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Ratsinformation
Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/1838/2007
Grunddaten
- Betreff:
-
Sanierungsgebiete Nordwestliche Oberstadt und Weidenhausen
Aktualisierter Beschluss zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete in dem nordwestlichen Teil der Oberstadt und des Stadtteils Alt-WeidenhausenErsatz- und Ergänzungsgebiet Weidenhausen-Süd
Aktualisierter Beschluss zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Ersatz- und Ergänzungsgebietes im Stadtteil Weidenhausen
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
- Federführend:
- 61 - Stadtplanung und Denkmalschutz
- Bearbeiter*in:
- Ellen Fischer
- Verfasser*in:
- Claudia Schmedes
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
---|---|---|---|---|
●
Erledigt
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Magistrat
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Kenntnisnahme
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●
Erledigt
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Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften
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Kenntnisnahme
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22.11.2007
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●
Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung
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Entscheidung
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30.11.2007
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14.12.2007
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Beschlussvorschlag
Die
Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:
Die als Beschlussanlage beigefügten Satzungen zur Aufhebung der Sanierungssatzung über die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete „Nordwestliche Oberstadt“ und „Weidenhausen“ (Entwurf v. 05.09.2007, Anlage 1) sowie zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Ersatz- und Ergänzungsgebietes „Weidenhausen-Süd“ (Entwurf v. 05.09.2007, Anlage 2) werden beschlossen.
Sachverhalt
Begründung:
1. Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung
am 24.08.2001 beschlossen, den Satzungsbeschluss des Magistrats vom 24.07.1972
zur förmlichen Festlegung der Sanierungsgebiete „Nordwestliche Oberstadt“ und
„Weidenhausen“ sowie den Satzungsbeschluss vom 05.03.1983 zur förmlichen
Festlegung des Ersatz- und Ergänzungsgebietes „Weidenhausen-Süd“ zum 31.12.2004
aufzuheben.
Diese zeitliche Zielvorstellung ließ sich jedoch nicht
einhalten, da nicht alle sanierungs- und subventionspolitisch noch als
erforderlich eingestuften Maßnahmen in den Sanierungsgebieten bis dahin fertig
gestellt werden konnten (z.B. Lingelgasse, Weidenhäuser Brückenplatz und
verschiedene andere Erschließungsmaßnahmen in der Oberstadt sowie eine Reihe
von privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen). Voraussetzung für
die Aufhebung der Sanierungssatzung ist gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Baugesetzbuch (BauGB), dass die Sanierung durchgeführt ist. D.h. die Ordnungs-
und Baumaßnahmen sind entsprechend den Sanierungszielen im Wesentlichen
durchgeführt, wobei die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen regelmäßig erfolgt
sein muss, zumindest aber gesichert sein muss. Dies ist nun der Fall.
Da der einzelne Eigentümer eines Grundstücks im
Sanierungsgebiet einen Rechtsanspruch auf eine Abgeschlossenheitserklärung hat,
wenn die Sanierung auf seinem Grundstück abgeschlossen ist (§ 163 BauGB), wurde
vor dem Hintergrund des Fortbestehens der Sanierungssatzung von dieser
Möglichkeit für einzelne Grundstücke Gebrauch gemacht. Das erlaubte es, die
Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch und den damit verbundenen Wegfall
der sanierungsrechtlichen Einschränkungen (Genehmigungspflichten nach §§ 144,
145 ff BauGB) für die jeweiligen Grundstücke vorzeitig, nämlich vor Aufhebung
der Sanierungssatzung, zu erreichen, was von dem ganz überwiegenden Teil der
Eigentümer positiv bewertet wurde. Gleichzeitig wurde damit auch die Verpflichtung
zur Erhebung der Ausgleichsbeträge ausgelöst (s. u.).
2. Die Ziele für die Sanierungsgebiete „Nordwestliche
Oberstadt“ und „Weidenhausen“ lassen sich entsprechend den kommunalen
Leitlinien (Sanierungsziele / Grundsätze zum Sozialplan) wie folgt charakterisieren:
-
durchgreifende Sanierung
von Gebäuden, ihre moderate Modernisierung und funktionale Aufwertung aus
wohnlicher und gewerblicher Sicht einerseits und die Förderung dieser Maßnahmen
mit Städtebaufördermitteln andererseits,
-
rechtliche und finanzielle
Sicherung von sanierungsbetroffenen Haushalten und Berieben vor Benachteiligung
und Verdrängung,
-
Modernisierung und
Ausbau/Neugestaltung von Gemeinbedarfseinrichtungen und der öffentlichen
Erschließungsbereiche und deren Förderung mit Städtebaufördermitteln und damit
die strukturelle Aufwertung/Weiterentwicklung der einzelnen Gebiete,
-
Erhalt/Fortschreibung
der denkmalgeschützten Gebäude und des bauhistorisch geprägten Gesamtbildes der
Altstadt,
-
Erstellung von
Planungsgrundlagen zur Bauleitplanung.
Diese Ziele sind heute nach über 30 Jahren Sanierung
im Wesentlichen erreicht. In der „Nordwestlichen Oberstadt“ ist noch ein Objekt
zu privatisieren und eine Gestaltungsmaßnahme (Mainzer Gasse) im öffentlichen
Straßenraum durchzuführen. Das Sanierungsverfahren in „Weidenhausen-Süd“ ist
vollständig abgeschlossen. Nach Abschluss der Grundstücksumlegungen wurden alle
Parzellen (bis auf 2) bebaut, die Erschließungs- und Grünanlagen fertiggestellt
und die restlichen Treuhandliegenschaften privatisiert bzw. an die Stadt
übertragen. Für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen wurden in der Zeit von
1968 bis 2006 Städtebaufördermittel in Höhe von insgesamt 42,71 Mio. Euro in
der „Nordwestlichen Oberstadt“ und
21,68 Mio. Euro in „Weidenhausen“ inkl. „Weidenhausen-Süd“ eingesetzt.
Mit den Fördermitteln wurde neben a) den
vorbereitenden Untersuchungen und weiteren Vorbereitungen b) Grunderwerb
getätigt, c) der Umzug von Bewohnern finanziert,
d) Abbruchmaßnahmen durchgeführt, e)
Erschließungsmaßnahmen (Straßen, Wege, Plätze) realisiert, f) private und
öffentliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bezuschusst, g)
sonstige Maßnahmen wie Vor- und Zwischenfinanzierungen oder die anderweitige
Unterbringung von sanierungsbetroffenen Haushalten finanziert sowie h) die
Kosten für den Sanierungsträger getragen.
Überträgt man alle geförderten Maßnahmen in eine
Karte, so bleiben am Ende nur wenige weiße Flecken übrig. Sowohl in der
Oberstadt wie auch in Weidenhausen wurden über 40 % der Bestandsgebäude mit Städtebaufördermitteln
modernisiert und instandgesetzt (Oberstadt: 44 % geförderte Modernisierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen, das sind 95 Gebäude von ca. 214; Weidenhausen: 42
% geförderte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, das sind 65 Gebäude
von ca. 154). Neben der Modernisierung und Instandsetzung der Gebäude lag ein
weiteres Hauptaugenmerk der Sanierung auf den Erschließungsmaßnahmen. Für die
Um- und Neugestaltung der Straßen, Wege und Plätze bzw. für die Herstellung
neuer Straßen wurden in der Oberstadt mit 10,6 Mio. Euro 24,7 % der zur Verfügung stehenden
Fördermittel eingesetzt, in Weidenhausen 5,6 Mio. Euro, das entspricht 25,7 %
der Fördermittel.
Bezogen auf die verschiedenen Kostengruppen verteilen
sich die eingesetzten Fördermittel wie folgt:
Oberstadt Vorbereitende
Untersuchung 113,64 T€ 0,27 %
Weitere
Vorbereitung 954,05 T€ 2,23 %
Grunderwerb 2.693,43 T€ 6,31 %
Ordnungsmaßnahmen 3.825,60 T€ 8,96 %
Erschließungsmaßnahmen 10.561,25
T€ 24,73 %
Modernisierung/Instandsetzung 21.162,33
T€ 49,55 %
Sonstige
Maßnahmen 283,51 T€ 0,66 %
Sanierungsträger 3.111,18 T€ 7,28 %
Weidenhausen Vorbereitende
Untersuchung
2,67 T€ 0,01 %
Weitere
Vorbereitung 528,65 T€ 2,44 %
Grunderwerb 2.640,97 T€ 12,18
%
Ordnungsmaßnahmen 2.337,82 T€ 10,78
%
Erschließungsmaßnahmen 5.564,21 T€ 25,66
%
Modernisierung/Instandsetzung 8.109,21 T€ 37,40
%
Sonstige
Maßnahmen
0,00 T€ 0,00 %
Sanierungsträger 2.497,73 T€ 11,52
%
Führt man sich noch einmal vor Augen, wie die
Nordwestliche Oberstadt und Weidenhausen vor über 30 Jahren zu Beginn der
Sanierung ausgesehen haben und vergleicht dieses Bild mit dem, wie sich die
Quartiere heute darstellen, gibt es keinen Zweifel daran, dass hier eine
wesentliche Verbesserung stattgefunden hat und die Gebiete durch die Sanierung
aufgewertet wurden. Und zwar nicht nur hinsichtlich der baulichen Qualität,
sondern auch in ihrer Lagequalität.
3. Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ist die
Stadt verpflichtet (vgl. BauGB § 154, Abs. 3), von den Grundstückseigentümern
im Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung zu erheben,
die die Grundstücke durch die Sanierung erfahren haben. Es handelt sich hierbei
um den Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben
würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre
(Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück nach der Sanierung
ergibt (Endwert).
Die Ausgleichsbeträge kommen dem jeweiligen
Sanierungsgebiet wieder zu Gute und dienen der Finanzierung der Sanierung. Sie
treten im Sanierungsgebiet an die Stelle von Erschließungsbeiträgen nach dem
Kommunalabgabengesetz, die im Sanierungsgebiet nicht mehr erhoben werden.
Die Grundstücke in „Weidenhausen-Süd“ sind von der
Verpflichtung zur Ausgleichsbetragszahlung ausgeklammert, da die
Wertabschöpfung bereits im Rahmen der Gebietserschließung und -neuordnung durch das
Umlegungsverfahren erfolgt ist (vgl. § 153, Abs. 5 BauGB).
Die Aufforderung der einzelnen Grundstückseigentümer zur
Ausgleichsbetragszahlung erfolgt mit Abschluss der Sanierung als Bescheid durch
die Stadt. Die Zahlungseingänge sind auf dem Treuhandkonto zu vereinnahmen und
zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme einzusetzen. In besonderen Fällen kann
(auf Antrag) die Ausgleichsforderung in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden
oder gar von der Erhebung des Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise abgesehen
werden, wenn dies zur Vermeidung unbilliger Härten bzw. im öffentlichen
Interesse geboten ist (vgl. §§ 154 Abs. 4 und 155 Abs. 4).
In der „Nordwestlichen Oberstadt“ wurde etwa die Hälfte der
zu erhebenden Ausgleichsbeträge, nämlich 47 % (= 609.629,62 €), bereits vor
Abschluss der Sanierung durch die Eigentümer freiwillig abgelöst. In
„Weidenhausen“ waren es sogar 58 % (= 409.372,61 €) der zu erhebenden
Ausgleichsbeträge.
Darüber hinaus wurde für etwa 95 % aller Grundstücke in der
„Nordwestlichen Oberstadt“ und etwa 93 % aller Grundstücke in „Weidenhausen“
die Sanierung bereits für abgeschlossen erklärt und der Ausgleichsbetrag
erhoben. Gegen die Erhebung des Ausgleichsbetrages haben in der „Nordwestlichen
Oberstadt“ ca. 6 % der Eigentümer Widerspruch eingelegt, in „Weidenhausen“ ca.
15 % der Eigentümer.
Die bereits vorab bezahlten Ausgleichsbeträge sind ebenfalls
den jeweiligen Sanierungsgebieten zu Gute gekommen und haben damit auch zur
Finanzierung der Gesamtsanierung beigetragen.
Mit der Aufhebung der Sanierungssatzungen ist der
Ausgleichsbetrag für die noch in den Sanierungsgebieten verbliebenen
Grundstücke ebenfalls zu erheben.
Dr. Franz Kahle
Bürgermeister
Anlagen:
-
Satzung
der Universitätsstadt Marburg über die Aufhebung der förmlich festgelegten
Sanierungsgebiete „Nordwestliche Oberstadt“ und „Weidenhausen“ (Entwurf v.
05.09.2007) inkl. Lageplan
-
Satzung
der Universitätsstadt Marburg über die Aufhebung des förmlich festgelegten
Ersatz- und Ergänzungsgebietes „Weidenhausen-Süd“ (Entwurf v. 05.09.2007) inkl.
Lageplan
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Übersichtspläne
Geförderte Maßnahmen Sanierungsgebiet „Weidenhausen“ und Sanierungsgebiet
„Nordwestliche Oberstadt“ (Stand: 01.09.2006)
Beteiligung
an der Vorlage durch:
FB 6 |
FD 61 |
FD 60 |
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B |
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A: Anhörung; B: Beteiligung; K:
Kenntnisnahme; S: Stellungnahme