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Ratsinformation
Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers. - VO/0985/2002
Grunddaten
- Betreff:
-
Bauleitplanung der Stadt Marburg
Bebauungsplan-Nr. 14/11 "Das Buchenrot" im Stadtteil Schröck
- 3. Offenlage und aktualisierter Aufstellungsbeschluss
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage Stadtverordnetenvers.
- Federführend:
- 61 - Stadtplanung und Denkmalschutz
- Bearbeiter*in:
- Ellen Fischer
- Verfasser*in:
- Rose-Linde Michelsen
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | NA |
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Erledigt
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Magistrat
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Anhörung
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●
Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung
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Entscheidung
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24.01.2003
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●
Erledigt
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Ausschuss für Umwelt, Energie und Verkehr
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Vorberatung
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15.01.2003
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●
Erledigt
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Bau- und Planungsausschuss, Liegenschaften
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Vorberatung
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15.01.2003
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Sachverhalt
Begründung:
Beschreibung des Plangebietes:
Der Bebauungsplanbereich gliedert sich in mehrere Bereiche
auf. Zum einen in das am westlichen Ortsrand des Stadtteils Schröck gelegene künftige
Baugebiet mit kleineren Ausgleichsflächen und zum anderen in eine ca. 1,5 km
nördlich der Ortslage von Schröck gelegene Fläche, auf der Ausgleichsmaßnahmen
umgesetzt werden sollen.
Die künftige Baugebietsfläche befindet sich auf einem
Südhang im Anschluss an ein bestehendes Wohngebiet, das in den 70er/80er Jahren
entstanden ist. Der Planbereich wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Die
externe Ausgleichsfläche befindet sich am Arzbach gelegen und wird derzeit als
Grünlandfläche genutzt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst insgesamt ca.
4,6 ha.
Planverfahren/Planungsverlauf:
Die Planung und Erschließung des Wohngebietes „Das
Buchenrot“ wird über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gem. § 11
BauGB realisiert. D. h., die Planungs- und Erschließungskosten werden von einem
privaten Vorhabenträger – in diesem Fall der Fa. Hoppe – übernommen, wobei von
der Stadt die Inhalte der Planung und die Ausgestaltung der
Erschließungsanlagen festgelegt wird. Der Vertragsabschluss soll nach genauer
Festlegung des Planungs- und Erschließungsumfanges vor dem Satzungsbeschluss
erfolgen.
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan "Das
Buchenrot" wurde gemeinsam mit dem Aufstellungsbeschluss für die
Flächennutzungs- und Landschaftsplan-Änderung von der
Stadtverordnetenversammlung am 7. Oktober 1994 gefasst. Als Vorbereitung des
Aufstellungsbeschlusses wurden bereits im Frühjahr und im Sommer 1994
Informationsveranstaltungen im Stadtteil durchgeführt.
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und die
Anhörung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB fand in der Zeit vom
17. Februar bis 14. März 1997 statt.
Nach Überarbeitung des Planentwurfes fasste die
Stadtverordnetenversammlung am 28. September 2000 den Offenlagebeschluss
für den Bebauungsplan "Das Buchenrot" und parallel hierzu auch den
Offenlagebeschluss für die Flächennutzungs- und Landschaftsplan-Änderung. Die
Offenlage wurde in der Zeit vom 23. Oktober bis 24. November 2000 durchgeführt.
Aufgrund von grundsätzlichen Einwendungen zum Bebauungsplanentwurf im Bereich
der Grünordnungsplanung wurde eine Überarbeitung des Punktes Eingriffs-/Ausgleichsplanung
erforderlich.
Eine zweite eingeschränkte Offenlage den Bereich
Eingriffs-/Ausgleichsplanung betreffend wurde von der Stadtverordnetenversammlung
am 26. Oktober 2001 gefasst. Parallel hierzu wurde der Zustimmungsbeschluss zur
Flächennutzungs- und Landschaftsplan-Änderung "Das Buchenrot"
gefasst.
Die Weiterführung der Bebauungsplanung wurde von der
Stadtverordnetenversammlung an verschiedene Grundvoraussetzungen geknüpft, die
bis zum Satzungsbeschluss erfüllt sein sollten. Als Voraussetzung wurden
genannt:
- Sanierung des Schröcker Abwassernetzes in
Teilbereichen
- Bedarfsermittlung
für Wohnraum in Schröck mit Prognose über die erforderliche Infrastruktur
- Bedarfsgerechte
Ausweitung des ÖPNV
- Keine Erteilung von
"Vorweg-Baugenehmigungen"
Zeitgleich mit der Ausarbeitung der aufgeführten
Voraussetzungen wurde entsprechend des Stadtverordnetenbeschlusses das
Bauleitverfahren weitergeführt. Die zweite Offenlage des Bebauungsplanes
"Das Buchenrot" wurde in der Zeit vom 28. Januar bis 1. März 2002
durchgeführt. Gegen den geänderten Teilbereich Eingriffs-/Ausgleichsplanung
wurden keine grundsätzlichen Bedenken mehr vorgebracht.
Das Regierungspräsidium Gießen hat mit Schreiben vom 25.
April 2002 die Flächennutzungs- und Landschaftsplan-Änderung "Das
Buchenrot" genehmigt. Mit der amtlichen Bekanntmachung am 5. September
2002 ist die Flächennutzungsplan-Änderung Nr. 14/5 "Das Buchenrot"
als planungsrechtliche Grundlage für den Bebauungsplan rechtswirksam.
Neuer Planentwurf:
Aufgrund der Tatsache, dass der Bebauungsplan-Entwurf in
seiner ursprünglichen Größe nicht mehr die politische Zustimmung fand, wurde
von Seiten des Vorhabenträgers im Juni 2002 eine reduzierte Planung
vorgestellt. Das geplante Baugebiet umfasst nun die Fläche des bisherigen
ersten Bauabschnittes. Das etwa um die Hälfte reduzierte Baugebiet ist nach dem
vorliegenden städtebaulichen Entwurf in 26 Baugrundstücke unterteilt. Aufgrund
der jetzigen Baugebietsgröße soll auf die separate Anbindungsstraße verzichtet
werden. Entsprechend der Verringerung der zu bebauenden Fläche verkleinern sich
auch die Flächen, auf denen Ausgleichsmaßnahmen umgesetzt werden sollen. Die Verringerung
der Ausgleichsflächen basiert auf der mit der Unteren Naturschutzbehörde (UNB)
abgestimmten Eingriffs-/ Ausgleichsplanung für das ursprüngliche Plangebiet.
Die in der 2. Offenlage hinzugenommene externe Ausgleichsfläche am Arzbach,
soll zur Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen weiterhin mit einbezogen werden.
Wegfallen sollen einige der bisherigen Ausgleichsflächen nördlich des
Baugebietes, die aufgrund ihrer Kleinteiligkeit und entsprechenden
Pflegeintensität von der UNB im Verfahren eher in Frage gestellt wurden.
Die Verlegung und Renaturierung des Marienbaches im Übergang
zum Baugebiet „Die Rabenwiese“ (im Bebauungsplan als separater Geltungsbereich
mit der Bezeichnung B 2 gekennzeichnet) wird nach der Reduzierung des
Gesamteingriffes nicht mehr als Kompensationsfläche für den Bebauungsplan „Das
Buchenrot“ benötigt. Dennoch soll diese Maßnahme im Bebauungsplan mitfestgelegt
werden, um die Gewässerrenaturierung bis zum Baugebiet „Die Rabenwiese“
planungsrechtlich abzusichern. Die so gesicherte Renaturierungsmaßnahme kann
einem späteren Bebauungsplan als Kompensationsmaßnahme zugeordnet werden.
Die reduzierte Planung wurde dem Ortsbeirat Schröck zunächst
in einer Arbeitssitzung unter Teilnahme von Herrn Oberbürgermeister Möller und
Herrn Bürgermeister Vaupel im Sommer 2002 vorgestellt. Nach einer grundsätzlich
positiven Einschätzung des Ortsbeirates zum neuen Planentwurf wurde der
Ortsbeirat offiziell um Stellungnahme gebeten. Der erneute Planentwurf findet
unter Hinweis auf verschiedene Voraussetzungen die Zustimmung des Ortsbeirates.
Die Stellungnahme des Ortsbeirates liegt der Vorlage als
Anlage bei.
Die Einbeziehung der Ortsbeiratsstellungnahme in die
weiteren Planungsschritte soll im folgenden dargelegt werden:
Stellungnahme des Ortsbeirates Schröck |
Einbeziehung in die weiteren Planungsschritte |
Die vorgesehenen 25 Wohnhäuser werden in Einzelbebauung
mit je 1-2 Wohneinheiten erstellt. |
Nach städtebaulichem Entwurf sind 25 Baugrundstücke
vorgesehen, plus 1 Baugrundstück für den möglichen Kindergarten mit
angrenzendem Spielplatz. Im Bebauungsplan können die Grundstücksgrenzen
jedoch nicht festgesetzt werden. Außerdem wird die max. Anzahl der Wohnungen pro Gebäude
auf 2 begrenzt. |
Eine zusätzliche Erschließungsstraße wird derzeit als
nicht notwendig erachtet. Bei Erweiterung des Baugebietes über die jetzige
Planungsgröße hinaus, wird eine Erschließungsstraße als zwingend notwendig
erachtet. |
Im jetzigen Bebauungsplan wird die für die mögliche
Anbindungsstraße benötigte Fläche im Bereich der Bebauung „Markthöhe“
freigehalten. Bei einer Erweiterung des Baugebietes über den jetzigen
Geltungsbereich hinaus, soll die separate Anbindungsstraße wieder in die
Planung einbezogen werden. |
Anwohnern/Grundstückseigentümern der Straße
„Himbornstraße“ und „Markthöhe“ darf durch Baustellenverkehr weder ober- noch
unterirdischer Schaden entstehen (Entwässerung-/Kanalsystem, Straßendecke).
Bei entstandenen Schäden soll der Bauträger in einem Zeitraum von 5 Jahren
haften. |
Im Rahmen des noch abzuschließenden städtebaulichen
Vertrages soll festgelegt werden, dass der Investor für die Schäden an den
Zufahrtsstraßen durch Baustellenverkehr im Rahmen der an ihn übertragenen
Aufgaben haftet. Schäden an den Entwässerungsleitungen können bei ordnungsgemäßer
Verlegung der Leitungen nicht entstehen. |
Die Gesamtbebauung soll in 2 Bauabschnitten erfolgen. Der
2. Bauabschnitt soll erst dann realisiert werden, wenn der 1. bereits
abgeschlossen ist und 75 % der Fläche des 2. Bauabschnittes bereits verkauft
sind. |
Das Bebauungsplangebiet soll in 2 Bauabschnitten
realisiert werden. Dies wird sowohl im Bebauungsplan festgelegt als auch im
abzuschließenden städtebaulichen Vertrag fixiert. In den städtebaulichen
Vertrag kann eine Formulierung aufgenommen werden, dass der 2. Bauabschnitt
erst begonnen werden soll, wenn der 1. weitestgehend abgeschlossen ist.
Weitergehende Festlegungen würden die Realisierung des Baugebietes verzögern
und sind nicht praktikabel. |
Das Kanalabfluss- und Oberflächenwassersystem im gesamten
weiteren in Verbindung stehenden Abwassergebiet muss bei Baubeginn
ausreichend dimensioniert ausgeführt sein. |
Die Bauarbeiten für die Sanierung des bestehenden
Entwässerungsnetzes in Schröck wurden ausgeschrieben. Der Baubeginn wird in
2003 bei geeigneter Witterung sein. |
Ein Drittel der zu bebauenden Fläche soll über den
Zeitraum von 2 Jahren den Schröcker BürgerInnen vorbehalten sein. |
Vorgesehen ist eine möglichst zügige Realisierung des
Baugebietes zu erreichen. Eine Bevorratung von Baugrundstücken für einen
bestimmen Personenkreis kann die Realisierung auf Jahre verzögern. In dem
noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrag kann auf Wunsch des
Ortsbeirates eine Bevorzugung von Ortsansässigen bei der Grundstücksvergabe
mitaufgenommen werden. |
Es soll die Fläche für einen Kindergarten/Spielplatz sowie
für einen ausreichend dimensionierten Bolzplatz vorbehalten werden. |
Nach wie vor ist vorgesehen, dass für den Kindergarten
vorgesehene Grundstück mit Spielplatz im Zuge der Planungsumsetzung an die
Stadt übertragen wird. Von der Realisierung eines Bolzplatzes im Zuge der
Planung „Das Buchenrot“ war bisher nie die Rede. Die Errichtung eines
Bolzplatzes im oder im direkten Anschluss an ein Wohngebiet birgt zahlreiche
Nutzungskonflikte, so dass dieser Standort für einen künftigen Bolzplatz
nicht in Betracht kommt. Es wurden bereits verschiedene Vorschläge für einen
kombinierten festen Bolzplatz mit dem Ortsbeirat diskutiert, die jedoch
bisher nicht zu einem Ergebnis geführt haben. |
Eine verbesserte ÖPNV-Anbindung von und nach Marburg soll
realisiert werden. |
Von den Stadtwerken wurde ein aktualisiertes auf den
Umfrageergebnissen und den Vorschlägen aus den Ortsbeiräten basierendes Nahverkehrskonzept
ausgearbeitet und dem Magistrat vorgelegt. Die Verbesserung der
ÖPNV-Anbindung kann zwar über einen Bebauungsplan angeregt werden, eine
konkrete Umsetzung/Verbesserung ist auf dieser Planungsebene jedoch nicht
möglich. |
Um den Abfluss des Oberflächenwassers sicherzustellen,
soll der Marienbach mind. 1 x jährlich ausgehoben werden. |
Der Marienbach wird regelmäßig durch städt. Mitarbeiter
kontrolliert. Eine Räumung erfolgt nach Bedarf. |
Es fand eine intensive Auseinandersetzung mit den Argumenten
des Ortsbeirates statt und die in der Stellungnahme aufgeführten Punkte wurden
so weit wie möglich in die Planung übernommen.
Seit Beginn des Planverfahrens in 1994 wurden im Vertrauen
auf politische Beschlüsse zahlreiche Planungsleistungen und begleitende
Untersuchungen erbracht. Nun wird die Planung auch aufgrund einer
zurückgegangenen Wohnraumnachfrage etwa auf die Hälfte des ursprünglichen
Wohngebietes reduziert. Damit sind auch Bedenken, die aus Ortsbeirat und
Bevölkerung formuliert wurden, berücksichtigt. Es wird vorgeschlagen, das
Planverfahren für die reduzierte und überarbeitete Planung weiterzuführen und
die 3. Offenlage zum Bebauungsplanentwurf „Das Buchenrot“ zu beschließen.
Dietrich Möller
Oberbürgemeister
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