Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

1.   Für den im beiliegenden Plan umgrenzten Bereich wird die Aufstellung des Bebauungsplanes „Nr. 18/8-4. Änderung, Beltershäuser-/Cappeler Straße, „tegut-Markt“ gemäß § 2 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen; der Bebauungsplan 18/8 aus dem Jahr 1964 erfährt somit seine vierte (Teil-)Änderung.

2.   Der Bebauungsplan wird im „beschleunigten Verfahren“ gemäß § 13 a BauGB aufgestellt.

3.   Der Magistrat wird beauftragt, mit der Firma tegut einen städtebaulichen Vertrag bezüglich Kostenverteilung, interne Erschließung, Bebauungskonzept/Architektur inklusive Grünordnung, abzuschließen.

4.   Mit dem Bebauungsplanverfahren sollen zugleich die straßenbaurechtlichen Grundlagen zum Umbau des Verkehrsknotens Beltershäuser-/Cappeler Straße und Umgehungs-/Marburger Straße erlangt werden.

 

Begründung:

Für die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18/8 aus dem Jahr 1964 und der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18/8-1. Änderung aus dem Jahr 1977 stehen zwei wesentliche Anlässe:

 

A.   Die Entwicklungsabsichten der Firma tegut, die ihren bestehenden Markt nach dem Kauf benachbarter Grundstücke erweitern und zusätzliche Angebote für Einzelhandelsflächen in einem insgesamt neuen Gebäude schaffen will. Mit diesem Vorhaben verbunden sind Nutzungsänderungen gegenüber den bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 18/8-1. Ä. und die Chance, den bisher städtebaulich und funktional unbefriedigenden Kreuzungsbereich Marburger Straße/Beltershäuser Straße zumindest in Teilen aufzuwerten. Damit verbunden sind entscheidende Qualitätssteigerungen der gesamten Erschließungssituation und der Immissionsbelastung für den Bereich zwischen Schubert- und der Beltershäuser Straße.

 

B.     Für den Umbau des Verkehrsknotens Beltershäuser-/Capeler Straße inklusive des Knotens Umgehungs-/Marburger Straße wird das Verfahren zur Erlangung der straßenbaurechtlichen Grundlagen dieser als Landesstraßen klassifizierten Verkehrswege im Zuge dieses Bauleitplanverfahrens mit erledigt.

 

 

Im Folgenden werden die jeweiligen Vorhaben und die mit der Realisierung verbundenen Konsequenzen näher erläutert; die detaillierte Ausarbeitung der jeweiligen Fachgutachten wird der  Begründung des Bebauungsplans beigelegt.

 

Zu A:

Nach dem bereits vollzogenen Kauf des TÜV-Geländes und einer weiteren privaten Fläche soll der sowohl für die Nahversorgung, als auch für den periodischen Einkauf gut gelegene Standort des tegut-Marktes komplett neu entwickelt werden. Geplant ist, den bestehenden Markt von ca. 2.600 m² Verkaufsfläche (VK) auf ca. 3.200 m² VK zu erweitern und zusätzliche Flächenangebote für einen Lebensmitteldiscounter,  ein Café und für Fachmärkte (Autozubehör, Möbel) anzubieten. Mit diesem Vorhaben - den Gebäudeneubau und der Neuordnung der Freiflächen - ist die Möglichkeit gegeben, den städtebaulich unbefriedigenden Ist-Zustand (TÜV-Halle; tegut-Halle; ungeordnete Freiflächen)  funktional und ästhetisch/architektonisch aufzuwerten. Andererseits sind mit Nutzungsintensivierungen der genannten Art regelmäßig – im Sinne des BauGB - Auswirkungen auf den Verkehr, die Versorgungssituation an anderen Standorten und die Umwelt (hier insbesondere die Immissionsbelastungen) zu erwarten. Deshalb wurde mit den Vertretern der Firma tegut vereinbart, dass Art und Umfang möglicher Auswirkungen und selbstverständlich auch eventuelle Maßnahmen zur Verminderung schädlicher Wirkungen im Rahmen von Sondergutachten zu ermitteln bzw. zu benennen sind. Die Wahl der Gutachter wurde einvernehmlich zwischen der Universitätsstadt Marburg und tegut getroffen.

 

Nachdem gemäß § 11 (3) Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei Einkaufszentren der geplanten Größenordnung regelmäßig Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Universitätsstadt zu erwarten sind, wurde dieser Themenkomplex durch das Planungsbüro Fischer aus Linden objektiv und nachvollziehbar aufgearbeitet. Zusammenfassend kann dargestellt werden, dass das Vorhaben im Hinblick auf die Kaufkraftentwicklung im Einzugsbereich die größten Wirkungen auf den benachbarten Herkules-Markt  ausübt, während andere zentrale Versorgungsbereiche, wie beispielsweise der Obere Richtsberg oder die Marburger Straße in Cappel, voraussichtlich nur geringfügig - in vertretbarem Ausmaß - betroffen sein werden.

 

In Folge der veränderten Erschließungssituation des tegut-Marktes mit dem Bau des Halbanschlusses von/zur Beltershäuser Straße und dem geplanten Bau der Ein- und Ausfahrt in die Marburger Straße wird die Schubertstraße deutliche Verkehrsentlastungen erfahren; hier wird nur noch ein Teil des Lieferverkehrs - wie bisher - abgewickelt werden. Die Baukonzeption ist so konzipiert, dass auch das Stellplatzangebot an der Schubertstraße aufgelöst wird und stattdessen hier Maßnahmen zur Abschirmung der Immissionen getroffen werden. Damit kann an dieser sensiblen Stelle im Nahtbereich zum Wohngebiet sogar mit einer spürbaren Verminderung der Immissionsbelastung für die Wohnnutzungen gerechnet werden. Gegenüber den anderen an den tegut-Markt angrenzenden Flächen ist u. a. wegen den Immissionsschutzeinrichtungen (Einhausung der Anlieferung) bzw. den Vorbelastungen mit keiner Konfliktverschärfung zu rechnen.

 

Schließlich wurde auch die Einmündungssituation Marburger Straße (Reststück) bzw. tegut-Hauptzufahrt in die Marburger Straße einer eingehenden Untersuchung zum Ziel-/Querverkehr in den Spitzenstunden, zur Leistungsfähigkeit der Ist-Situation und eventuell notwendiger Maßnahmen zur Steigerung der Verkehrsqualität - nicht zuletzt unter Berücksichtigung der Entwicklungen auf dem gegenüber liegenden „Heimtex-Grundstück“ untersucht.

 

Neben den in Sondergutachten abgehandelten und in Konsequenz in den Bebauungsplan abzuhandelnden Sachverhalten wird die bauliche Nutzung des tegut-Geländes neben der Sondergebietsfestsetzung, die die Chance zur differenzierten Festsetzung der Sortimente und Verkaufsgrößen bietet,  mittels Baugrenzen, üblichen Grund- und Geschossflächenzahlen und Maßgaben zur Höhenentwicklung geregelt.  Darüber hinaus wird mit der Firma tegut synchron zum Bauleitplanverfahren - bei entsprechendem Fortschritt der Gebäude- und Freiflächenplanung - ein Vertrag mit Regelungen zur Architektur und Freiflächengestaltung abgeschlossen, da der Festsetzungskatalog des BauGB hierfür keine hinreichende Möglichkeit bietet.

 

Zu B:

Im Zusammenhang mit dem Ausbau der B 3 zwischen Roth und Marburg und dem damit verbundenen Wegfall der Anschlussstelle Nehemühle bei Argenstein wird das Verkehrsaufkommen am Knoten Beltershäuser Straße (L 3125)/Cappeler Straße (L 3089) um ca. 10 % [PGV (Hannover) im Auftrag der ASV Marburg: Umplanung des Knotenpunktes (…) im Zuge der L 3089 und L 3125. März 2004, S. 4] steigen. Damit es zu keiner Verschlechterung der Verkehrsqualität an dieser Straßenkreuzung kommt, ist - nach Prüfung von Alternativen - der Bau zusätzlicher Abbiegespuren und der Umbau der Einmündung Marburger Straße/Umgebungsstraße in einen Kreisverkehr, in Abstimmung mit dem ASV, geplant. Vom Straßenausbau sind Flächen betroffen, die bisher noch nicht für Verkehrszwecke einer überörtlichen Straße (Landesstraße) genutzt wurden. Aus diesem Grund bedarf es der Schaffung entsprechender (straßenbau-)rechtlicher Verhältnisse, die regelmäßig durch Planfeststellungsverfahren hergestellt werden. Durch die Kombination mit diesem Bauleitplanverfahren wird somit ein gesondertes Planfeststellungsverfahren „eingespart“.

Dem eigentlichen Ausbauplan mit dem Kreisverkehr und den zusätzlichen Abbiegespuren vorgeschaltet waren umfangreiche Prüfungen zur Leistungsfähigkeit und dem Kosten-Nutzen-Verhältnis unterschiedlicher Ausbaualternativen.

Ebenso wurde eine weitere Zufahrt zum Einkaufszentrum von der Beltershäuser Straße aus Richtung Osten (Ebsdorfergrund) geprüft. Auch wenn diese Abbiegemöglichkeit aus Kostengründen (Ampelregelung notwendig) zunächst nicht zur Ausführung kommt, ist die geplante Verkehrsfläche so dimensioniert, dass zu einem anderen Zeitpunkt bei veränderten Rahmenbedingungen diese Zufahrt realisiert werden kann. Unabhängig davon werden durch den Halbanschluss des tegut-Geländes an die Beltershäuser Straße beide durch den Umbau betroffenen Knoten eine spürbare Entlastung erfahren.

 

In den als Teil der Begründung zum B-Plan beigelegten Unterlagen zur Erlangung der straßenbaurechtlichen Grundlagen wird die Verteilung der Verkehrsflächen, der Bedarf notwendiger Flächen und die mit dem Ausbau verbundenen freiraumplanerischen Maßnahmen inklusive Eingriffs-/Ausgleichsproblematik detailliert dargestellt.

 

Für dieses Bauleitplanverfahren wird von der vom Bundesgesetzgeber eröffneten Möglichkeit des „beschleunigten Verfahrens“ gemäß § 13 a BauGB Gebrauch gemacht, da die Voraussetzungen (Wiedernutzbarmachung bzw. Nachverdichtung; eindeutige Vornutzung der Flächen; Größe der festgesetzten Grundfläche weniger als 20.000 m²) zutreffen. Unabhängig davon ist es ein Ziel dieses Bauleitplanverfahrens, die ökologische Bilanz des Plangebietes mittels Festsetzungen zur Solarenergienutzung, Dachbegrünung, Regenwassermanagement und qualifizierter Freiraumplanung entscheidend zu verbessern.

 

Im September 2007 wurde der Ortsvorsteher von Cappel vorab mit ersten Entwurfsplanungen vertraut gemacht.

 

In Folge der Planung fallen für die Straßenbaumaßnahmen  ca. 832 000 € (Zuschüsse eingerechnet) an  Kosten für die Universitätsstadt Marburg an.

 

 

 

 

 

Dr. Franz Kahle

Bürgermeister

 

 

 

Anlagen

Geltungsbereich

 

 

Beteiligung an der Vorlage durch:

FB 6	FD 61	FD 62	FD 66
B	B	K	B

 

A: Anhörung; B: Beteiligung; K: Kenntnisnahme; S: Stellungnahme