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Ratsinformation
Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/0395/2009
Grunddaten
- Betreff:
-
Bauleitplanung der Stadt Marburg
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/5 ?Fronhof?
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
- Federführend:
- 61 - Stadtplanung und Denkmalschutz
- Bearbeiter*in:
- Michaela Bauer
- Verfasser*in:
- Michelsen, Rose-Linde (FD 61)
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
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●
Erledigt
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Magistrat
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Vorberatung
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●
Erledigt
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Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften
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Vorberatung
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18.06.2009
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●
Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung
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Entscheidung
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26.06.2009
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Sachverhalt
Begründung:
Der ca. 20.000 m² große Planbereich wird durch die
Universitätsstraße, die Gutenbergstraße, die Schulstraße und die Straße Am Grün
begrenzt.
Aufgrund verschiedener Nutzungsabsichten im Bereich Fronhof
und einem sich daraus ergebenden Planerfordernis wurde bereits 1998 ein Beschluss
zur Aufstellung eines Bebauungsplanes von der Stadtverordnetenversammlung
gefasst. Der Bebauungsplan wurde intensiv mit den verschiedenen Eigentümern,
den Schulen, dem Kulturzentrum und der Universität kommuniziert, sowie mit
einer umfassenden Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Ziel der
Bebauungsplanaufstellung war neben der planungsrechtlichen Absicherung der
bestehenden Nutzungs- und Baustruktur die Festlegung einer zusätzlichen
Gemeinbedarfsfläche zur Realisierung eines Mehrzweckgebäudes für schulische und
kulturelle Zwecke an der Schulstraße, in Nachbarschaft zur
Otto-Ubbelohde-Schule, sowie eine Neuausweisung von Wohnbauflächen im
Blockinnenbereich.
Der Bebauungsplan wurde 2003 von der
Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen.
Da die zur schulischen Nutzung festgelegte
Gemeinbedarfsfläche nicht in städtischem Besitz war, wurden bereits während des
Bebauungsplanaufstellungsverfahrens zahlreiche Verhandlungen mit dem Eigentümer
zur Umsetzung der Planungsziele geführt. Es wurden Gespräche und Verhandlungen
über Grundstückskauf, Flächentausch und eine gemeinsame Projektumsetzung
geführt, die letztendlich jedoch scheiterten. Auch die Einleitung eines
Umlegungsverfahrens nach Abschluss der Planung konnte aufgrund der mangelnden
Teilnahmebereitschaft des Eigentümers nicht erfolgreich durchgeführt werden.
Der Grundstückseigentümer untersagte der Stadt per Gerichtsentscheid, auf dem
als Gemeinbedarffläche ausgewiesenen Grundstück Probebohrungen zur
vorbereitenden Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen.
Andererseits wurden vom betreffenden Grundstückseigentümer
verschiedene Bauanfragen gestellt, die nicht den Festsetzungen des
Bebauungsplanes entsprachen und auch aus denkmalschutzrechtlicher Sicht nicht
genehmigungsfähig waren und daher abgelehnt werden mussten.
Auch eine nochmalige Kontaktaufnahme mit dem
Privateigentümer seitens des Bürgermeisters Herrn Dr. Kahle in 2005 führte
nicht zu einer Wiederaufnahme der Grundstücksverhandlungen.
Die Konflikte um den 2003 beschlossenen Bebauungsplan und
die dem Bebauungsplan und dem Denkmalschutzrecht entgegenstehenden Bauanfragen
werden derzeit in zwei parallel laufenden Gerichtsverfahren ausgetragen.
Nach einem für die Stadt positivem Urteil des
Verwaltungsgerichtes Gießen kam der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Kassel in der
mündlichen Verhandlung zum Normenkontrollverfahren am 03. Juni 09 zu dem
Ergebnis, dass der Bebauungsplan Nr. 4/4 aufgrund formaler Punkte rechtlich
nicht Stand hält.
Nach dem mündlichen Urteil des VGH Kassel – das schriftliche
Urteil steht noch aus – ist der Bebauungsplan Fronhof aufgehoben. Die Folge
ist, dass der gesamte Bereich rechtlich auf die davor bestehende
planungsrechtliche Situation zurückfällt. Für den Bereich Allianzhaus und
Universitätsgebäude mit Otto-Ubbelohde-Schule existieren zwei „alte“
Bebauungspläne, die weitestgehend die Bestandssituation absichern. Für den
Bereich östlich von Universität und Schule existiert kein ehemaliger
Bebauungsplan, so dass der für eine Neubebauung vorgesehene Bereich der
derzeitigen Stellplatzanlagen mit der Bebauung entlang der Straße Am Grün gemäß
§ 34 BauGB als „unbeplanter Innenbereich“ zu beurteilen ist – eine
planungsrechtlicher Situation, in der eine gezielte und gesteuerte
städtebauliche Entwicklung kaum möglich ist.
Im Februar d.J. wurde im Zuge des Gerichtsverfahrens in
einem Magistratbeschluss festgehalten, „dass die Ausweisung einer
Gemeinbedarfsfläche für schulische Zwecke weiterhin unverzichtbar ist, und dass
keine Absicht besteht, die Gemeinbedarfsfläche aufzugeben“. In der
Begründung wird darauf hingewiesen, dass unabhängig von dem kurzfristig nicht
umsetzbaren Bau einer Mehrzweckhalle der Erhalt der Gemeinbedarfsfläche als
Existenzsicherung der Schulfunktion erforderlich ist.
Seit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/4 haben sich
aufgrund gesamtstädtischer Entwicklungen die Rahmenbedingungen auch für den
innerstädtischen Bereich Fronhof verändert.
Die Planungen für den Campus Firmanei als zentralem
Bestandteil des Hochschulinvestitionsprogramms HEUREKA der Hessischen
Landesregierung führen zusammen mit dem Neubau der zentralen
Universitätsbibliothek und der Bebauung des Brauereigeländes, dem Lückenschluss
in der ehemaligen Kinderklinik sowie der Sanierung der übrigen alten
Klinikgebäude zu einem äußerst attraktiven Campus in zentraler Innenstadtlage.
Da in diesem Zusammenhang auch Baufelder der Rechts- und
Wirtschaftswissenschaften auf dem Grundstück der ehemaligen Brauerei
untergebracht werden sollen, kann das Universitätsgebäude (Savignyhaus) an der
Universitätsstraße für andere zentrale innerstädtische Nutzungen überplant
werden.
Mit der Erweiterung des bisher als Kerngebiet ausgewiesenen
Gutenberg-Centers (City-Passage) auf das Universitätsgebäude,
Universitätsstraße 8 (Savignyhaus), ist die Zielsetzung verbunden, den für
Marburg wichtigen Einkaufsstandort Universitätsstraße um wichtige
Angebotserweiterungen zu ergänzen.
Zusammen mit der Revitalisierung des bestehenden
Einzelhandelsstandortes an der Gutenbergstraße wird damit ein erhebliches
städtebauliches wie architektonisches Modernisierungspotenzial gesehen. Die
notwendigen städtebaulichen Anforderungen an Integration und Offenheit eines
solchen Konzeptes werden in Folge eines derzeit erarbeiteten Masterplanes zur
Einzelhandelsentwicklung und dessen Ergebnissen zu überprüfen und weiter zu
entwickeln sein. Dieser Kerngebietsbereich erfüllt in jedem Fall die Standort-
und Integrationsanforderungen für großflächige innerstädtische
Einzelhandelsvorhaben.
Außerdem plant der Magistrat im Zuge der Umgestaltung der
Universitätsstraße, der Sanierung der Weidenhäuser Brücke und der daraus
resultierenden Anforderungen an eine Umgestaltung des Rudolphsplatzes für den
Bereich Rudolphsplatz/Fronhof einen städtebaulichen Wettbewerb durchzuführen,
dessen Ergebnis ebenfalls Eingang in das Bauleitplanverfahren finden soll.
Zur Umsetzung des o. g. Magistratsbeschlusses vom Februar
und um auf die dargestellten geänderten Rahmenbedingungen in den Bereichen
Universitäts- und Einzelhandelsentwicklung eingehen zu können, wird die Aufstellung
eines neuen Bebauungsplanes für den Bereich Fronhof notwendig.
Dies entspricht auch dem Beschluss der
Stadtverordnetenversammlung vom 27.04.2007 einen Aufstellungsbeschluss für das
Fronhofareal vorzubereiten und dabei alle neuen Entwicklungen im Bereich
zwischen der Schulstraße und der Universitätsstraße einzubeziehen. Die
Entwicklungsperspektiven für das Fronhofareal sind inzwischen soweit
konkretisiert, dass eine erneute Bebauungsplanaufstellung zur Steuerung und
Sicherung der baulichen Entwicklung im Bereich Fronhof möglich und sinnvoll
ist.
Ziel der Bebauungsplanaufstellung ist zum einen eine
Neustrukturierung der Universitätsflächen, die entsprechend der anvisierten
Einzelhandelsentwicklung gemeinsam mit dem bestehenden Allianzhaus im Bereich
der Universitätsstraße als Kerngebiet (MK) ausgewiesen werden sollen. Aufgrund
der Ausweitung der MK-Fläche kann im Blockinnenbereich die bislang vorgesehene
Wohnbebauung nicht mehr realisiert werden. Weiterhin ist vorgesehen, eine
Erweiterungsfläche für die Otto-Ubbelohde-Schule direkt östlich an die jetzige
Schulhoffläche anzugliedern, da durch den Wegfall der Erschließung des
Universitätsgebäudes die bislang gegebene Trennung der Gemeinbedarfsflächen
entfällt. Die so geschaffene zusammenhängende Gemeinbedarffläche steht dem
Bedarf entsprechend als Freifläche oder bauliche Option für eine schulische
Nutzung zur Verfügung. Aufgrund des Neuzuschnittes wird der notwendige
Grunderwerb aus privatem Besitz so reduziert, dass der Privateigentümer auf den
bei ihm verbleibenden Flächen eine Bauoption zur Realisierung eines Wohn- oder
Geschäftsgebäudes erhält. Die Gemeinbedarfsfläche grenzt an die Freifläche der
derzeit vom Fachdienst Hochbau genutzten Remisen im Blockinnenbereich an, so
dass auch die unter Denkmalschutz stehenden Remisen grundsätzlich für Nutzungen
in Zusammenhang mit der Schule zur Verfügung stehen.
Mit den geplanten Gebietsausweisungen können die bestehenden
Nutzungen nachhaltig abgesichert werden – auch die vorhandenen
Immissionsprobleme werden sich aufgrund der geplanten Gebietsausweisung nicht
weiter verstärken – und der Privateigentümer erhält im Gegensatz zur jetzigen
Planung eine zusätzliche Bauoption.
Zur Verdeutlichung der Planungsabsicht liegt dem Aufstellungsbeschluss
eine flächenhafte Darstellung der jetzigen und der geplanten Gebietsausweisung
bei.
Über die dargestellte geplante Gebietsausweisung bereits zum
Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses ist eine Steuerung und Sicherung der
städtebaulichen Entwicklung auch schon während des Bauleitplanverfahrens
möglich.
Der Bebauungsplan Nr. 4/5 dient der Innenentwicklung und
wird dementsprechend im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt.
Auf die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird
verzichtet. Die in Anspruch genommene Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der
Baunutzungsverordnung beträgt weniger als 20.000m². Durch die
Bebauungsplanaufstellung wird kein Vorhaben begründet, das der Pflicht einer
Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt. Darüber hinaus existiert kein
Anhaltspunkt, wonach eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
BauGB genannten Schutzgüter besteht. Somit sind die Voraussetzungen für die
Anwendung des § 13a BauGB erfüllt.
Dr. Franz Kahle
Bürgermeister
Anlagen
Übersichtplan für den Aufstellungsbeschluss, Bebauungsplan
Nr. 4/5 Fronhof
Gebietsfestsetzung gemäß Bebauungsplan Nr. 4/4 Fronhof
Gebietsfestsetzung geplant
Beteiligung an der Vorlage durch:
FBL 6 |
FD 61 |
|
|
|
B |
B |
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|
|
A: Anhörung; B: Beteiligung; K:
Kenntnisnahme; S: Stellungnahme
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