Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, folgenden Beschluss zu fassen:

 

1.         Der Satzungsbeschluß des Magistrats vom 24. Juli 1972, in dem die Stadtquartiere Nordwestliche Oberstadt und Weidenhausen mit Bezug auf das Baugesetzbuch (BauGB § 162) als Sanierungsgebiete förmlich festgelegt wurden, wird zum 31. Dez. 2004 aufgehoben.

 

Gleichermaßen wird der Satzungsbeschluß vom 05. März 1983, mit dem der Magistrat Weidenhausen-Süd als Ersatz- und Ergänzungsgebiet für Oberstadt und Weidenhausen festgelegt hat, zum 31. Dez. 2004 aufgehoben.

 

Der Beschluß zur Aufhebung der beiden Sanierungssatzungen wird ortsüblich bekannt gemacht.

 

2.         Das Sanierungsbüro der Stadt wird beauftragt, bereits jetzt die zum Zeitpunkt der Gebietsaufhebung fälligen Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen gemäß Baugesetzbuch (BauGB § 154ff) von den Grundstückseigentümern in den beiden v.g. Sanierungsgebieten (ohne Weidenhausen-Süd) zu erheben.

 

Begründung

 

Sachstand

 

1.    Die baulichen, funktionalen, städtebaulichen und strukturellen Verhältnisse der Marburger Altstadt veranlaßten den Magistrat Ende der 60-er Jahre, sich mit diesem Kernbereich Marburgs intensiver zu befassen, ihn analytisch zu untersuchen und  planerisch systematisch aufzuarbeiten. Diese politische Initiative lief parallel mit den auf Bundes- und Landesebene diskutierten Gesetzgebungs- und Förderungsprogrammen, die schließlich im sog. Städtebauförderungsgesetz 1971 mündeten. (Dieses Gesetz ist heute in novellierter Form als ‚Besonderes Städtebaurecht' im BauGB aufgegangen; es wird ergänzt durch die Verwaltungsvorschriften über den Einsatz von Sanierungs- und Entwicklungsförderungsmitteln, VV-StBauF, des Landes Hessen.)

Das Ergebnis, der sog. Bericht zur vorbereitenden Untersuchung: die Auflistung der Stadtteildefizite und die in öffentlichen Foren erarbeiteten Sanierungsziele, führte bereits 1972 zur Fixierung der beiden Sanierungsgebiete, die Nordwestliche Oberstadt (10,5 ha) und Weidenhausen (7,6 ha) (vgl. Anlage 1, Lageplan) und ihre Aufnahme in das Förderprogramm von Land und Bund. Mit förmlichem Satzungsbeschluß des Magistrats (vgl. BauGB § 142ff) konnte die Stadt  auf ein umfassendes Rechts- und Finanzierungsinstrumentarium zurückgreifen und so die Stadtteilprobleme gezielt aufarbeiten. 

Zusammen mit Weidenhausen-Süd (6,8 ha), das erst 1983 zum Ausgleich für Wohnflächenverluste im Rahmen der Altstadtsanierung und zur funktionalen Stärkung von Weidenhausen ins Förderprogramm aufgenommen wurde, umfaßte das Sanierungsgebiet mit insg. 24,9 ha etwa 63 % der gesamten Altstadt.

(Das 3. Sanierungsgebiet, die Nördliche Altstadt (14,3 ha), das zusammen mit dem Ersatz- und Ergängzungsgebiet Schlachthof/Stockgelände erst am 10. Oktober 1986 förmlich festgelegt wurde, ist von diesem Aufhebungsverfahren ausgeklammert. Es unterliegt weiterhin den rechtlichen Sonderbindungen und partizipiert nachwievor am Förderprogramm der Landes.)

 

2.    Die bislang geleistete Sanierungsarbeit kann entsprechend den kommunalen Leitlinien (Sanierungszielen/Grundsätze zum Sozialplan) folgendermaßen charakterisiert werden:

·         durchgreifende Sanierung von Gebäuden, ihre moderate Modernisierung und funktionale Aufwertung aus wohnlicher und gewerblicher Sicht einerseits und die Förderung dieser Maßnahmen mit StBauF-Mitteln,

·         rechtliche und finanzielle Sicherung von sanierungsbetroffenen Haushalten und Betrieben vor Benachteiligung und Verdrängung,

·         Modernisierung und Ausbau/Neugestaltung von Gemeinbedarfseinrichtungen und der öffentlichen Erschließungsbereiche und deren Förderung mit StBauF-Mitteln und damit (und in Verbindung mit den anderen Zielgrößen) die strukturelle Aufwertung/Weiterentwicklung der einzelnen Gebiete,

·         Erhalt/Fortschreibung der denkmalgeschützten Gebäude und des bauhistorisch geprägten Gesamtbildes der Altstadt,

·         Erstellung von Planungsgrundlagen zur Bauleitplanung.

 

Eine differenzierte quantitative Bilanz, in der die Aufwendungen an StBauF-Mitteln spezifischen Leistungen gegenübergestellt sind (vgl. Analyse des Wohn-/Gewerbesektors, der Eigentumsstruktur, der Mietkostenentwicklung, Infrastruktur, die Ausdifferenzierung der Fördermittelzuteilung, des Kostenanteils für Verwaltungs-/Treuhandleistungen und die Analyse des durch die Sanierung aktivierten Kapital u.a.) ist aufgrund der Datenlage z.Zt. nicht möglich.

Fest steht, daß in den Altsanierungsgebieten Weidenhausen und Nordwestliche Oberstadt wesentliche städtebauliche und funktionale Verbesserungen erreicht wurden und daß  schwerwiegende Mängel nicht mehr gegeben sind. Nichtsdestotrotz ist nach wie vor in nicht geringem Umfang Sanierungsbedarf noch gegeben. Denn ein Teil des Altbaubestandes weist Ausstattungs- und Funktionsmängel auf. Dieser Sachverhalt ist nach so langer Sanierungsdauer für Marburg kennzeichnend, da die baulichen Defizite die Verwertungsmöglichkeit der Altstadtgrundstücke keineswegs relevant einschränken (vgl. u.a. die Wohnraumvermietung an Studierende). Denn allgemein ist festzustellen, daß kurzfristige Rentabilität von Grundstückseigentümern attraktiver als langfristige Substanz-/Kapitalaufwertung durch die Sanierungsförderung der Stadt eingestuft wird.

 

Demgegenüber ist das Sanierungsverfahren Weidenhausen-Süd vollständig abgeschlossen; denn nach Abschluß der Grundstücksumlegung wurden alle Parzellen (bis auf 2) bebaut, die Erschließungs- und Grünanlagen fertiggestellt und die restlichen Treuhandliegenschaften privatisiert bzw. an die Stadt übertragen.

 

 

Handlungsbedarf

 

1.    Anläßlich der Begehung der Sanierungsgebiete im Dezember vergangenen Jahres resümierten die Vertreter des Ministeriums (HMfWVL, Abt. Städtebau), daß Programm und Durchführung der Marburger Altstadtsanierung einerseits positiv zu bewerten sind. (Dabei verwiesen sie auch darauf, daß Marburg bzgl. der Fördermittelzuwendungen zu den meist begünstigsten Städten Hessens gehört.)

Andererseits aber – so argumentierten sie - könne die Fortdauer der Gebietsbindungen durch die Sanierungssatzungen juristisch nicht länger gerechtfertigt werden, da die vom Gesetz vorgegebene Verpflichtung zur zügigen Sanierungsdurchführung (vgl. BauGB § 136, Abs. 1) nicht mehr eingehalten ist  –  ein einklagbares Recht der Grundstückseigentümer, die sich in ihrer Dispositionsbefugnis über ihren Grundbesitz durch den mit der Satzung verbundenen Sanierungsvermerk im Grundbuch eingeschränkt sehen (vgl. BauGB § 144ff). Dieser Sachverhalt sei auch dadurch nicht in Frage gestellt, daß die bewilligten StBauF-Mittel von der Stadt noch nicht abgerufen und auf Grund der Marburger Förderungsstrategie noch in erheblichem Umfang StBauF-Mitteln aus Darlehensrückflüssen zu erwarten sind.

 

Dieser Sachverhalt ist zutreffend.

Das BauGB fordert keine vollständige Behebung aller städtebaulichen Mängel. Somit ist die Auffassung, daß aus übergeordneter Sicht die Sanierungsmaßnahmen im Wesentlichen als erreicht einzustufen sind, nicht zu widerlegen.

Schließlich ist zu berücksichtigen, daß die Stadtplanung weitere Innenstadtquartiere in das Städtebauförderungsprogramm aufzunehmen beabsichtigt (vgl. Bahnhofsquartier/Bahnhof-straße, Am Grün). Diese Programmerweiterung erscheint aber nach Auffassung des Landes (HMfWVL) nur dann politisch vertretbar, wenn die Aufhebung der beiden Altsanierungsgebiete erfolgt ist.

Nach wiederholter Rücksprache mit dem Ministerium wird mit Rücksicht auf die laufenden Sanierungsmaßnahmen, die noch nicht abgerufenen Fördermittel und auf das umfangreiche Aufhebungsverfahren der 31. Dezember 2004 als Aufhebungstermin für die Sanierungssatzungs/-gebiete akzeptiert.

 

2.    Mit Satzungsaufhebung ist die Stadt verpflichtet (vgl. BauGB § 154, Abs.3), von den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag für die Wertsteigerung zu erheben, die die Grundstücke durch die Gebietssanierung erfahren haben. Es handelt sich hierbei um den Unterschied zwischen dem Wert des Bodens ohne die Aussicht auf die Sanierung oder deren Durchführung und dem Wert, der sich nach Abschluß der Sanierung ergibt (vgl. BauGB §154, Abs. 2). Damit sollen die Grundstückseigentümer, entspr. dem Grundsatz der Gleichbehandlung zur Mitfinanzierung der Förderungsinvestitionen herangezogen werden, zumal von ihnen keine Erschließungsbeiträge erhoben werden.

(Vgl. dazu Anlage 2, Merkblatt des Sanierungsbüros vom 12-02-01 zur Erhebung von Ausgleichsbetragszahlungen in Sanierungsgebieten.)

Die Grundstücke in Weidenhausen-Süd sind von der Verpflichtung zur Ausgleichsbetragszahlung ausgeklammert, da die Wertabschöpfung bereits im Rahmen der Gebietserschließung und –neuordnung durch das Umlegungsverfahren erfolgt ist (vgl. BauGB § 153, Abs. 5).

 

Die Wertermittlung wurde bereits Ende der 70-er Jahre vom Sanierungsbüro eingeleitet und

unter Federführung des Gutachterausschusses (später in Kooperation mit der städtischen Vermessungsabteilung) und im Rückgriff auf Konzept und Grundlagenermittlung des Forschungsinstitut SEurWIS (Studienzentrum für Europäische Wohnungs-, Immobilien- und Stadtwirtschaft, Leitung von Prof. Dr. Wolfgang Hagedorn) fortgeführt. Das Verfahren wurde im April 2000 abgeschlossen.

Auf Basis der Hagedornschen Ermittlungen wurden bereits Ausgleichsbetragszahlungen auf dem Treuhandkonto eingenommen. Dies erfolgte bislang im Fall des Verkaufs von Treuhandgrundstücken oder dann, wenn vom Eigentümer die vorzeitige Löschung des Sanierungsvermerkes, d.h. eine Abgeschlossenheitserklärung für das  grundstücksspezifische Sanierungsverfahrens beantragt und die Sanierungsziele auf dem betreffenden Grundstück bereits realisiert worden waren (vgl. BauGB § 163).

 

3.    Die Höhe der mit Abschluß des Sanierungsverfahrens anfallenden Ausgleichsbeträge kann nicht hinreichend prognostiziert werden, da die Berechnungsverfahren einzelfallspezifisch durchgeführt werden müssen und die Bodenwertsteigerungen je nach Grundstückslage recht unterschiedlich ausfallen. (Es wird eine Summe von mehr als 1 Mill. DM erwartet.)

Die Ausgleichsbetragspflicht trifft auch für alle stadteigenen Grundstücke zu, soweit sie nicht (ertragslos) öffentlichen Nutzungsinteressen dienen.

Die Aufforderung der einzelnen Grundstückseigentümer zur Ausgleichsbetragsanweisung erfolgt mit Abschluß der Sanierung als Bescheid durch die Stadt. Die Zahlungseingänge sind zweckgebunden auf dem Treuhandkonto zu vereinnahmen. In besonderen Fällen kann die Stadt (auf Antrag) die Ausgleichsforderung in ein Tilgungsdarlehen umwandeln oder gar von der Erhebung des Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen, wenn dies zur Vermeidung unbilliger Härten bzw. im öffentlichen Interesse geboten ist (vgl. BauGB § 154, Abs.4 und §155, Abs.4).

Um diese Gelder für restliche Sanierungsmaßnahmen noch in Anspruch nehmen zu können, sollten die Grundstückseigentümer verstärkt bereits jetzt zur Ausgleichsbetragszahlung aufgefordert werden. Die vorzeitige Zahlung soll durch verfahrenskonforme Kostennachlässe (Zinsabschläge) begünstigt werden.

Die Ausgleichsbetragseinnahmen sind Teil des Gesamtförderungsprogramms und in der Sanierungsabschlußbilanz (End-Verwendungsnachweis) gegenüber dem Land abzurechnen. Mit der Endabrechnung stellt die Bewilligungsstelle des Landes fest, „in welcher Höhe Sanierungsförderungsmittel zum Zuschuss, zum Darlehen oder zu einem an das Land zurückzuzahlenden Geldbetrag erklärt werden“ (VV-StBauF II, 8.8).

 

 

4.    Mit dem Beschluß des Magistrats zur Satzungsaufhebung für die beiden Altsanierungsgebiete zum Jahresende 2004 ergeben sich für die Verwaltung und den Magistrat organisatorische und inhaltliche Handlungs- und Entscheidungszwänge. Vor allem aber resultiert daraus die Notwendigkeit, für die (knappe) Restlaufzeit des Sanierungsverfahrens:

1.   die sanierungs- und subventionspolitisch dringendsten Maßnahmen aufzulisten und nach Prioritäten zu ordnen,

2.   die städtischen Haushaltsmittel, die als sog. kommunaler Drittelanteil Voraussetzung für die Auszahlung der bereits bewilligten und noch nicht verausgabten Restmittel von Bund und Land sind, etatmäßig zeitig und flexibel bereitzustellen.

 

Bezogen auf das Ausgangsdatum 01-01-2001 kann folgende Fördermittelbilanz überschläglich gezogen werden:

Mit der Bereitstellung des Kommunalanteils von  1.634.000 DM werden bereits bewilligtes Sanierungsvolumen von insg. 4.900.000 DM verfügbar, zzgl. zu erwartender Darlehensrückflüsse, Erlöse und Ausgleichsbetragszahlungen summieren sich die verfügbaren StBauF-Mittel auf mehr 8,8 Mill. DM.