 233
und 244 im Baugesetzbuch hierfür die Übergangsbestimmungen.
Im vorliegenden Fall der 4
Sanierungsbebauungspläne muss keine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB
durchgeführt werden, da das Verfahren vor dem 20. Juli 2004 förmlich
eingeleitet worden ist (aktualisierter Aufstellungsbeschluss: 17.12.1997; die
Bürgerbeteiligung fand vom 28.06. – 11.08.2000 statt) und vor dem 20.
Juli 2006 durch die Öffentliche Bekanntmachung abgeschlossen werden soll (§§
233 Abs. 1 i. V. m. 244 Abs. 1, 2 BauGB). Daher ist der Satzungsbeschluss für
April oder Mai 2006 anzustreben.
Aus
den vorliegenden Bebauungsplänen mit den darin umgesetzten Sanierungszielen
ergeben sich keine negativen Auswirkungen im Sinne grünordnerischer oder
naturräumlicher Art; sie schreiben vielmehr die Bestandssicherung und deren
behutsame Weiterentwicklung bauleitplanerisch fort. Eine Umweltprüfung würde
aufgrund der Bestandssituation und der grünordnerischen Aufwertung keine
Qualitätssteigerung mit sich bringen bzw. würde nach § 14b (2) UVP-Gesetz
„voraussichtlich keine erhebliche Umweltauswirkung“ haben.
Ebenso
wie die erste Verfahrensrunde (Bürger- und Trägerbeteiligung) hat die Offenlage
unter Beachtung der dort erfolgten Rückmeldungen keine gravierenden Anregungen
erbringen.
Planung
Aufgrund der heterogenen kleinteiligen
Bebauungs- und Nutzungsstruktur erforderte der Planungsprozess eine
intensive Bestandsaufnahme und -analyse mit kritischer Aktualisierung
und Diskussion vorhandener Planungskonzeptionen.
Die gewachsene städtebauliche Struktur
gilt es unter maßgeblicher Berücksichtigung der bauleitplanerischen
Umsetzung der Sanierungsziele, des städtebaulichen Denkmalschutzes
und der Belange der Grünordnung behutsam fortzuentwickeln.
Die Sanierungsbebauungspläne sind auch neben
dem Rahmenplan und den Vorbereitenden Untersuchungen zur Nordstadt, den Planungskonzepten
des Bahnhofareals, dem Rahmenplan Marbach und dem Verkehrsentwicklungsplan
als ein Baustein der übergreifenden, nachhaltigen Stadtentwicklung zu
verstehen.
Nachfolgend zu diesen 4 Sanierungsbebauungsplänen
werden die Weidenhäuser Bebauungspläne, die ebenfalls zumeist schon die Bürger- und Trägerbeteiligung durchlaufen
haben, weiter fortgeführt und in 2007 zum Abschluss gebracht. Ebenfalls in
Kürze sollen die restlichen Sanierungsbebauungspläne für den Bereich der
„Nördlichen Altstadt“ und des zum Sanierungsgebiets
„Nordwestliche Oberstadt“ begonnen und hierbei zu größeren
bauleitplanerischen Einheiten zusammengefasst werden.
Art und Maß der baulichen Nutzung
Die interessante städtebauliche wie architektonisch-denkmalpflegerische
Struktur, die sich in stark differierender Geschossigkeit, Trauf- und
Firsthöhen, Dachformen und -stellungen, Fassadenabwicklung und weiteren
signifikanten Merkmalen der Nördlichen Altstadt äußert, soll insgesamt
gesichert und ggf. behutsam ergänzt werden.
Hierzu gehört insbesondere die Orientierung
an der historisch gewachsenen geschlossenen Bebauung mit ihren linearen
Raumkanten sowie die Anerkennung der symmetrischen Raumbezüge der
Ketzerbach als direkt vorgelagerter Straßenbereich zur Elisabethkirche.
Die in den einzelnen Bebauungsplänen teils
in Nutzungsschablonen, teils in Tabellen angefügten Festsetzungen zu
Art und Maß der baulichen Nutzung sind durch exakte Berechnungen der Gebäudekubatur
in Bezug zum historischen Bestand erhoben worden. Sie berücksichtigen
somit auch die Rauminhalte der Dachgeschosse in Relation zu den historischen
Dachneigungen und -formen. Somit wird selbst bei einem Verlust historischer
Bausubstanz bei Beibehaltung architektonischer Neugestaltungsoptionen
eine wirksame Einfügungsverpflichtung seitens Bauherrn und Bauausführenden
angestrebt. Auf Anregung, in besonderen Einzelfällen auch eine zukünftige
Baustruktur durch Baulinien in rückwärtigen Bereichen zu sichern, wurde
eingegangen.
Die Art der baulichen Nutzung regelt hier
ebenso die eigentliche Struktur der Abfolge zwischen wohnlicher und
gewerblicher Nutzung. Der Schutz der Wohnfunktion in den Obergeschossen
gilt seit Mitte der 70er Jahre als wichtiges Ziel der Marburger Sanierung.
Einerseits wird eine Belebung der Altstadt durch ansässige Wohnbevölkerung
auch außerhalb üblicher Geschäftzeiten erreicht, zum anderen dient
dies auch als Faktor, dem nahversorgenden Handel und Gewerbe höhere
Kaufkraft zuzuordnen.
In der Vergangenheit wurde unter Verweis auf
die Sanierungsziele und deren Anspruch an eine ausgewogene Sozialstruktur eine strikte Reglementierung
der gewerblichen Flächen ausschließlich auf die Erdgeschosse
angewandt, hiervon soll nunmehr allerdings in Teilbereichen abgewichen werden.
Erweiterte Möglichkeiten für eine gewerbliche
Nutzung im 1. OG sind in definierten Bereichen akzeptabel, sofern sie
durch die stadträumliche und gebäudespezifische Struktur gerechtfertigt
erscheinen. Dies ist gewährleistet z. B. im gesamten Bereich rund um die
Kreuzung Ketzerbach, Elisabethstraße, Pilgrimstein und Deutschhausstraße: dort
ist eine Eignung aufgrund der vorhandenen Konzentration tertiärer
Nutzungen infolge hoher Fußgängerfrequentierung/Kaufkraft (Einkaufsachse
Bahnhofstraße - Elisabethstraße - Steinweg - Oberstadt) und der die
Wohnnutzung einschränkenden hohen Verkehrsbelastung nachweisbar. In
den westlichen Bereichen der Ketzerbach, vornehmlich auf deren Südseite
(Ketzerbach 27-52), ist die seit je her beinahe rein wohnlich genutzte
Gebäudestruktur als auch deren räumliches Abrücken vom eigentlichen Straßenraum
maßgebend für eine Nichtausweisung der gewerblichen Obergeschossnutzung.
Die differenzierte Festsetzung gewerblicher Nutzung des 1.
Obergeschosse basiert auf der Anwendung des § 6 BauNVO i. V. mit § 1 (7)
BauNVO.
Die Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften
sowie Vergnügungsstätten wird im Wesentlichen durch den „einfachen“
Bebauungsplan zur Steuerung „gastronomischer Betriebe“
(Inkrafttreten am 29.05.1998) geregelt. Im Hinblick auf die Öffnung der ersten
Obergeschosse für gewerbliche Nutzungen erfährt der weiterhin geltende
„einfache“ Bebauungsplan eine ergänzende, differenzierende Regelung
für die nachfolgenden Teilbereiche; die übrigen Festsetzungen des
„einfachen“ Bebauungsplans zur Steuerung „gastronomischer
Betriebe“ werden hierdurch nicht ersetzt, sondern ergänzt und
konkretisiert.
Eine räumlich deckungsgleiche Festsetzung wird auch für die
Ausweitung der „gastronomischen Betriebe“ (Schank- und
Speisewirtschaften) getroffen. Hintergrund ist die derzeit zu starre räumliche
Ausweisung des Gebietstyps 3 (gemischt genutzte Gebiete) gegenüber den von
gastronomischen Betrieben frei zu haltenden Wohnbereichen (Gebietstyp 1, wohndominierte
Gebiete). Eine parzellenscharfe Trennung mitten auf der Ketzerbach-Nordseite
ist planungsrechtlich fragwürdig und auch den Beteiligten vor Ort schwer
vermittelbar. Hinzutritt die durch die boulevardartige Umgestaltung des
Straßenraums zu breiten Gehwegen und Aufenthaltsflächen entstehenden
Möglichkeit zur Außenbestuhlung – insbesondere nutzbar auf der besonnten
Nordseite. Demnach gibt es künftig eine Zulässigkeit gastronomischer Nutzungen
auch für den nordwestlichen Bereich der Ketzerbach (Hausnummern 30-61), die
Südseite (Hausnummern 29-52) bleibt hingegen dem Gebietstyp 1 zugehörig.
Um die
Wohnnutzung im 1. Obergeschoss und somit die Sozialstruktur dennoch zu stärken,
wird eine Inanspruchnahme gastronomischer
Nutzungen von maximal 40
% der Hauptnutzfläche als Obergrenze festgesetzt. Aus Erfahrung wird dies
vorzugsweise eher seltener der Gastraumfläche, als vielmehr den Küchen-, Lager-
und Sanitärnutzungen zur Verfügung gestellt.
Umgestaltung der Ketzerbach
An der grundsätzlichen Frage einer Straßenraumumgestaltung
der Ketzerbach wurde sich in der Vergangenheit schon des öfteren versucht.
Im Jahre 2003 wurde
– u. a. angeregt durch die positiven Ergebnisse des Wettbewerbs zur
Aufwertung des Umfelds der Elisabethkirche - ein neuer Anlauf genommen, die
Umgestaltung der Ketzerbach durch die Entwicklung von drei städtebaulichen
Szenarien des Planungsbüros „scape“ zu thematisieren.
Die verschiedenen Varianten wurden umfassend in
verschiedenen Beteiligungsebenen, sowohl in der Öffentlichkeit, den politischen
Gremien und Beiräten wie auch allen zuständigen Fachdiensten der Verwaltung
vorgestellt und stets gemäß den abgewogenen Stellungnahmen aktualisiert und
verfeinert. Das Ergebnis dieses Prozesses wurde in der Vorlage vom 22.7.2005
durch die Stadtverordnetenversammlung zugunsten der Variante 3
„Boulevard“ zur weiteren Realisierung beschlossen und ab Mai 2006
mit der Umsetzung begonnen.
Die in den vorliegenden Bebauungsplänen wiedergegebene
Ausbaukonzeption stellt die im Zusammenhang mit den festgesetzten öffentlichen
Verkehrsflächen notwendige planungsrechtliche Grundlage für die Umgestaltung
dar. Parallel zu diesem Bauleitplanverfahren wird ein Verfahren auf
Unterbleiben der Planfeststellung betrieben, da es sich um die Änderung einer
Landesstraße handelt.
Ergebnisse der im Rahmen der Offenlage
eingegangenen Anregungen der Träger öffentlicher Belange
Hessen-Forst:
Darstellung von öffentlicher Grünfläche zugunsten von Waldflächen
Landesamt
für Denkmalpflege, Abt. Bodenarchäologie:
Beachtung
der Anzeigepflicht bei Erdarbeiten
Fachdienst
69 / UNB:
Schutz
von Fledermaus- und Mauerseglerquartieren
RP
Gießen:
Prüfung
und Abgleich von möglichen Altlasten-Verdachtsstandorten
Ergebnisse der im Rahmen der Offenlage eingegangenen Anregungen aufgrund der Beteiligung
der Öffentlichkeit
Anwohnerin:
- Klärung der Überbaubarkeit von Traufgassen
- Ausweisung von Baulinien zur Sicherung stadtteilprägender
Baustrukturen
- Aufnahme der Denkmaleigenschaften der Gebäude
- bauleitplanerische Sicherung von baulichen Details wie
Stützmauern usw.
Anwohner:
- Ausweisung von Baurechten auf 2 Liegenschaften am Weinberg
Anwohner:
- Flexibilisierung der gastronomischen Nutzungsmöglichkeiten seien
nicht notwendig
- allgemeine Kritik am gewählten Verfahren zum Verzicht auf
Planfeststellung für die Landes-
straße L 3092/Ketzerbach
Fazit:
Generell erbrachten die Anregungen keine Änderungen in den
Grundzügen der Bauleitplanung für die 4 Bebauungspläne.
Teilweise wurden Anregungen als nachrichtliche Übernahmen in die
Begründung übernommen, ebenso in Einzelfällen Baulinien ergänzt.
Die Durchwegung der Weinbergs- und Karmelitergasse wurde aufgrund
von privaten Einsprüchen der Eigentümer zurückgenommen.
Dr. Franz Kahle
Bürgermeister
Anlagen
Begründung mit folgenden Plänen:
- vier
„Städtebauliche und Freiflächenbestandspläne“ im Format
DIN A 3
- Plan
„Landschafts- und Freiraumplanerische Situation“ im Format
DIN A 3
- vier
Bebauungspläne 1/S 66, 1/S 69, 1/S 70 und 1/S 71 im Format DIN A 3
- anonymisierte
Schreiben mit Anregungen der Bürgerinnen und Bürger
FD 61 |
Fbl 6 |
|
|
- selbst zuständig
- eigenes Amt zuständig
- anderes Amt zuständig
- andere Zuständigkeit
- selbst verantwortlich
- andere Verantwortlichkeit
- Aufgabe bearbeiten
- NA
- TOP
- Keine Zusammenstellung
- Dokument erstellen
- Alle Workflowbeteiligten benachrichtigen
- Dokument auswählen